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5年前のフラット35Sは借換効果が大きいことを知っていますか

マイホーム購入

5年前にフラット35で購入したのですが借換え効果はありますか?

フラット35 4月金利

フラット35の金利が4月も低下したことから以前フラット35でマイホームを購入した方や変動金利でも熊本で1番多いであろう金利の0.975%で契約した方からもお問い合わせを頂いています。

中にはマイホームを購入した年はわかるのですが償還表がない方までいらっしゃいました。変動金利0.975%からの借換え効果はこちらを参考にしてください。

→ 0.975%をフラット35で借換えた場合の効果

では今回は10年前と5年前のフラット35を借換えた場合どのくらいの効果があるのかを検証してみます。このシミュレーションをした時お客様も驚かれていました。

フラット35金利推移

まず過去のフラット35の金利はいくらだったかといえばこのようになっています。フラット35のHPから抜粋してきました。3年前でも1.74%でした。5年前はというと3.14%でした。

ではこの3.14%を現在のフラット35の金利である1.19%に借換えた場合どのくらいの効果があるのでしょうか。それを検証してみます。

 

5年前の2.63%から1.19%への借り換え

3000万円 35年払いでのシミュレーション
 月 109,350円    5年後の残高 27,257,063円   当初トータル 45,927,117円
 5年間の既払い金 6,561,000円

残高をそのまま1.19%に借換えた場合 手数料 60万円 登記費用30万円
 月    90,069円    月の差額 ー19,281円
  支払金合計 32,424,696円   手数料プラス登記費用 90万円 借り換え効果 6,150,754円

上記の通り非常に効果が大きいことがわかります。その結果を受けて早速借り換えしようと言った時に償還表が見つかりました。そこでわかったことは当時フラット35Sを使っていたということです。

フラット35Sでの借り換え効果

当時のフラット35Sはこんな条件でした。

借り入れ金利から当初10年間はー1%、11年目から20年目まで−0.3%

今から考えるとかなり優遇された金利ですね。リーマンショック後で本当に厳しい時だったからでしょうね。よく考えたら私もこんな時に開業したのですね。実際に借り換えをしたお客様のものを参考に検証してみます。

フラット35S 3000万円 2.35% 
 当初10年間1、35% 11年目から20年目まで2.05%
 
 当初10年の月額 89,667円 5年後の残高  26,471,358円    
 残り30年の利息込みの支払い予定額 34,852,408円

 フラット35で1.1%に借換えた場合 諸費用(手数料 60万円 登記費用 30万円)
 2740万円を30年で支払った場合
 月 89393円  10年目まで月の差額 ー274円
   支払金合計 32,181,648円   借り換え効果 2,670,760円

フラット35Sというかなりの優遇金利でも267万円からの効果があることがわかります。なお、借り換えない場合はどこにツケが行くかといえば老後資金になります。

その辺をご考慮の上ご相談してください。

→ 住宅ローンと保険のミスは老後資金でツケを払う

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