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知らなかった!住宅ローン借り換えにも順序があったとは

住宅ローン関係

住宅ローン借り換えには順序がある

今年に入ってから住宅ローン市場が活況を呈している。お客様の住宅ローン借り換えの件で熊本はもとより東京の銀行員にも連絡してみたが口を揃えて忙しい、お客様が殺到しているという答えをもらっている。

それもそのはず条件付きであるが変動金利で0.5%台と大幅に金利が低下しているのです。これをチャンスと考えた方が銀行に問い合わせをしているのも無理はないところです。熊本の住宅ローン事情を見れば未だに0.95%となっています。これも違う意味で驚きでありそれで借り換えているのはさらに驚きです。

その影響はどこに行くのか。それはズバリ老後資金です。

→ 老後に影響が出るマイホーム購入

→ FPの価値は老後資金にあり!!

 

これだけスマホユーザーが増えていて、ネットで情報を確認するのが当たり前の時代でも情報格差が存在するのを目の当たりにすると金融の世界も売る時代から相談する時代へ変わるのは間違いないと思ってしまいます。アフリカの靴の話と同じです。

話は戻りますが銀行に住宅ローン借り換え相談に行く前に考えて欲しいことがあります。このマイナス金利付金融緩和がなされている時代にはそれにふさわしい住宅ローン借り換えの順序があると思うのです。まずはそれを考えてから銀行に行って欲しい。そう思うのです。

その順序とは何か。それはこの3つの順序になります。

1、変動金利のままでいいのか、フラット35に切り替えるのか
2、まずは現在の住宅ローンを借りている銀行に行って交渉
3、2で金利が下がらなければ他の銀行へ借り換えに行く

フラット35の金利低下で選択枠が増えた

以前であれば確実に1は飛ばして2、3という順序でした。その理由はなんといってもフラット35の金利が高かったからです。しかしそれがこのマイナス金利付金融緩和で流れが変わりました。

フラット35 4月金利このように驚くような金利になっています。まずは今の住宅ローンでいいのかを考えるべきではないでしょうか。

ですがよく今は金利が低いので変動金利で支払っておきましょう。でも金利が上がったら長期固定金利に切り替えましょうと住宅販売のセールスに言われた方も多いのではないでしょうか。

それはなぜそのようにセールスマンが言うかといてば一概に変動金利の方が金利が安い=月に支払いが少ないからであり、長期固定金利が低ければ当然リスク管理の観点からも長期固定金利の方がいいわけです。しかしフラット35を代表する長期固定金利は変動金利と比較して金利が高かったので月の支払いも高くなり多くの方は変動金利を使ってきたわけです。

それがどうでしょうか。このように熊本では0.975%であれば10年固定が1%前後であれば十分に考慮する価値があるレベルになっているのです。考えない手はないと思いますがいかがでしょうか。

変動金利が0.975%ならフラット35も検討しよう

金利だけでなく登記費用、団体信用保険のコストを加味してシミュレーションしてみるといいでしょう。変動金利や10年固定では団体信用保険料は銀行が負担していました。しかしフラット35ではお客様負担となっています。登記費用と合わせて費用対効果がお客様の価値観に合うかを考えてみましょう。

なお、手数料に関してはもし現在の住宅ローンを契約するときに保証料を支払ったのであれば未経過分は返金になります。ですからあまり過敏にならなくてもいいかと思います。

変動金利・10年固定がいいと決めたなら

銀行の変動金利と長期固定金利のフラット35で比較してみたところ変動金利もしくは10年固定にしようと決定した場合次に考えるのはどこの銀行にしようかということではありません。

まずは現在借りている銀行に交渉して欲しいのです。実際にお客様に案内するときにまずは現在お借りしている銀行に行くように言って交渉したところで2つ返事でOKしてくれたことが良くあります。もちろん金利差を考慮に入れてシミュレーションをしてみます。

しかし何と言ってもコストがかからないのと手間暇がかからないのでもう今の銀行でいいという方も何人かいました。OKと言われなかったり比較シミュレーションの結果やはり他の銀行に借り換える場合は他の銀行に行くことになります。

住宅ローン借り換えの方程式

いよいよ他の銀行にということになるのですが多くの方は金利のみで選んでしまいます。本当にそれでいいのでしょうか。今の水準で1番金利が安いのは間違い無くソニー銀行でしょう。ですがソニー銀行で決まりと言っていいのでしょうか。

ソニー銀行で決めていいのでしょうか

相談の時にどうやって決めているのかといえばこの式で考えています。

住宅ローン銀行選びの方程式

銀行選び = 金利 × 団体信用保険 × 審査

すでに多くのネット銀行では大きく金利は変わらないようになっています。しかし銀行によって団体信用保険には違いがあります。3大疾病だけでも保障内容に違いがありますしどんなに金利が低くても審査が通らないと意味がありません。

住宅ローン借り換えには今の低金利は間違いなくチャンスです。もう1度ライフプランを作成の上自分の家計にはどんな住宅ローンがいいのかを考えてみたらいかがでしょうか。そして老後資金はどうなるのか、保険は適正なのかを考えてみるとより効果的な住宅ローン借り換えとなります。

参考にしてください。

 

 

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