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マイホーム購入ではライフプランはいつ作ればいいのか?

ライフプランはいつ作ればいいのか

ライフプランを作る前にやることがある

当オフィスは熊本で注文住宅専門の住宅ローン相談をしているFPオフィスになります。最近は熊本だけでなくZoomで北は北海道からもちろん東京、埼玉、千葉、九州も福岡や沖縄など幅広く相談を受けています。

特に住宅ローンが通らないという相談を県外から受けることが多いのですが内容をよく精査してみると意外と審査が通るというお客様が多いです。

今回のブログのテーマはお客様がマイホーム購入を決めた時にまず何をすればいいのか?という話です。ここで多くは住宅予算のためのライフプラン作成となるケースですが当オフィスでは違います。

では最初にすることは何か?

それは『住宅購入の実現性』を考えます。もっと簡単に言えば住宅ローン審査が通るかどうか、のヒアリングから始めます。いくらまで通るのかを計算するというわけです。

当たり前の話ですがいくらライフプランを作成して予算を、と言ったところでローン審査に通らないと意味のない作業になってしまいます。

また予算を作ったところで住宅ローンの限度額をオーバーしていればそれもまた絵に描いた餅のライフプランになってしまいますからここからスタートします。

ローン金額の上限は銀行によって違う

住宅ローンの金額の上限は何で決まるのか?もちろん本格的な審査ではお客様の属性から土地などを加味して決まっていきますがその前に簡易的に計算していきます。

簡易的な計算ではフラット35の数字を使います。返済比率の基準を年収400万円以上は35%、未満は30%で審査金利は2%程度で算出してみます。

例えば世帯年収が600万円のAさんの場合で計算してみます。

600万円×35%÷12ヶ月=17.5万円・・・1

購入希望の物件価格(諸費用込)が5500万円で35年払いにした場合

月の支払額は182,194円・・・2

1と2では1<2なので5500万円の物件を買うのであれば少し工夫が必要になることがわかります。では工夫とはなんでしょうか、以下の4つになります。

  • 返済比率の基準が高い銀行にする
  • 審査金利が低い金融機関にする
  • 支払い回数を35年から40年にする
  • 現金を入れてローン金額を下げる
  • 違う物件にして価格を下げる

ここまで計算すると世帯年収600万円で5500万円の物件を購入するなら銀行選びをきっちりする必要があることがわかります。

これをしないでライフプランを作成するのとしてから作るのでは当然数字が変わってくるのがわかります。現金を入れるのか、住宅予算を変えるのかはお客様の選択になります。

金融機関を変えるのであれば

お客様の中にはどうしてもこの物件を買いたい、値段は下げられないどころか本当はあげたいというお客様もいます。こうなってくるとライフプランの出番となります。

それでも方法はないのかの検討は必要です。例えば審査金利1%の金融機関ならどうかを計算します。先ほどの1はそのままにして2を計算します。

5500万円を審査金利1%で35年払いなら月の支払額は155,257円になります。先ほどの1<2から今回の金融機関では1>2になりました。この金融機関なら実現可能となります。

また審査金利1.6%でも171,108円となりますのでこの金融機関でもOKとなります。この2つの金融機関で住宅ローンを利用した場合でライフプランを作成すればまだ現実的です。

ただお客様ではどうしても金融機関ごとの返済比率の基準や審査金利はわからないケースが多いはずなのでまずはフラット35レベルでの計算をしてください。

この計算で余裕なくらいがちょどいいのでは。あまりに住宅に資金を使ってしまうと教育資金や老後資金にかなりの影響が出ることになるのでこのあたりをライフプランで確認するといいです。

いかがでしたでしょうか。

今回は家を買うと決めたらまずはローン金額はいくらまで大丈夫かを簡易的に計算し、ライフプランはそれから作成しないと現実的なものにはならないというお話しでした。

計算方法はブログを参考にしてください。でももし自分たちではよくわからない、めんどくさいという方は当オフィスにご相談ください。

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担当FP 永野 修

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