住宅ローン借換ができない？
今回は住宅ローン借り換えに関してです。なぜこのテーマを改めてブログにしようと考えたかというと借り換えには思わぬ落とし穴があるからです。
どんな落とし穴かというとせっかく低金利の住宅ローン、例えばネット銀行の住宅ローンへの借り換え審査が承認になったのに借り換えできないということです。
そんなことがあるのか？
実はここ熊本では現実に起こっているのでその現実を皆様に知ってほしいと思います。熊本での借り換えは簡単ではないことがあるからです。
先日もスったもんだした挙句に２ヶ月以上かかって借換がようやくできた案件がありました。その時の模様をお知らせします。
今回のテーマは住宅ローンの借り換えをスムーズにするためにはどうしたらいいのか、です
基本的な住宅ローン借換手順
住宅ローンの借り換えをしようと考えたらまずすることはやはり借り換え効果の測定です。これはFPとかでなくても今は銀行のHPなどでも簡単にすることができます。
登記手数料や住宅ローン手数料を含めて計算することをくれぐれも忘れずにしてそれでも効果があるのであれば仮審査をします。
通常であればこの後の手順は以下の通りになります
- 本審査
- 今の銀行で金利交渉
- 借り換えと金利交渉の比較
- 実行
ここでの注意は今の銀行での金利変更であれば登記費用も住宅ローン手数料も不要という点です。この２つだけでも７０万円とか８０万円とか違います。
それでも借り換えの方が有効と判断したら今の銀行に借り換え日とその時の返済金を確認して実行となります。
しかし熊本では、もっというと肥後銀行からの住宅ローンの借り換えではこのフローが通用しないことがあるのです。
住宅ローン借り換えでの確認事項
FPとして住宅ローンに携わって10年程度になりますがさまざまなパターンを体験してきました。知識だけではダメなんだ、知恵が知る必要があるということです。
住宅ローン借換での知恵とは何か？それは上記の手順を踏まえながら実行前に一手間加える方が安全に借換ができることです。
一手間とは何か。
それは今の銀行への確認です。確認とはお客様のマイホームには銀行の抵当権が入っていますが借り換えると借換先の銀行の抵当権が入ります。
今の銀行への確認は『抵当権抹消の必要書類』は当日発行してくれるか、です。銀行は住宅ローンという借入（債権）がなくなるので抵当権を抹消する必要があります。
しかし銀行によっては、熊本では肥後銀行の支店によっては当日に発行してくれないのです。１ヶ月を目処に郵送しますと言われたりします。
ありえないと思うのですがそう言い張られたりするので仕方がないと諦めるお客様のいることでしょう。ここで問題なのは借換先の銀行になります。
借換先がネット銀行の場合は抵当権の設定を当日でないとダメという銀行が多いです。となると１ヶ月も待ってくれないので借換ができないということになります。
お客様も２ヶ月くらいの猶予期間を設けて当日発行してくれるようにお願いしたのですがなかなか取り合ってくれませんでした。
肥後銀行からの借り換え
今ではこういうことが起こるのがわかっているので実は今の銀行に金利交渉をしているときから当日に抵当権抹消の必要書類を当日に発行してくれるようにお願いをしています。
それでも『NO』と言われることがありますので借換先の銀行選びの段階で当日発行でなくても待ってくれる銀行もあるのでその銀行にも審査することにしています。
ということで今では借換する時には以下のフローで実行しています。
- 借換先の審査
- 今の銀行への金利交渉
- 今の銀行に抵当権抹消の必要書類の当日発行の確認
- 当日に発行してくれない場合借換先に当日でないとできないかの確認
今はZoomで全国のお客様から住宅ローンの相談を受けていますのでどこの銀行がこのケースにアタrかわかりませんので一手間を加えるようにしています。
借換される銀行にとって業務上メリットがないのは理解できますがお客様サービスという点では最悪と言えますがそれをわかっていてする銀行もあるということです。
お客様再度では賢く対応するしかないのです。ちなみに上記のケースでは粘り強く対応して『特別ですからね』と言われながら借換実行しました。
住宅ローンの借り換えでは借り換えメリットだけがクローズアップされていますが現場ではここまでやって初めて安心して借換が実行できます。
いかがでしたでしょうか。もし不明な点があればご相談ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
