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ネット銀行で仮審査OK 本審査NGはどんな時に起こるか

マイホーム夫婦

ネット銀行の本審査は厳しい?

先日ある不動産屋さんと話をしていました。現場の情報をいろいろと交換している時に聞いてみました。住宅ローンの銀行はどこを使っているのかを。

やはり版を押したように同じ答えが返ってきました。肥後銀行と熊本銀行と言う答えです。熊本のハウスメーカーや不動産屋さんに聞くとほとんど同じ答えが返ってきます。

でもう1つ聞いてみました。

『なんで金利が0.6%くらいの銀行を使わないのですか?』

お客様だって金利が低いことを望んでいるはずです。その答えもまた同じでした。『楽だからね』そうなのです。誰が楽かといえば自分たちです。

決してお客様の方を向いていないのです。でもこれが熊本の現実です。そこでさらにもう1つ聞きました。『ネット銀行は使わないのですか?』その答えもまた同じ。使ったことないからわからない。と言うもの。

なぜ使わないのですか?その理由は仮審査は甘いけど本審査で断られることが多いと聞いているかららしいです。では本当にネット銀行は仮審査は甘いけど本審査が厳しいのでしょうか。

今回は当オフィスで申し込みをしているケースで答えてみたいと思います。

仮審査Okで本審査NOはどんなケースか

当オフィスでは住宅ローンを案内する時にはまず全体のシミュレーションをしています。金利と保証料(手数料)に加えてつなぎ融資や団体信用保険まで加味しています。

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こうしたシミュレーションをすることでお客様がどこの銀行を使うと自分に1番合うのかがわかるからです。毎月1回数値を変更するのは手間ですが一目瞭然でわかると言うことで好評です。

こういうシミュレーションをすると当然2つに分かれます。1つはネット銀行の低い金利で月々安くしたい方ともう1つはフラット35で金利の上下で一喜一憂したくないと言う方です。

当オフィスでは当然ネット銀行を使うことが多くなってしまいますが実際には2つから3つの住宅ローンの申し込みをすることが多いです。

1つは金利が0.5%程度のネット銀行ともう1つは手続きが比較的楽な提携ローンの2つがメインです。受験で言う本命とその他みたいな感じです。

そんな中、ネット銀行を申し込んで仮審査OKだったのですが本審査でNGだった方が実は1名だけいます。また本審査で借入額が減額になった方もやはり1名だけいます。

実は偶然かもしれませんがこの2人に共通していることがありました。それは土地の問題です。そう、どちらも年収600万円以上なのですが土地に問題があったと考えられるのです。

どんな土地でNGだったか

当オフィスには有料ですが毎月マイホームを真剣に考えている方が何人も相談に見えます。ハウスメーカーや銀行に行けば無料でやってくれるにもかかわらず、です。

ハウスメーカーでは資金計画という名の自分のメーカーの住宅購入計画から提携ローンの案内をしてくれます。もちろん無料です。

銀行では自分の銀行の商品だけですが説明を詳しくしてくれます。これもまた無料です。

それでも有料の相談に来られる方ですから賢くマイホームを建てたい、本当のことを知って購入した買ったり、将来のことまで真剣に考えている方しか来ません。当然意識も高くインテリジェンスも高い方なので年収も熊本の平均よりはるかに高い方ですし考え方もしっかりした方達ばかりになります。

そうなると住宅ローンの承認がでないことは本当に稀なことです。つまり勤務先や年収がしっかりしている方の場合はあまり問題は起こらないのです。

ですがNGや減額があったのも事実です。その共通項がいづれも『土地』の問題なのです。考えられるのは以下のことです。

1、市街化調整区域なのに値段が担保評価よりかなり高い
2、そもそも価値が低い田舎の農地

 

こう考えるとネット銀行の変動金利0.5%を利用してマイホームを建設する場合は土地に気をつける必要があるということになります。

賢いマイホーム購入の第一歩は土地の選定にあるのです。

金額がおかしい?

住宅ローンの審査を信用調査のみで判断していると思っている人が意外と多いですが実際にはそれだけで審査しているわけではありません。

1、土地の担保評価
2、勤務先
3、返済比率

などなどいろんな要素から審査をしています。ただ仮審査は主に信用調査なので仮審査は通りやすいのは事実あると思っています。

本審査の場合はそれ以外にも上記のことなどを考慮に入れるために仮審査より審査が厳しくなります。その中で先日ある業者に言われたのはローン金額の関してです。

明らかに土地の担保評価や建物の平均坪単価より価格が高い場合も本審査でNGになる要素となると言ってました。その理由はローン金額を多くして余ったお金を現金でバックさせているのではと疑うからのようです。

そんなこと、まだしてるのかと耳を疑いましたがやはりあるそうです。

ネット銀行を使う障害

このように仮審査OK本審査NGになることケースは上記が多いのですが、実はその他にもやはり公共料金などの引き落としが定期的にされていないケースなど幾つかあリます。

それはこの2つです。

1、タイムアップ
2、断念

 

1、タイムアップ

実際にネット銀行をお客様と一緒に申し込むとこれら以上に利用する障害になることがあります。それは『タイムアップ』です。そう時間切れです。

土地の決済までの時間が短い場合は熊本ではハウスメーカーがネット銀行に慣れていないので必要書類が揃うのが遅れる場合に承認がくる前に土地の決済日がきてしまうことがあります。

2、断念

ネット銀行の住宅ローンは必要書類が提携ローンよりかなり多いのです。お客様は初めて住宅を購入するため市役所や法務局またはハウスメーカーから書類を取得するのを大変と感じます。

上記でも書いた通りハウスメーカーのセールスが使ったことがないために協力してくれないばかりか『提携ローンの方が手続きが楽ですよ』などとプロらしからぬことを言ってりすることがあります。

ネット銀行より様々なことを聞かれたり、質問しても返答が遅かったりと途中でうんざりすることが結構ありその結果断念するのです。

経済的メリットが大きいネット銀行

金融商品には必ずメリットとデメリットがあります。熊本でのネット銀行と提携ローンのメリット、デメリットは以下のようになっています。

ネット銀行 
 ・メリット ・・・金利が低いので支払いが安い
 ・デメリット・・・手間がかかる
提携ローン
 ・メリット ・・・手間がかからない 銀行に任せられる
 ・デメリット・・・金利が高く支払いも大きくなる

 

このようにメリット・デメリットがあるのですがもしネット銀行のメリットを享受したいならば審査が承認になるポイントやタイムアップしないようにすればいいのです。

住宅ローンはあくまでマイホームを手に入れる道具でしかありません。道具は使い方によっては武器にも凶器にもなります。

『彼を知り己をしらば百戦危うからず』です。自分にあった住宅ローンを上手に使って賢いマイホーム購入をしたいですね。

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