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年払いで負担感が大きいフラット３５の機構団信
住宅ローンを契約した時は金利だけを考えがちですが実は他にも考えることが幾つかあります。例えば火災保険や司法書士による登記費用、団体信用保険などですが当てはまります。
そのうち団体信用保険は銀行の住宅ローンであれば銀行で保険料を負担しますのでお客様に負担はないのですがフラット３５の場合は任意となっています。
任意ということは現在病歴がある方だと銀行の住宅ローンを契約することはできませんがフラット３５なら契約可能です。その団体信用保険ですが人によって機構団信を使っている方もいれば生命保険の収入保障保険を使っている方もいます。
今回５年前にフラット３５Sで借りている方よりこの団体信用保険（機構団信）の年払いの支払いが辛いので月払いに変えたいと相談を受けました。
当時の契約内容はこんな感じです。
融資金額 ２８７０万円 金利 当初から１０年間 １．３５％ 月 ８５７８１円 １０年後から２０年後 ２．０５％ 月 ９３０６５円 残り１５年間 ２、３５％ 月 ９５０７４円
このお客様は機構団信を利用していました。機構団信の団信保険料はいくらだったかといえば以下のような金額になります。この計算をしたい時にはこちらのHPを利用します。
年１回とはいえこの月は家計が大変だということで月払いにしたいというのがお客様の希望でした。
どのようにしたのか説明いたします。
まずはフラットからフラットへの借り換え
このフラット３５Sの契約で目を引くのは何と言っても金利の高さです。たった５年でここまで金利が下がったフラットが異常と言えば異常なのですがまずはこの契約をH２８年７月の金利０．９３％で借り換えることにしました。
返済予定表より
現在の元本残高 ２５,４３８,６４５円 残り３０年の支払い額 ３３,４２７,９８０円 内訳 ８５７８１円× ５年 ＝ ５,１４６,８６０円 ９３０６５円×１０年 ＝ １１,１６７,８００円 ９５０７４円×１５年 ＝ １７,１１３,３２０円
元本残金の約２５５０万円に融資手数料５５万と印紙代２万円、登記費用１５万円を加えた２６２２万円を３０年で金利０．９３％で借り換えたとするとこうなります。
融資金額 ２６２２万円
金利 ０．９３％
月額 ８３４９３円
３０年間の支払総額 ３０,０５７,４８０円
５年前フラット３５Sとの借り換えメリット ３,３７０,５００円
収入保障保険を団体信用保険にして月払いにする
実は５年前のフラット３５Sからに借り換えシミュレーションで約３３７万円の借り換えメリットが出るといったところそこでお客様は満足してしまい、当初の機構団信を年払いから月払いにするという話はどこかに行きそうになってました。
お客様を本来の目的に意識を戻すべく月払いにするために機構団信から生命保険の収入保障保険を団信代わりに使ったプランを提示しました。
４０歳 非喫煙優良割引 保険期間 ７０歳
保険料 月 ４９６０円
７０歳までの保険料支払合計 １,７８５,６００円
機構団信の残り保険料支払合計 １,５１４,９００円
その差 ２７０７００円
このトータルメリットは３３７万円ー２７万円となり３１０万円となりお客様の目的が達成することになりましたので借り換えを実行し生命保険を団体信用保険とし年払いから月払いへと変更しました。
現在の年齢によっては機構団信の方がいい場合もある
現在利用している機構団信を生命保険の収入保障保険にして月払いにする方法ですがもちろんうまく当てはまらない場合もあります。
例えば今回のお客様の年齢が現在４５歳だった場合生命保険料は７４７０円となります。４０歳だっと時とは結構差がありますがこれは生命保険なので保障期間が延びれば延びるほど、つまり保険に加入する年齢が高く、支払い期間が延びればそれだけ保険料もアップします。
この団体信用保険を生命保険で代用する方法は保険屋さんがよくやる手法ですが鵜呑みにせずに実際にシミュレーションしてみることをお勧めします。
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