住宅ローンの審査が通って初めて家が買える
当オフィスは熊本で住宅ローンを専門に相談業務を行っているFPオフィスです。私FP永野がクレジット会社に勤務していた時に審査をしていた知識をお客様に提供しています。
もともと住宅ローン相談をするためにFPになったのではないのですがお客様より住宅ローンの審査が通らないという相談が多くなり『なんでこれが通らないのだろう？』と思いアドバイスするとやはり通って家が買えました。
そんなことがきっかけでHPを立ち上げて住宅ローン専門のFPとなっていきました。お客様の８割くらいが公務員の方で教員から国家公務員、市町村役場勤務になっています。
お客様がどんなに夢のマイホームを購入したいと思っても住宅ローンが通らないと現金で購入するなら話は別ですが購入することができません。だから審査の知識は必須になります。
住宅ローンの審査といっても大きく分けて３つから成り立っていますのでそれを全て満たす必要があります。３つとは以下のことです。
１、信用と病歴 ２、土地・建物 ３、契約の履行
そのうち相談が多い１つにお客様の団体信用保険が通るのかというものがあります。現在の病歴だけでなく過去の病歴も問われます。
お客様によってはさまざまな状況があります。健康診断で再検査や要精密検査で再検査を受診しているケースから癌やB型肝炎などの病歴まで本当に多岐に渡ります。
では団体信用保険とはどんなものなのかをブログにしていきます。
団体信用保険の診査が通らないと家が買えない
どんなに勤務先が公務員のように安定していても、たとえ今まで支払いで1度も遅れたことがなくても団体信用保険の承諾が下りないと住宅ローン審査はOKになりません。
フラット３５のように団体信用保険が任意というローンもありますがだからと言って団信なしでマイホームを購入するのは家族のことを考えると怖いものがあります。
この団体信用保険は住宅ローンの債務（残高）に関しての保障になります。もしも住宅購入者（ローンの申込者）が死亡や高度障害に該当した場合、ローンの残高は金融機関に一括されお客様は支払うことなくそのまま住み続けることが可能となります。
では団信の審査項目とはどんなものがあるのでしょうか。簡単に書くと以下のようなものです。
１、ガンにかかったことはあるか ２、３ヶ月以内に医師の診察を受けているか ３、過去３年以内に重たい病気にかかっていないか ４、身体に障害はないか ５、過去２年以内に健康診断で用精密検査や再検査の指示を受けているか
簡単に書いているので実際の項目は銀行などの金融機関に尋ねて欲しいのと団体信用保険を引き受ける保険会社によって若干告知項目が違っていたりします。
この書き方１つで審査が通ったり通らなかったりしますし、その結果家が買えるかどうかになりますのでかなり重要な問題となります。
B型肝炎で入院履歴があったが通った理由
自分や配偶者に病歴があると心配になりネットで検索しまくる人がいますが無駄なのでやめた方がいいです。不安だけが大きくなるだけです。
私のようにかなりの数のお客様を見てきても団信の診査はわからないことで多いです。しかし生命保険と告知は同じですが診査は違うというか甘いのではないかと思ったりしています。
結果から言えばB型肝炎で入院履歴があっても通りましたし当然告知はきっちりとしての結果です。お客様もかなり不安だったのですが通って喜びもひとしおです。
ただ全てのB型肝炎の方が通るわけではなく程度の問題があるのは当然のことです。他の病気も同じことです。１つだけいうのであればやはり告知１つでも住宅ローンはベストを尽くさないと家が買えないということが起こります。
もし通らなかった場合はどうするのか。
それは連帯債務で配偶者に団信をつける方法が取られます。つなぎ融資でも同じです。これがベストかというとどこまで家が欲しいのかにかかっています。
通常は夫婦のうち収入が高い方に団信をかけるのがベストですがそれができない以上つなぎ融資も含めてもう片方の方に団信をかけるしか方法はないです。（フラット３５除く）
稀に夫婦共々病歴があり団信の診査が通らないということがありますがその時はフラット３５で住宅ローンの申込をして通るのであれば団信を任意にして生命保険で代用することがあります。
最近は生命保険が充実しているのでこの方法が取れるようになってきました。ただし今（令和５年２月）のように金利が２％程度となるので低い金利を望んでいる人にとっては悩ましい問題です。
ただ１つ言えることは住宅ローンは金融機関の審査も団信の診査もベストというものが存在するという事実を知っておいてください。それが当オフィスは提供しています。
マイホーム購入にはさまざまな不安や悩みが起こってきます。その水先案内人としてFPの存在は必要になってきます。1人で悩むより一緒に考えた方がうまくいく可能性が格段に上がります。
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