住宅ローン・銀行選びでお悩みですか

【通話料無料】お電話でのお問い合せ

フリーダイヤル0120-929-943

営業時間/ 9:00〜22:00 年中無休

ネットからのご相談予約(完全予約制)

常識!10年固定を提案するセールスを信用してはいけない理由

%e5%ad%90%e4%be%9b%e3%81%9f%e3%81%a1

生命保険も住宅ローンも間違いだらけ

日本人の約90%が加入しているという国民的人気商品は何かといえば生命保険です。それゆえお客様の関心も高い。しかし多くの方はなんでこんな保険にと首をかしげるものに加入している。

昔、ここをついてコンサルティングセールスなどという名前で切り込んで行ったのが外資系生命保険会社。今ではすっかり定着しています。

では住宅ローンはどうかといえばこれが生命保険と同じレベル、いや外資系が定着しただけ生命保険業界の方がマシかもしれないというレベルです。

住宅ローンでも驚くのが『変動金利で0.95%なら10年固定の0.9%の方がいいです。』なんてことを平気で言うハウスメーカーのセールスがいるのです。

『熊本銀行と肥後銀行ではここが違うので熊本銀行の方がいいです。』なんてことを言うセールスまでいます。このネット時代にですよ。金利が低い銀行なんて山ほどなるのになぜ候補が2つなの?

もしあなたも住宅購入するなら気をつけて下さい。今回10年固定に関して説明していきます。

なぜ10年固定を勧めるセールスを信じてはいけないのか?

ほとんどの人は初めてマイホームを購入するのでわからないことだらけです。つまり住宅販売は昔の保険販売と同じでお客様が無知であることが前提となっています。

ハウスメーカーのセールスを住宅のプロと思っている人がいます。ですが私が見る限りでは一部感心するほどの方もいましたがほとんどの人はそうではありません。

ではハウスメーカーのプロは何のプロか知っていますか?

そう、住宅販売のプロなのです。販売のプロ!

あなたに住宅を販売することのみセールスは生計が成り立っているのです。あなたならこういう立場であればどういう住宅ローンを使おうとしますか?

当然ですが審査が通りやすかったり、手続きが簡単だったりするところです。こう言う人たちの話はセールストークまたはポジショントークと思って聞くことが大事なのです。

こういったことを知っているか、知らないかで住宅購入の命運が決まると言っても過言ではありません。だから家や住宅ローンなどは自分で考えることが必要になってくるのです。

先日、お客様と一緒にハウスメーカーに行っていた時のことです。

『オススメの住宅ローンが提携ローンの10年固定0.9%』となっていたので理由を聞いてみると変動金利0.95%より金利が低いからとのことでした。

いやいやもっと低い銀行がたくさんあるし御社の提携ローンでもあるはずと言ってようやくその銀行名が出てきたくらいです。こちらが言わなければ出てこないのか?

ではなぜ10年固定を勧める人を信じてはいけないと思っているのか。そもそも10年固定と変動金利ではリスクが違うからです。

10年固定も変動金利の一種なのですが変動金利とは決定的にリスクが違います。どこが違うのか。それは10年後のリスクが全く違うのです。

10年固定のリスクとは

変動金利は半年に1回金利見直しがありますが月の支払い額の変更は5年に1度しかありません。つまり10年間に1回だけ支払額の変更があるのですが10年固定ではなしです。1回か0回かの違いです。

変動金利は10年後に2回目の、10年固定もここで金利の見直しとともに月の支払額が変更になりますが同じ10年後の変更でも変動と10年固定ではリスクが大きく違うのです。

あまりあり得ない話かもしれませんが金利がどうしようもなく上がってしまった時のことを考えてみましょう。変動金利にはそんな時に125%ルールが存在します。

125%ルールとは簡単に言えばどんなに金利が上昇したとしても125%まで、つまり月に10万円支払っていたとすれば12.5万円、そう、25000円までのアップしかしないということです。

