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ついに変動金利も0.31%に突入だが本当に使えるのか?

会議

変動金利0.31%って本当なのか

楽天銀行が0.527%から0.01%利上げして0.537%になったことはブログに書きました。住宅ローン金利も上がる上がると言われていますが実際は下がる一方です。

そんな時についに『0.31%』という文字が見えました。よく見てみるとAUじぶん銀行が『AU回線』と『じぶんでんき』とセットにするとー0.1%で0.31%になるようです。

スクリーンショット 2020-12-01 13.00.54

これは借り換えにも使えるようです。そこで今日は借り換え効果が高そうなAUじぶん銀行の変動金利と地元地方銀行ではどのくらい差が出てしまうのかを書いてみます。

借り換えのメリット・デメリット

まずは金利によるシミュレーションをしてみます。数字はできるだけ簡単にしますのでご承知ください。購入当時4000万円で35年で金利0.825%だったとします。

月の支払額は109681円です。5年後の元本残は約3497万円です。これを手数料なども含めて3600万円で0.31%で借り換えしたらどうでしょうか。

月104735円 借り換えメリット 月額4946円

 

単純に4940円を360回だとすればその差は178万円です。この金額に大して借り換えデメリットがどのくらいあるのかを考えていきます。

まず最初にわかるのがスマホと電気料金が縛られてしまうことです。しかもあと30年もです。もしスマホを格安にして3000円変わるとするならメリットは月2000円になってしまいます。

これではめんどくさいことして借り換えするまでのないような気がします。でも2000円×360回で72万円のメリットなのでこれを大きいと思うのであれば次に団体信用保険を考えることになります。

団体信用保険はどうなのか?

熊本で0.825%の住宅ローンと言えば肥後銀行になります。肥後銀行の住宅ローン団体信用保険の特徴はなんと言ってもがん団信です。悪性新生物と診断されればこのあとローンを支払うことなくそのまま住むことができます。

住宅ローンがなくなれば治療に安心して専念できるというものです。また入院一時金として10万円などもあり金利は高いがかなり充実しています。

それに大してAUじぶん銀行の団体信用保険にもがん団信がついていますが50%がん団信です。やはり100%の前では見劣りしてしまいます。

AUじぶん銀行団信

 

100%にするなら+0.2%となりそうするともう金利差による魅力も消えてしまうことでしょう。つまり肥後銀行から0.31%というセンセーショナルな金利が目を引くにもかかわらずメリットはほぼないとなってしまいます。

つまりAUじぶん銀行の住宅ローンはつなぎ融資も分割融資もないことから新築マンションや中古住宅など最初から契約するならメリットを享受できるかもしれないというローンと言えます。

4000万円 35年 0.31%  月100,510円
           0.825% 月109,681円
                                 その差   月   9,171円

トータルでのメリットは9171円×35年=385万円でここから手数料を差し引いたとしても約300万円も支払いが少なくなるという結果になります。

結論ですが金利という数字に惑わされないでしっかりとこうしたシミュレーションをして利用するかどうかを決めることが大事だということです。

永野FPオフィスの住宅ローン相談 通話無料 0120−929−943 担当FP 永野 修

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