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7年前のフラット35の借り換え実例 2、65%→1、06%

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ゴールデンウイークも住宅ローン相談開催中

最近、年金不安を切実に感じる人に向けて老後資金を貯めるのに株式投資信託を勧める記事や広告をよく見ます。でも実はそれは優先順位としては後の話でまずやるべきことがあります。

それは何かというとバケツの穴をふさぐ作業です。どんなに収入という名の蛇口を多くしたところでバケツの底の穴が蛇口から出る水以上に大きければ水はたまりません。

そう、まずはバケツの底の穴をふさぐ作業が先なのです。それには現状分析が必要なのですがそれもなしに投資を宣伝しています。

『現状分析』ー『バケツの底の穴をふさぐ』ー『蛇口を大きくする』ー『蛇口を増やす』

今回は熊本で普通にみる大きなバケツのそこの穴の話をしたいと思います。簡単に塞げるのに穴が空いていることに気がついていないという話です。

ズバリそれは『住宅ローンの借り換え』です。

住宅ローン借り換えの本当の効果とは

先日高校に通う子供が奨学金のプリントを持ってきました。そうなのです。この5月は高校で奨学金の説明会が多く行われるのです。

日本学生支援機構の奨学金を借りる予定のある人は予約採用と言いまして高校を通じてこの時期に申し込みをしておかなければなりません。また借りる気のない人も念のため申し込んだほうがいいでしょう。

そして奨学金借り入れの結果は毎年11月の初旬に発表があります。最近大学にいく世帯の約60%以上がこの奨学金を借りているのですがこの奨学金を借りることにはとても大きいリスクも存在します。

 

→ 老後資金を貯める邪魔をするのは奨学金だ

 

いかにしてこの奨学金を使わずにお子様を大学に通わせるか。この成否においてこの住宅ローンの金利はとても重要な意味があります。

住宅ローンの借り換えは家計の負担を軽くするのに大きな効果がありますし、老後資金を貯めるという意味でも。特に熊本は金利が高いのでなおさら意味があります。

今月も2件の住宅ローン借り換えが完了しそうです。1つが7年前のフラット35の借り換えでもう1つが変動金利1.1%からネット銀行0.507%へです。

実際のケースを使ってシミュレーションしてみることにしましょう。

題して『老後資金は住宅ローンと保険見直しから始まる』です。今回は住宅ローン編です。

7年前のフラット35の借り換え

今から7年前に30年ローンで建売を購入。お子様が中学生になり進学資金に不安を覚えたので相談にきたようです。最初はハードルの高さを感じながらも約2ヶ月間一緒に借り換えをお手伝いしました。

1、住宅ローン フラット35
2、金利    2.65%
3、支払年数  30年
4、元本残高  23560427円
5、残年数   23年

 

H29年5月現在のフラットの金利

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残年数が26年なのでフラットの適用金利は1.06%となり現在の2.65%から考えると1.59%下がります。これは金利が半分以下になることを意味していますのでかなりの借り換え効果が確認できることが予想されます。(なお、金利は融資実行日となります)

では借り換えるとどうなるでしょうか。諸費用なども合わせて見てみます。

○ 借換え金額        2442万円(諸費用含)
   内訳  残金      2,356万円
       手数料  52,6100円
       登記費用 183,693円
       3大団信 133,400円
       収入印紙    20,000円
○ 金利            1.06%
○ 支払年数        23年
○ 支払額       月 99740円(−14056円)
○ トータルメリット  約388万円

 

いかがでしょうか。ローン手数料や初年度の団体信用保険料、登記費用などの諸費用も全てローンに含めましたので手出しなしで借り換えを行った結果です。

住宅ローンを借り換えるだけで約388万円のメリットが発生しました。この金額はどこに嬉しい影響がいくかといえばまずは家計にそして教育資金にです。

お子様が高校卒業まで6年あります。この借換えのメリットの金額を大学入学まで貯めるとすると約100万円貯めることができます。従来の貯蓄と合わせれば充分奨学金を使わなくても大丈夫そうです。

実際にはこれに加えてさらに貯蓄を万全にするための同時に保険の見直しも実行しました。その結果教育資金のめどがつき安心して生活ができると特に奥さまは喜んでいました。

住宅ローン借換えを利用した老後資金作り

このマイナス金利での住宅ローン金利の低下を上手に利用して老後資金を貯めていくわけです。このお客様の場合は老後資金の準備を奨学金を使わずに教育資金を貯める方法をとりました。

それ以外におこのように住宅ローン

1、教育資金を貯めて奨学金を使わない
2、確定拠出年金を使って所得税・法人税の節税も利用する
3、投資で殖やして老後資金とする

まずはバケツのそこの穴が簡単に塞げることを確認してできることから始めることが大事です。投資なんてそのあとです。

優先順位を間違えないようにしてください。

 

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