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なぜ変動金利は怖くないのか?

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住宅ローンの決め方

変動金利か固定金利か

金利が上がると言われて久しいですが実際には歴史的低金利が続いており、しかもその金利をさらに下回るようになっています。そしてよく考えてみればもう10年以上のこの状況が続いており低金利が普通ということになっています。

低金利の時は固定金利というのが金融での常識でしたがこれだけ低金利が続くと変動金利の方が得だったというのが結果となっています。ではこれからはどう考えればいいのでしょうか。住宅ローンを契約するときにどんな考え方をしたらいいのでしょうか。

住宅ローン相談を受けるときにまず確認するのは以下の順序になっています。

住宅ローンを考える順序

1、ライフプランを作成し住宅の予算の策定
2、ライフプランをもとに家計の改善
3、どの住宅ローンのタイプがいいかを考える。
4、銀行はどこにするか考える。
5、登記費用、火災保険を最適化させてコスト削減

住宅ローンの金利タイプの決め方

実際の相談ではまずライフプランを作る前にお客様がどのタイプの住宅ローンを考えているかを聞きます。お客様が考えているのが変動金利なのか10年固定金利なのかそれともフラット35なのか。

それが決まればどこの銀行にしようかという話になります。変動金利で購入を決めている方はフラット35などの金利が高く見えるようですし、フラット35を考えている方は変動金利の金利変動が怖いと感じているようです。

住宅ローンのタイプを考えるときにまず何を真っ先に考えたらいいか知っていますか。優先順位の高いものとは何かといえばそれはこれです。

『金利の上昇をどう考えているか』

金利に対する価値観です。歴史的低金利の今、金利が上昇すると考えるのが自然ですが、金利上昇のスピードと角度をどう考えるかで長期固定金利か変動金利かの評価が変わってきます。短期に急上昇を考えているのであればフラット35がいいでしょう。緩やかな金利上昇を考えているのであれば変動金利でいいでしょう

あなたは金利上昇をどう考えていますか。まずそれを考えてみてください。

金利が緩やかに上昇すると考えている場合

金利上昇を考えるときのヒントになるのが日本の景気や物価です。人口統計的に見ても少子高齢化で景気が良くなることはないと考えることができます。

総務省統計局HPより

では人口ピラミッドを見てみましょう。少子高齢化の現実がすぐに理解できるのではないでしょうか。人口の減少は将来のGDPの低下を示しており景気に悪影響なのはわかります。

平成27年の11月現在の株価は日経平均18900円とリーマンショック以前にようやく戻りつつあります。ちなみにその時の日本はミニバブルと言われていた頃でした。

では現在はどうでしょうか。そんな印象はまったくないのではないでしょうか。この経済状況で金利は上がるのでしょうか。
その答えは日銀の仕事を考える必要があります。

日銀の役割とはなんでしょうか

日本銀行の役割はなんだか知っていますか?日本銀行のHPを確認してみてください。

日本銀行HP

日本銀行の役割の1つに『通貨及び金融の調節を行うこと』とあります。その時の理念は『物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資すること』とあります。その日本銀行は今の日本の経済状況で金利を上げるでしょうか。

金利を上げたらどうなるでしょうか。消費税を5%から8%にしただけでこれだけ日本経済に影響が出ているのです。金利を上げたら景気への影響はその比ではないと考えます。

変動金利の金利の決まり方

ところで変動金利の金利はどのように決まるか知っていますか?変動金利の指標は無担保コール翌日物の金利です。これが日銀の金融政策です。つまり景気や物価にあまり変化がなければ日銀が政策金利を変更するとは思えないのです。

それに対して長期固定金利の指標は『新発10年国債』という長期国債です。ということは変動金利の政策金利とは違いマーケット金利ということになります。変動金利は日銀がコントロールし、長期固定金利は金利を予想したマーケットの思惑で決まるといえます。

マーケットはといえば予測の世界になります。実際に金利が上がっていなくてもその気配がすればマーケットは金利上昇を織り込んでいきます。つまり実際の金利上昇より先に上がるといえます。

次に実際の利息で考えてみたいと思います。

緩やかな上昇ならお得変動金利

では実際の金利を入れて計算してみます。
借入金額3000万円 35年ローン
変動金利 0.775% 5年後から金利を緩やかに上昇させています。
長期固定金利 1.37%

変動金利と長期固定金利の比較

総支払額は約36万円長期固定金利のほうが少ないとなっています。しかし長期固定金利(フラット35)は団体信用保険を別途支払います。変動金利では団体信用保険は銀行の負担で支払いはありません。

総支払額の差が約36万円ですが団体信用保険の207万円を
考慮に入れるとこのシミュレーションでは変動金利のほうが
支払いは少なくなるころがわかります。

 

団体信用保険シミュレーション

金利が緩やかに上昇すると考えた場合、変動金利という
選択になることが理解できたかと思います。

 

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