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熊本地震で一部損 使うのは肥後銀行か熊本BKかそれともネット銀行か

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増えてきた更地

4月の熊本の地震で私の自宅も半壊の認定が出ており住宅を解体の上、建て直しを余儀なくされている。地震の揺れで屋根の瓦がずれてしまいました。

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そして地震から2日後は大雨。このずれた瓦から雨漏りがして天井を濡らし、畳も水分を吸ってしまし使えない状況にしてしまいました。今でも天井には穴がありており壁にはクラック(ヒビ)がいたるところに入っています。

うちはまだいい方かもしれません。全損になったお客様のところへ行くと言葉もないくらいの状況でしたから。徐々にではありますが熊本の街中も建て壊しが進み空き地になっているところがいたるところで見ることができます。

これから多くの空き地に住宅建築がされていくのでしょう。

先週のこと、家屋調査士の方が我が家を訪問してきました。建て壊された家を職権で滅失登記するためとのことでした。予定通り3月中に転居したて壊すことにしました。

いよいよ次の住宅建築に移っていきます。さてうちは半壊でしたが一部損の方でも住宅を購入したり建てたりする方もかなりいらっしゃいます。

ではそんな一部損の方の住宅ローンはどうしたらいいのでしょうか。金利が高い熊本では住宅ローンの選定は非常に重要になってきます。

今回は実例を少し変えて説明したいと思います。

住宅ローンは自分で選ぶ

お客様より土地も決まり、建物も決まったということでいよいよ住宅ローンの選定に入ることにしました。

おきまりのようにハウスメーカーからは肥後銀行を勧められたのですが金利は一部損の場合は0.8%とのことです。

 

→ 肥後銀行住宅ローン

 

このHPを読むと一部損壊は0.8%ですが別途保証料0.35%となっています。トータル1.15%なら通常の変動金利が0.95%(ハウスメーカーにより違いあり)とはあまりお得とは言えません。

そもそもハウスメーカーが提携ローンとしてオススメしているとはいえ肥後銀行の住宅ローンは『保証料なし』が使う土俵に乗る最低条件です。

 

→ 肥後銀行0.95%のお得度は?

 

そこで今回は一部損壊で保証料なしということを前提に他の銀行と比較してみることとします。

一部損でも差が出る住宅ローン選び

住宅の条件は以下のようにしました。

1、土地  1100万円
2、建物  3200万円
3、住宅ローン 4300万円

 

ではまずはシミュレーションの結果を見てみます。肥後銀行のほかでは一部損で金利優遇がある銀行として熊本銀行、A金融機関、ネット銀行から楽天銀行、メガバンクからみずほ銀行を選んでみました。

スクリーンショット 2017-02-14 15.21.42

 

 

いかがでしょうか。熊本銀行と肥後銀行では金額の差はわずかなように見えます。ですが実は場合によってはかなり違ってくる可能性があります。それは後ほど。

ネット銀行の楽天銀行とでは約160万円、A金融機関では約100万円の差が出ます。このシミュレーションではみずほ銀行は高くなってしまします。

みずほ銀行は肥後銀行が保証料ありとなった時にマンションや建売などでは使えると考えています。

この差額100万円から160万円をどう考えるのか。それが金額のシミュレーションが終わってからの検討課題となっていきます。

保証料なしで決めてはいけない理由

次にシミュレーションの結果を見るとあまり差のないように見える肥後銀行と熊本銀行ですが実際に比較しながら考えてみます。ちなみに団体信用保証はどちらも同じ構成になっています。

となると比較対象はこの点です。

保証なし0.8% VS  保証料あり 0.625%

 

この2つ、特に保証料の有無をどう考えるかという問題になります。

先ほど差が出る可能性があると言いましたがそれはこの保証料と金利差の話になります。

どういうことかというと一部繰上げ返済をするときに差が出てくるということです。保証料は一部繰上げ返済や借り換えなどをすると未経過分や金額減額分返戻があります。

例えばお子様の教育資金が終わった後や退職金をもらった後で一部繰上げ返済を考えている場合はもっと熊本銀行の方が安くなるというわけです。

また、月々の金額が低い方がいいという方も金利が低い分安くなりますので熊本銀行ということになります。

2つの銀行の団信や使い勝手はあまり同じレベルです。ということならば今回のこの条件の比較では2つの銀行では熊本銀行に軍配が上がります。

一部繰上げ返済の予定がない場合でも熊本銀行の方が支払額は少なくなりますが差は少しなのでその場合は提携ローンということもあり肥後銀行を選んでも間違えとは言えないのではないでしょうか。

あとはただあまり差がないと判断するならばどちらでも好きな方で。ということも言えます。

ネット銀行を使うなら

このように金利が低いネット銀行を使えば住宅ローンのトータル金額は安くなります。これがネット銀行を使う最大のメリットになります。

ですがもし仕事で忙しかったり手続きがめんどくさいのを避けたかったりするならば止めるもの1つの考え方です。約160万円の違いのために労を惜しめるか、ということです。

そのくらいネット銀行の手続きは住宅ローンや不動産に馴染みがない方には大変な作業になります。通常はその大変な作業を私が入ってネット銀行を使うお手伝いをしています。

このように忙しかったりインターネットに疎かったりするならば熊本銀行との差が月の支払いでいうなら約3000円程の差ではやめてもいいかもしれません。

では実際にこのお客様はどこの住宅ローンを検討したのか。最終的に2つに絞りました。

全てはお金で判断するわけではない

シミュレーションをした段階でお客様はネット銀行に興味を持ちました。しかし必要書類や手続き方法を説明した段階で諦めました。

忙しいのと自分のは無理という判断をしました。そこでネット銀行はやめて熊本銀行ともう1つA金融機関で考えることにしました。

トータル金額が安くなる方を選ぶのか、それとも金額ではなく他の要素で選ぶのか。

あなたならどちらを選びますか?

私であればきっと熊本銀行を選ぶと思います。その理由は大きく3つになります。

1、がんの団体信用保険が魅力的
2、近くに店舗があるから
3、ハウスメーカーもやりやすいと考えるから

 

住宅ローンは自分で選ぶのが1番得する

このように住宅ローンを比較検討すると答えがないということに気がつきます。それでもハウスメーカーのセールスに言われるがままに決めるのは1番損すると思います。

まずは私がやったようにシミュレーションをする。そこでは3つの要素を考えるといいでしょう。その3つとはこの要素です。

住宅ローンを選ぶ要素 = 金利 × 審査(保証料)× 団体信用保険

 

この3つの要素で比較検討すれば納得のいく住宅ローン選びができます。損得で選ぶのもよし、団体信用保険で選ぶのもよしです。

やってはならないことは比較もしないでこの要素すら知らないで決めることではないのでしょうか。

お子様が高校生になった時や自分たちの老後資金を貯める段階で『こんなはずではなかった』ということのないように住宅ローン選びをしてほしいものです。

真剣に将来を考えて住宅ローン選びや家そのものを考えたい方を当オフィスは応援していきます。

→ 永野FPオフィス相談料

 

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