目次
住宅ローン審査を通す方法には２つの道がある
住宅ローン審査に不安がある方へ
住宅ローン審査は百戦危うからず
審査は「運」ではありません。
銀行（彼）と自分（己）を知り、正しい戦略を立てれば、
承認への道は必ず開けます。
住宅ローンの審査相談を受けていると、ある言葉が頭をよぎります。
それは、約2500年前の兵法書『孫子』にある有名な一節です。
百戦危うからず
「彼」とは敵のこと、「己」とは味方のこと。
敵情を知り、味方の事情も知っていれば、百回戦っても危険はないという意味です。
これは住宅ローン審査も全く同じです。
「彼」＝住宅ローン（銀行・審査基準）
「己」＝申込者自身（属性・信用情報）
審査に落ちる人のほとんどは、「彼」を知らないか、「己」の分析が甘いかのどちらかです。
逆に言えば、この2つを徹底的に分析すれば、審査は怖いものではありません。
第一章：「彼」を知る
〜住宅ローン審査の5つの基準〜
まず、対戦相手である「彼（銀行）」を知りましょう。
銀行が審査で見るポイントは無数にありますが、合否を分けるのは主に以下の5つです。
- ① 返済比率：年収に対して年間の返済額がいくらか（限度額オーバーしていないか）
- ② 個人信用情報（CIC）：過去に支払いの遅れや異動情報がないか
- ③ 土地（担保評価）：その物件に貸す価値があるか（市街化調整区域・再建築不可など）
- ④ 団信（健康状態）：生命保険に加入できる健康状態か
- ⑤ 勤務形態：安定して返済を続けられるか（勤続年数・雇用形態・歩合給など）
銀行によって「CICのA（未入金）に厳しい銀行」もあれば、「返済比率の計算が緩い銀行」もあります。
「彼」の性格（審査基準）を知ることが、戦略の第一歩です。
第二章：「己」を知る
〜自分の審査力5要素チェック〜
次に、あなた自身（己）の分析です。
多くの人がここを飛ばして、いきなり「金利が安い銀行」に申し込んでしまいます。まずは足元を確認しましょう。
1 返済比率の「見えない借金」
住宅ローンの計算には、車のローン、カードローン、スマホの分割払い（割賦）、リボ払いも全て含まれます。これらを合算しても返済比率（30〜35%）に収まっていますか？
2 CICの「うっかり」
「支払いはしているつもり」でも、口座振替ミスで「A」マークがついていませんか？直近2年間の支払い状況（クレヒス）を確認しましたか？
3 土地の「落とし穴」
購入予定の土地は「市街化調整区域」や「農地」ではありませんか？担保評価が出ない土地では、どんなに年収が高くても審査は通りません。
4 団信の「告知事項」
直近3年以内の通院歴、投薬、手術、健康診断の指摘事項はありますか？「これくらい大丈夫」という自己判断が一番危険です。
5 勤務の「安定性」
転職して1年未満、契約社員、派遣社員、産休・育休中、あるいは退職予定はありませんか？これらは全て審査の減点対象になります。
第三章：承認を勝ち取る2つの戦略
「彼（銀行）」と「己（自分）」の分析ができれば、取るべき戦略は自然と以下の2つに絞られます。
今の己に相応しい銀行を選ぶ
【現状維持型】
今の自分の状況（傷や弱点）を受け入れてくれる銀行を探す戦略です。
具体例：
CICに「A」がある。
↓
メガバンクは諦め、「A」に寛容な地方銀行やフラット35を選択する。
理想の銀行に相応しい己を作る
【改善型】
入りたい銀行（例：低金利のネット銀行）の基準に合わせて、自分の状況を改善してから挑む戦略です。
具体例：
車のローンがあり返済比率オーバー。
↓
「おまとめローン」等で負債を整理し、身綺麗にしてからメガバンクへ挑む。
失敗する人は、CICに傷があるのに厳しい銀行に突撃したり（ルートAの無視）、借金があるのにそのまま申し込んだり（ルートBの放棄）しています。
自分の現状に合わせて、どちらのルートで攻めるかを決めるのがFPの役割です。
第四章：なぜ失敗するのか？
〜「己の分析不足」という落とし穴〜
多くの人が審査でつまずく最大の理由は、単純に「準備不足」です。
-
× いきなり金利比較から始める
（審査に通らなければ金利は絵に描いた餅です） -
× 審査落ち後に、慌てて次の銀行へ申し込む
（原因を修正せずに申し込んでも、結果は同じです） -
× 自分の問題点（CICや健康状態）を把握していない
（銀行から見れば「隠していた」と取られかねません）
「彼を知り己を知れば百戦危うからず」。
逆に言えば、「彼を知らず己を知らざれば、戦う毎に必ず危うし」です。
審査に落ちてから相談に来られる方のほとんどが、この状態に陥っています。
まとめ：審査は運ではなく、知識×順番×戦略
住宅ローン審査は、ブラックボックスではありません。
銀行が見ている基準（彼）を知り、自分の現状（己）を正確に把握すれば、必ず攻略法は見つかります。
「今の自分に相応しい銀行はどこか？」
「理想の銀行に通るために、今何をすべきか？」
この問いに対する答えを持つことこそが、マイホーム購入を成功させる唯一の道です。
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