頭金2割は住宅ローンの常識？
あるFPの記事を読んでいて疑問に思ったことがあります。質問者が頭金はどのくらい入れればいいのでしょうか。という質問に対して答えは『2割以上入れてください』でした。これって本当でしょうか。
頭金に相当する現金がある場合とない場合とでは考え方は当然違います。頭金に相当する現金がない場合は賃貸の生活で頭金を作れない原因を解決する必要があります。そういう意味で頭金は住宅購入のリスクバロメーターといえなくもないです。
ただ頭金が貯まるまで家を買わないほうがいいかといえばそんなことはないです。なぜなら賃貸ではその期間分賃料がかかるからです。例えば5年間であと300万円貯めようとすれば単純に月に5万円貯めなくてはいけない計算です。
5万円×12か月×5年＝300万円
ではこの月に5万円って本当に貯まるのでしょうか。まずこの期間にも家賃が入ります。仮に6万円だったとすれば別途5万円貯めるのです。それができるくらいならとっくに頭金相当の現金が貯まっていると思いませんか。
そんなことをするくらいなら住宅を購入してしまったほうがいいように思います。なぜなら2500万円で35年払いなら金利0.775％の場合であれば月に67980円です。家賃を払いながら頭金を貯めるより現実的と言えます。
では頭金に相当する現金は持っているが割合を聞きたくて質問した場合で2割の頭金の必要があるのでしょうか。それを検討していきたいと思います。
頭金あり、なしではどのくらい違うのか
わかりやすくするために不動産取得税や登記費用、火災保険料などの諸費用は現金で支払うとして純粋にローン金額に対してのみ考えてみます。
例）3000万円 35年払い 変動金利０．７７５％ 頭金 ０ の場合 月 81576円 総支払額 34,262,094円 頭金 500万円 月 67980円 総支払額 28,551,745円 (5,710,349円）
上記でみると35年でトータル570万円の違いがあります。つまり頭金500万円の差は71万円となります。これは単純に金利0.775％での35年分の利息ということです。
頭金相当分の現金を持っている人にとってはこの程度の差でしかなくいうほど大事ではないといえるでしょう。もちろん例えば三菱東京UFJ銀行やフラット３５などのように頭金の割合で金利が変わる場合はその割合分入れたほうがいいと言えます。
それでは本当に頭金は多く入れたほうがいいのでしょうか。
頭金の利点・欠点
頭金が多ければいいのかといえば上記のことから判断すればYESとNOに分かれます。その前に頭金を多く入れる利点と欠点を知っておく必要があります。
利点： 月の支払額が少なくなる。 支払期間を短くできる 審査が有利になる。 欠点 : 手元の現金が少なくなる。
住宅を購入するときに頭金の多少を考えるのは実はこの欠点の部分です。手元からなくなる現金のリスクがどのくらい大きいかで決まるのです。
現金はなんといっても便利です。緊急資金にも教育費でも病気・けがの治療費にでも使えます。特に人生なにがあるかわからないです。もし勤務している会社にもしものことがあったらどうしますか？そんな時に2年間くらい働かないでも暮らせるお金が手元にあるのとないとでは大きな違いがあります。
そんなことも考えずに頭金は2割以上を真に受けた場合どうかといえばかえってあなたの人生を危険にさらすことになります。
ここで気が付いていただいたと思いますが住宅を購入するときは住宅ローンのタイプを決めるのでも頭金の額を決めるのでも『マネープラン』が必要になるのです。それなしに住宅を購入しては危険なのです。
頭金を入れなくてもいい場合とは
先ほど計算で頭金を500万円入れるか入れないかはマネープランをみて決めるのが大事であること。頭金をいれなくてもあまり影響がないことを書きました。そしてその差は金利による利息の差であることでした。金額にして35年で約５7万円でした。
では頭金を意図的に少なくしてこの５7万円の差を埋めるためにどうすればいいのか。1番簡単な方法は住宅ローンの金利以上の利回りで運用できればいいのです。
単純に500万円の運用を考えてみます。
10年間 ２％で運用 受取額 588万円 20年間 １％で運用 588万円 30年間 0.６％で運用 578万円
あなたが運用して上記の利回りが出せるというのであれば頭金に現金500万円を回すより運用に回したほうが得だということになります。反対に運用ができない、したくないひとは頭金に回したほうが安心ではないでしょうか。
ということは運用しようと考えた方はいかにして金利の安い銀行を探すかも大事な要素になることがわかります。
もちろんこの結論は誰にでも使えるものではありません。弊社のお客様のように豊かな人生を考えている方にはいいと思いますが一般の方には向かないかもしれません。
ですがこの低金利時代に運用をするのとしないとでは人生が変わるのは間違いないところです。別に運用を進めているわけではありません。あなたの人生はあなたが考えることです。ただもし生命保険などに高額の保険料を払うのであれば一考の余地があると言えるのではないでしょうか。
