増え続ける離婚に関連した住宅ローン相談
聞くところによると今の日本は年間に６０万人が結婚をして２１万人離婚する時代になっているとのことです。それに伴って当オフィスでも離婚にまつわる住宅ローン相談が増えています。
相談内容はまちまちですが住宅ローンに関していえば離婚前と離婚後では住宅ローン相談の答えは大きく変わってきます。離婚前で言うなら大きく分けると２つになります。
１つは今の夫との共有名義の自宅のローンを自分だけにしてそのまま家に住みたいという相談。もう１つは別居して新しい家を自分で買いたいという相談です。
それぞれにポイントがあるのですが今回は別居して新しいマイホームを購入を希望する方の場合は何に気をつけたらいいのかに関してブログにします。
住宅ローンは本当に通るのか 返済比率
現在住宅ローンを持っていてさらに別居して自分で家を買う場合には知っておくべき住宅ローンの知識が多く分けて３つあります。
１、返済比率 ２、現在の住宅ローンとの関係 ３、健康状態
上記の中で最も高いハードルと感じるのが１の返済比率です。返済比率とは収入と支出の割合の計算のことです。収入に関しては下記の通りで計算します（一般的に）。
年収（４００万円以上）×３５％÷１２ヶ月
次に既存の借り入れも考慮に入れて計算します。例えばもし自動車ローンやキャッシングリボなどの支払いがある場合はそこから引き算します。
例えば年収４１０万円で自動車ローンが月に２万円あるとします。その場合は以下の計算式になります。この金額内（月9.９万円）で買える物件ならローンが通る可能性があるというものです。
４１０万円×３５％÷１２ヶ月＝11.９５万円 11.９５万円ー２万円＝9.９５万円・・・１
支出ではローンの金額を加味します。そしていくらまで返済比率が入るかの計算をします。
例えば物件が２０００万円でフラット３５で購入しようと考えた場合、今（令和４年１１月）のフラット３５の１０割ローンの審査金利は1.８％とすると以下の計算式になります。
３０００万円で金利1.８％、３５年払いでは月の支払いは９６３２７円です。ここまでが限度で簡単に言えば３０００万円までの物件ならフラット３５で通る可能性があることを意味しています。
問題はここからになります。
新しく家を買うときの落とし穴
通常であれば上記の３０００万円までは購入可能なのですが問題が２つあります。１つはもし別居前の家で住宅ローンを組んで家を買って連帯債務で名義が入っている場合です。
住宅ローンを持っている場合
問題は夫との連帯債務での住宅ローンを組んで家を買っているときです。収入が４００万円くらいだと買えないということになります。例えば月に８万円あったときはこの時点で返済比率オーバーになります。
このときの計算式は以下の通りです。
9.９５万円ー月８万円＝１、９５万円
月１９０００円程度の住宅ローンで買える家はそんなにないのでよっぽど現金を入れない場合は不可能ということになります。
仮に年収が６００万円程度あれば上記の計算式で言えば月７５０００円までなら通るのでなんとか物件は見つかる可能性が出てきます。しかし年収６００万円自体が結構なハードルといえます。
そうなると離婚後に住宅ローンを夫に名義を移したあとしか無理といえます。
現在の住宅ローンはどこ？
妻の勤務先が一部上場企業などならいいのですが実際はそうでない方が多いのが現実です。勤務年数も離婚騒動になってから働き始めたという方もいることでしょう。
そうなると住宅ローンの審査自体も厳しいことになりがちです。そんな時に使う住宅ローンがフラット３５となります。完全固定金利で勤務年数などでの審査も通りやすいというのが特徴です。
しかしここにも確認しておかないと落とし穴があります。それは現在の住宅ローンがフラット３５の時は今度の妻の住宅ローンではフラット３５は選べないということです。
そうなると銀行の住宅ローンを探すことになりますが勤務年数が浅かったり収入が低いと審査が厳しいものになったりします。
つまり別居して新しい家を買う場合はこの２つ、返済比率が入るのか、とフラット３５が使えるのかを確認することが最初になります。
その上で住宅ローンというのは健康でないと借りることができません。フラット３５であれば団体信用保険は任意なので現在生命保険に加入して保障が足りているのであればいいのですが足りない場合は団信なしでとなります。
これは流石にお勧めできないです。
こう考えると離婚前に家を買う場合で今も住宅ローンを連帯債務もしくはペアローンで背負っておる場合には年収が結構ないと厳しいことがわかります。
となるとそれを前提で考えてマイホーム購入をしていくことになります。もしハードルを超えることができそう、自分ではよくわからないという方はご相談ください。
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