え？住宅ローンが通らない？
最近お客様から連絡いただくことで多いことの１つに住宅ローンが通らないというものがあります。マイホームを購入する上で住宅ローンが通らないというのは『買えない』ということに等しい宣告です。
それゆえ通らないと言われた瞬間にパニックになる奥様が多いのです。ひとえに住宅ローンが通らないと言っても大きく３つのパターンがあります。
１、信用情報 ２、健康状態 ３、ローンに対する無知
ここで問題があります。この３つとも状況によっては審査OKに持っていくことが可能なのですがハウスメーカーのセールスが無知な場合に悲惨なことになることがあります。
どういうことかというと住宅ローンが通らなかったからと言って次々に別の銀行に申し込むことをお客様に提案することです。
その結果何が起こるのかというと原因もわからずに申し込むものですからやはり次々と断られるのです。そして最初に通らなかったというショックも大きいのですがそれが２つ３つと重なるとどうなるか。
２倍、３倍ではなく２乗３乗のショックとなり精神的に耐えられなくなり『また断られるのではないか？』と住宅購入を諦めてしまうのです。
もともとハウスメーカーのセールスからすれば住宅ローンなんか通れば金利が高かろうか売れさえすればどうでもいいと考えている人がたくさんです。
とすればお客様はどうすればいいかと言えば『正しい知識』を持つこととなります。もっと言えばそんな自分の成績のみに関心のあるセールスから大事なマイホームを買うのか？ということになります。
ではダメなセールスに当たったかはともかくとしてローンの審査をしていた私FP永野はどう考えているのか？そうやってローンを通して住宅購入してもらっているのかを説明します。
その１ まずは原因の追求すべし
実は知っていれば住宅ローンが２つ３つ通らなくていやな思いをしなくてもいい場合って結構あります。このいやな思いの１番の責任はセールスの無知です。
何でもそうですが問題が起こった時にすることは『原因の追求』です。そう、今何が起こっているのかの冷静は判断です。もう少し具体的に言えば住宅ローンが通らない原因は上記の１、２、３のどれかを探ることから始まります。
その最初にすることは返済比率の計算です。これは電卓ですることができます。もっとも銀行によっては熊本銀行 のように年収の７倍までと決まっている銀行もあります。
年収の３５％÷１２を計算します。これが月の支払額の限度になります。ここから別のローン、例えば自動車ローンやカードのキャッシング、国の教育ローンなどがあれば月の支払額を差し引きます。
次にスマホのアプリか何かでローンの支払いを出します。ここで注意するのは算出する金利です。銀行によって違いますが基本的に３.５％程度で計算します。これを審査金利と言います。これは銀行に聞いてください。
例えば３５００万円ならば３５年払いで月１４４,６５２円となります。電卓で計算した年収ベースの式ででた答えがこの１４４６５２円を超えなければ大丈夫というわけです。
これを返済比率と言います。もっとも審査金利は銀行によって違いますのでここでは熊本をベースに書いています。というか基本的に全て熊本の話を書いています。地域が違えばその地域の人に聞いてください。
その２ 信用情報を確認する
返済比率が問題ないなら次にすることは信用情報の確認になります。個人信用情報の確認とは個人のローン履歴と支払い状況を取り寄せることです。
住宅ローンで使う個人信用情報は主にCIC（https://www.cic.co.jp/index.html）と全国銀行個人信用情報センター（https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/）から取り寄せますが最初はCICだけでいいかと思います。
スマホやPCからクレジットカードで１０００円払えばすぐにわかります。注意することはなぜだかVISAが使えないことです。JCBなど表記があるブランドのカードで取り寄せてください。
ここで見るところは大きく２つです。１つは１番下にある支払い状況です。『＄』になっていれば問題なしです。もう１つは下の見本の赤くなっている所に『異動』情報がないかの確認です。
『異動』とは長期にわたる支払いの遅れがあったことを示す情報です。ここにその文字があったらその時点で住宅は購入できないのですが１つだけ大丈夫な時があります。
それは『スマホ』の購入です。ご存知の通りスマホの機種代金は分割で購入していますがこれはクレジット扱いになっています。
ごくたまに気がつかずに？これが『異動』になっている時がありこの時は何度か当時の通帳にその分のお金があったことを証明して承認してもらったことがあります。でも最初はお断りされました。もちろん全ての銀行というか保証会社でOKと言ってくれるかはわかりません。
少なくともOKと言ってくれた保証会社がありその場合はその『保証会社』で審査をお願いして通したということです。
その３ 健康状態で団信不可の場合
誰も健康を害したくて病気になっている人はいないと思います。それから考えるともうお客様にとってはどうしようもありませんよね。
でも住宅ローンは健康であることが第一条件となっています。つまり団体信用保険の加入が要件になっています。確かにフラット３５など一部の銀行では団体信用保険なしでも住宅ローンがOKになります。
でもそんなリスクが高いことを家族に押し付けてまで住宅購入する価値があるのでしょうか？セールスは売れればいいでしょうが家族は旦那様の死後の支払いを考えると事実上購入は無理でしょう。
ですがこれも別の方法でなんとかなるときがあります。例えば先日も１０年以上前にガンになった方やうつ病になって苦しんでいた方などは『生命保険』を団体信用保険の代わりに使って住宅ローンを通すことが結構あります。
慎重にことを運ぶ必要がありますがこれならテクニックでなんとかなると言えるでしょう。
その４ 申し込み自体の確認
最近はスマホで住宅ローンの申し込みができる銀行が増えています。ネット銀行だけでなくメガバンクなども対応しており便利な世の中になっています。
でもここに落とし穴がある時もあります。それは単に打ち間違いで起こります。例えば収入の欄でボーナスの額を打ち間違えしていたりする時があるのです。
以前も上場企業にお勤めの方がネット銀行、メガバンクのいづれも通らないことがありました。その原因を調査していたら銀行の方から指摘がありました。
『きっと金額を打ち間違えしていますよ』
ただこれだけなのですが通らないことがあるのです。私と一緒にスマホに入力したら無事にローン通りました。お客様曰く『ローンが通らなかったので旦那が自分に内緒で借金があると思ってました』
いらない揉め事は作らないに限ります。
このように色々なパターンがありますがどのパターンも当オフィスと一緒にやっていれば次々に断られていやな思いをすることがなかった案件ばかりです。
マイホームは人生で１番の高額な買い物です。ですが人生でたった１度の購入ゆえあまりにもその知識がありません。それに対してセールスは販売のプロです。
素人対プロではあまりにも部が悪すぎます。いいセールスに当たればいいのですがハウスメーカーのセールスをよく見る私でさえあまりいいセールスは見ないのがこの業界です。
是非とも自分の人生を守る意味でも一緒に購入をお手伝いするパートナーである当オフィスに連絡をいただければと思う次第です。
ご連絡は通話料無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当FP永野まで