確かに25000円のアップは家計にとって痛いでしょう。ですが破産するレベルでしょうか?これを持って変動金利は危険と言っているのです。

それに対して10年固定はこの125%ルールが存在しません。急激な金利上昇が怖いから10年固定にしたのに10年後は月にいくら支払うのか未確定なのです。理論的に言えば月の支払額のアップは25000円どころではない可能性だってあるのです。

このリスクをたった0.05%の金利差を持って決めようとしているのです。金額にして3500万円で月に800円で125%ルールを外してしまうのです。

住宅ローンを決めるときにもう1つ要素があります。それはお子様の教育資金と老後資金という論点です。

10年後に何が起こるのか

実は10年固定にはまだリスクはあるのです。それは論理的と感情的なことから論じてみたいと思います。それは10年後に何が起こるかを考えれ理解できます。

10年後に何が起こるのか。確定している事実があります。

1、住宅ローン控除がなくなる
2、お子様の教育資金が上がる
3、火災保険の満期
4、人によっては生命保険料が上がっている

 

これだけ家計の脅かす要素があるのに10年固定で住宅ローンの支払額まで上がったら家計はどうなるか考えたらわかりますよね

ですが10年後にこれらのことが上がるのは変動金利でも同じなのです。何が違うのか。いわゆる『茹でガエル』というやつです。

変動金利は5年に1回月の支払額の変更があるので1度上がっているので2回目となる10年後はいきなり上がるより緩やかです。一気に5万円上がるより2.5万円つづ上がる方が家計の対応はしやすいです。

茹でガエルの理論に例えれば沸騰するお湯にカエルを入れるとその熱さでお湯に入れた瞬間に飛び出しますが、ぬるま湯にカエルを入れて徐々に温度を上げていくと飛び出すことなく慣れていきます。

10年固定では一気に上がるのでショックが大きいのですが変動金利では慣れていくのです。家計も同じで10年前のレベルで家計を作っているので10年後一気に上がると家計がかなり苦しくなったと感じてしまうのです。

ですが10年固定を使ってもいい人がいるとも考えています。

10年固定を使ってもいい人とは?

このようにリスクが変動金利より高いと思われる10年固定ですがお客様のライフプランを作成していると10年固定を使っても大丈夫と思われる方がいるのも事実です。

それは10年後に教育資金の支出が終わる方です。お子様が中学生の方が家を買うなら使ってもいいのではと思うのです。

スクリーンショット 2017-01-28 8.57.55

 

教育資金が終わった後はいよいよ老後資金なのですが教育資金が終われば多少支払額が大きくなったとしても対応可能ではないでしょうか。年間200万円くらい変わると思われますからね

数字的に見れば10年固定も変動金利も同じ支払額が上がるリスクがあります。ですがこの10年後に起こる事に対応可能なのかどうか。その判断はこのように表を作ってから判断する必要があります。

このセールスはこのような表を作った上で10年固定を勧めたのでしょうか。お客様の話を聞く限りはそういう事はしていません。

そう、このセールスは自分たちに都合がいい住宅ローンを言ったに過ぎないのです。そもそも10年固定0.9%なんて高い金利を勧めている自体住宅ローンはダメなんですけどね。

そう考えるとこの影響は老後資金にでするなら誰を信じて住宅ローンを選びかであなたの老後が決まるわけです。そう思うのは私だけでしょうか?

永野FPオフィス相談料

通話無料 0120ー929−943 担当 FP永野 修

 

 

ライフプランを使った保険見直しや住宅ローンに関してお気軽にお問い合せください。

【通話料無料】お電話でのお問い合せ

フリーダイヤル0120-929-943

営業時間/ 9:00〜22:00 年中無休

小松士郎のラジオのたまご 12月24日ラジオ出演 RKKラジオ「情報ソムリエ」

FPとの出会いが人生を変える
永野FPオフィス FP永野 修

Office:熊本市中央区水前寺4-54-21

お問い合せはこちら

【通話料無料】お電話でのお問い合せ

フリーダイヤル0120-929-943

営業時間/ 9:00〜22:00 年中無休

ネットからのご相談予約(完全予約制)

FP永野のブログ 毎日更新

新着ブログ記事もっと見る