変動金利orフラット３５どちらが得でしょうか

「変動金利のままで大丈夫ですか？」
2024年後半から日銀が利上げを再開し、この質問を毎週のようにいただくようになりました。

正直に言います。「変動かフラットか」の答えは、条件を入れれば数秒で出ます。
このブログでは、損益分岐点の考え方と、フラット35の審査に通るかの確認方法を、
2つの無料シミュレーターを使って一緒に整理していきます。

① 今まさに起きていること ― 利上げの現実

2016年以降、長らく「変動金利一択」と言われてきた住宅ローン市場が、大きな転換点を迎えています。日本銀行は2024年以降、段階的に政策金利を引き上げており、変動金利の基準金利は着実に上昇しています。

現時点では変動金利の方がまだ低い水準ですが、「何回利上げが続いたらフラット35の方が得になるか」という視点で考えると、人によって答えはまったく変わってきます。

② 変動金利とフラット35の根本的な違い

まず基本を整理しましょう。

比較項目	変動金利	フラット35/50
金利タイプ	半年ごとに見直し	全期間固定
2026年3月の目安	0.85〜1.2%台	2.250〜2.490%
利上げリスク	あり（半年ごとに+0.25%の可能性）	なし（借入時の金利が全期間適用）
5年ルール	あり（返済額は5年間変わらない）	なし
125%ルール	あり（返済額増加は前回の125%まで）	なし
審査基準	各銀行が独自に設定	住宅金融支援機構が統一基準を設定
団体信用生命保険	無料（金利に含む）が多い	原則任意加入（別途保険料）
向いている人	金利上昇が少ないと読む方・繰上返済予定の方	長期安定を重視する方・利上げリスクを避けたい方

ポイントは「現在の金利差」だけで判断しないこと。35年・50年という長い返済期間の中で、金利がどう動くかによって総返済額は数百万円単位で変わります。

③ 損益分岐点とは何か ― 「利上げ○回」で即答できる

損益分岐点の考え方

損益分岐点とは、「変動金利の総返済額がフラット35の総返済額を上回るタイミング」のことです。このポイントを過ぎると、フラット35を選んでいた方が得だったということになります。

重要なのは、借入金額・返済期間・初期金利・フラット35の適用金利によって、この分岐点は大きく変わるという点です。だからこそ、あなたの条件で計算することが必要です。

🔗 無料シミュレーター ① ｜ STEP 1

▶ 損益分岐点シミュレーター
― 何回の利上げでフラットが有利になるかを今すぐ確認

借入金額・返済期間・初期変動金利を入力するだけで、「利上げ○回以上でフラット35が有利」という答えが即座に表示されます。子育てプラスの金利引下げも完全対応。

シミュレーターを使ってみる →

④ 【STEP1】シミュレーターで「利上げ何回が分岐点か」を確認する

上のシミュレーターでは、以下の項目を入力するだけで答えが出ます。

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⑤ 【STEP2】そもそもフラット35の審査に通るか確認する

「フラット35が有利かも」とわかっても、審査に通らなければ意味がありません。

フラット35の審査では、返済比率（年間返済額÷年収）が重要な基準です。この比率が基準を超えると、どれだけ希望しても審査が通りません。

フラット35の返済比率基準

年収	返済比率の上限
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

また、フラット35には以下の4つの審査区分があります。

区分	種類	融資率	2026年3月 最頻金利
①	フラット35	90%以下	2.250%
②	フラット35	90%超	2.360%
③	フラット50	90%以下	2.380%
④	フラット50+35（2本立て）	90%超	2.490%+2.360%

🔗 無料シミュレーター ② ｜ STEP 2

▶ フラット35 審査基準・返済比率シミュレーター
― まず「通るか通らないか」を確認する

物件価格・自己資金・年収・既存借入を入力するだけで、フラット35の返済比率が基準内かを即座に確認できます。子育てプラスの金利引下げ試算も可能。審査の前に必ず確認してください。

審査基準を確認する →

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⑥ 子育て世帯は「子育てプラス」で大きく変わる

子育て世帯・若者夫婦世帯の方は、フラット35の「子育てプラス」という金利引下げ制度が使えます。これを知らずにフラット35を諦めている方が非常に多いです。

子育てプラス ポイント早見表

カテゴリ	条件	ポイント	金利引下げ効果
A：子育て・若者夫婦	若者夫婦（どちらかが40歳未満）	+1pt	▲0.25%
A：子育て・若者夫婦	子ども1人につき（18歳未満）	+1pt/人	▲0.25%/人
B：住宅性能	フラット35S ZEH	+3pt	▲0.75%
B：住宅性能	フラット35S A基準	+2pt	▲0.50%
C：管理・補修	長期優良住宅	+1pt	▲0.25%
D：地域	地方移住支援型・地域連携型	+1〜2pt	▲0.25〜0.50%

子育てプラスを適用すると、変動金利との損益分岐点が大きく変わります。先ほどのシミュレーターで「子育てプラス」の条件を入れて、改めて損益分岐点を確認してみてください。

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⑦ 元審査担当17年のFPが見る、実際の判断ポイント

判断する際に必ず確認する5つの質問

⑧ まとめ ― 2ステップで「自分の答え」を出しましょう

この記事でお伝えしたことを整理します。

この2つのシミュレーターはすべて無料で、何度でも試せます。まずは自分の条件を入力して「仮の答え」を出してみてください。そのうえで疑問が残ったり、「もっと詳しく相談したい」と感じたら、お気軽にご連絡ください。

しつこい営業は一切しません。熊本で30年、住宅ローンだけを専門に扱ってきたFPが、あなたの状況に合った答えを一緒に考えます。