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え!ホント?諸費用は頭金で払ったほうがいいと思うワケ

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借り換えできない住宅ローンとは

今から4、5年前の話。よく住宅メーカー、不動産屋さん、銀行員よりこんなセールストークが盛んに聞かれました。

『今は金利が低いので変動金利にしておいて金利が上がったら固定金利に借り換えすればいい』

今やこんなことは恥ずかしくて言うセールスマンはいないと思いますがそれが誠しなやかに言われていた時代がありました。今こんなことを言えばこのネット時代、お客様は徹底的に調べますので1発で信用を失ってしまいます。

ではなぜ金利上昇時に固定金利にはできないかというと、別にできないわけではなく変動金利より固定金利の方が先に上がるので変動金利が上がる時にはすでに固定金利は上昇してしまっているからということです。

そもそも誰しもこの低金利時代、金利が変動するより固定の方がいいに決まっています。ですが変動金利と固定金利では1%以上の金利差があり、月の支払いでは1万円程度違うので変動金利にしていたのです。

時を経てマイナス金利時代となり変動金利と固定金利の差がないばかりか金利が高い銀行だとフラット35の方が変動金利より金利が低いという逆転現象まで発生してしまいました。

金利上昇したらではなく金利が低下して変動金利から固定金利への借り換えの絶好機になったのであの不動産屋さんや住宅メーカー、銀行員から言われた固定金利に切り替えようとフラット35に申し込みをしたら断られたという案件が数件あります。

お客様の信用状況などには問題は一切ありません。ではなぜこんなことが起こってしまったのでしょうか。お客様からは『なんでフラット35に借り換えできないの?』と責められましたがそれには理由があるのです。

諸費用込みが住宅ローンを組み問題点

実はフラット35は保証料や手数料、火災保険などなどの諸費用を入れて住宅ローンを組みことができません。物件価格のみです。つまり最初(今)の住宅ローンで諸費用が込みになっている場合借り換えが出来ないのです。

『そんな話は聞いていない』

そうかもしれませんが現実にフラット35で申し込みお断りされてました。ハウスメーカーに連絡してもどうにもなりません。仕方なくネット銀行の0.5%変動金利に借り換えることになりました。

そうなのです。

仮に金利が上昇してフラット35に申し込もうとしてもできなかったのです。ただし銀行の長期固定金利であれば大丈夫ですがフラット35ほどの金利ではありません。お客様はなんとも言えない顔をしていました。

諸費用分は頭金を出したほうがいいのではと思う理由がここにあります。

それでもフラット35で組まれている時がある

今から5年前のフラット35は2.3%程度でした。つまり今はその半分以下。H28年9月現在で1.02%です。借り換え効果はたとえフラット35Sであっても300万を超える方もいました。そう、借り換えしない理由はないのです。

最近のお客様はネットで調べているのでこのあたりも詳しく7月から9月にかけてフラット35からフラット35への借り換えが本当に多かったです。

ですが残念ながら数件は借り換えできませんでした。その理由は何も信用情報の問題ではありませんでした。そう上記と同じく諸費用を込みでフラット35で借りていたからです。

ん?おかしくない?

そう思った方は正解です。そうです。何度も言いますがフラット35は諸費用を入れることは出来ないのです。住宅購入時の売買契約書や重要事項説明書、建築請負契約書などを見ると諸費用分と思われる金額がどうしても合わないのです。

当初住宅ローンの契約時にどんな売買契約書や重要事項説明書、建築請負契約書を提出したのだろうか?今となっては追及できませんがお客様は知らないばかりに多大な不利益を被ったのは事実です。

しかもそれは特定の住宅メーカーではありません。5件ともバラバラです。共通しているのは大手の住宅メーカーではないということです。

『お客様のために』だったのかもしれませんがこれが熊本では恒常的に行われてるのか?そう思わざるをえない件数でした。

今後は低金利すぎて借り換え効果がない

諸費用は頭金で払ったほうがいいと思っていますが現在高くても変動金利で0.95%程度です。ここから若干下がったからといって変動金利への借換え効果はかなり限定的であり借換えメリットはほとんどないでしょう。

もし金利が上昇しても借換え予定がないならば諸費用を住宅ローンに入れてもいいのでは。そういう考え方もできます。当オフィスではお客様に意向を聞いて対応しています。

フラット35からフラット35への借換えは諸費用込みでもいいかと思います。

もしフラット35への借換え希望があるのであれば1度売買契約書などを確認してみてください。当オフィスでもフラット35のあkりかえの取次を重なっています。不明であれば1度お気軽にご連絡ください。

永野FPオフィス 0120−929−943 担当 FP 永野 修

 

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