住宅ローン選択の自由を行使せよ！
当オフィスは熊本市中央区で住宅ローンやマイホーム購入相談をしているFPオフィスです。お客様の中心は公務員の方で一部上場企業の従業員や医師などが多くなっています。
ハウスメーカーからの住宅ローンの説明に疑問を持った方よりこんな声が多く寄せられています。
『変動金利０．4％台の時代になんで０．９％なんだ？』 『ネット銀行を使いたいといったらやめたほうがいいと言われた』 『有無を言わさず提携ローンの仮申込をさせられた』
マイホーム購入は人生で最大の支出です。つまりマイホーム購入の成否は自らの人生を変えてしまいます。マイホームの値段だけではなく住宅ローン金利（利息）はとても大きい要素となっています。
住宅ローンが自分の人生に大きな影響をもたらすにもかかわらずハウスメーカーのセールスにその選択を委ねていること自体が間違いです。
自分の人生は自分で責任を持って決める。そう、自分の住宅ローンは自分で決める時代なのです。今まではセールスの情報が重要でしたが今はそうではありません。
そう、インターネット、特にスマホの発達、普及がそれを可能にしました。住宅ローン金利なんか簡単に調べられるのです。
だからあえてこう言います。
『住宅ローン選択自由の権利を行使しよう！』
どっちにする？楽天銀行VS住信SBIネット銀行
変動金利の金利は上がると言われて久しいですが実際は上がるどころか下がっています。そんな住宅ローンの金利状況ですが今はこんな感じになっています。
これを見ればわかる通り変動金利を使ってマイホームを購入するのであれば０．４％台から選ぶことができるようになっています。
そのうち土地を購入してから建物を建てる方からはつなぎ融資が使える銀行の中で１番金利が低い住信SBI銀行と３番目の楽天銀行のどちらがいいのかとの質問が多くなっています。
そこで今回はこの２つのネット銀行を比較してみます。ローン金額３８００万円３５年払いでシミュレーションしてみることにします。
１、金利 ２、手数料 ３、団体信用保険
１、金利
金利は住信SBIネット銀行が０．４５7％、楽天銀行が０．５１７％となっています。ではこの金利差は月の支払額にするとどのくらい違うのでしょうか。
住信SBI ０．４７５％ 月 ９７,９２２円 楽天銀行 ０．５１７％ 月 ９９,０９６円 差額 ー１,１７４円
金利差は結構あるように見えますが実際にこうして計算すると月の支払額は1174円しか変わりません。合計でも年間約14,088円で３５年でも約５０万の違いしかありません。
３５年でもこれしか違わないのであれば楽天銀行と住信SBIネット銀行を選ぶには利息以外のところ、たとえ手数料や団体信用保険、審査、簡便度などで決めることになると考えられます。
２、手数料
住信SBIネット銀行 ２、１６％
楽天銀行 定額 324,000円
3800万円 × 2,16％＝820,800円
820,800円（SBI）ー324,000円（楽天） ＝ 466,800円 楽天銀行の方が安い
手数料を計算すると３８００万円では４６万ー５０万で約４万円だけ住信SBIネット銀行の方がやすいです。金利差以上に手数料に差があるのです
金利差＋手数料での比較では互角と言えます。となると団体信用保険と審査で決めるということになります。
３、団体信用保険
住信SBIネット銀行 → こちらをご覧ください
楽天銀行 → こちらをご覧ください
大きな違いは楽天銀行が１年を超えて所定の状態が続いたらローン残高相当額が支払われますが住信SBIネット銀行は１２ヶ月以内にも保障があります。
内容的には楽天銀行より住信SBIネット銀行のほうがいいと言えます。ただし実際に１年以上も就業不能になるケースはどのくらいあるのでしょうか。
４、審査
楽天銀行と住信SBIネット銀行では決定的に違うところがあります。それはこの審査です。例えば土地が市街化調整区域だった場合楽天銀行は取り扱いできますが住信SBIネット銀行は取り扱いしません。
ということは土地が農地だったり市街化調整区域だった場合は楽天銀行に申し込みということになります。確かに市街化調整区域でも取扱可ですが審査が通るかどうかはわかりません。
５、つなぎ融資
以前は住信SBIネット銀行はつなぎ融資ができなかったので土地を購入して建物を建てる場合使うことはできませんでした。
ですが今はアプラスのブリッジローン（つなぎ融資）を使えば利用できるとのことです。年のためアプラスに電話して聞いてみましたが大丈夫とのことです。
余談ですがそれなら三井住友信託銀行で使えるのではないかと思い聞いてみるとアプラス側は特に問題はないということでしたが三井住友信託銀行側から断られました。
保証会社が『NO』とのことでした。これが三井住友信託銀行で使えれば住宅ローンの選択の幅が広がるのにと少し残念でした。
つなぎ融資の手数料ですが楽天銀行は以下の通りです。
楽天銀行 手数料 １０８,０００円 金利 ２．６３％（令和１年 8月現在） アプラス 手数料 １０８,０００円 金利 ２．６７５％
上記を見る限りほとんど差がありません。
結論 楽天銀行 VS 住信SBI銀行
金利や手数料、団信、審査、つなぎ融資の５項目から比較してみました。いかがでしたか？
結論を言えば土地が農地や市街化調整区域、非線引きなどでは楽天銀行に申込むしか選択はありませんがその他ではほぼ互角と言えます。
つまり『どちらでもいい』ということになります。まずは両方申込をして見ることをお勧めします。ここで１つ注意があります。
ネット銀行の仮審査の承諾で喜ぶ方がいますが『あいさつ』代わりの文章だと思ってください。仮審査OK,本審査NOとなるケースも結構あります。
土地を購入してから建物を建てる場合、ネット銀行を使うにはとってはハードルが高いです。きっと自分だけではできないと思います。
当オフィスのお客様も皆そう言っています。そのくらい『めんどくさい』のです。
ネット銀行の低金利は確かに魅力的ですが実際に住宅ローンを申し込む時はネット銀行の他に提携ローンなど手続きや審査が比較的楽な銀行も一緒に申込をしましょう。
また金利の高低よりも変動金利そのものが怖い方はフラット３５にしましょう。大事なことは自分で選ぶことです。そして自分決めることです。
今や売り手であるセールスに聞くまでもなく客観的な視点の情報はスマホの向こうにたくさんあります。またFPもそうです。
一生に１度のマイホーム購入なので上手に情報を使って購入したいものですね。
永野FPオフィス ０１２０−９２９−９４３ 担当 FP永野 修
