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連帯債務を妻単独にしたケース
クレジット会社でローン審査に１７年携わってきた経験をもとにお客様の住宅ローンをアドバイスしているFPオフィスでマイホームの住宅ローン相談に携わって１０年以上になります。
このブログを読んでいるということは離婚で住宅ローンをどうするかお悩みの方でしょうか。離婚での住宅ローン相談を多く受けていますがその大半は名義の１本化になっています
もっと具体的にいうと夫と連帯債務で共有名義となっている住宅ローンを妻名義にして所有権も妻にしてしまうという相談になります。
今回のブログは妻の名義変更するときに受けた相談のうち住宅ローンが『フラット３５』だった時のケースになります。そのほとんどがアルヒのフラットで１件がハウスデポパートナーズでした。
お悩みの人が多い相談でもありますので相談の実例を用いてフラット３５での離婚借換の方法をお話ししていきます。
妻に借換するための５つの条件
夫名義もしくは共有名義の住宅ローンを妻オンリーにするためには妻単独で住宅ローンの借換審査をする必要があります。住宅ローンの審査が通らないと目的は達成できません
審査が通るために必要な条件には当然一定の条件があります。一定の条件とはなんでしょうか。この５つになります
１、今の住宅ローンが正常に支払われていること
２、妻が１年以上の正社員であること
３、収入と支出のバランス（返済比率）が合うこと
４、団体信用保険に入れる健康状態であること
５、審査が通る金融機関で審査をすること
特に妻の勤務が正社員かどうかは収入にとっても住宅ローン審査にとっても大きな問題です。パートや派遣社員だと赤信号が点ります。しかしフラット３５の審査では勤務形態は問わないです。
借換先の金融機関の選び方
１から４までの条件を満たしたら借換での金融機関を選んで審査することになりますが実はこれもまた難しい。まずは今の住宅ローンの金融機関に相談をします。
住宅ローンの残高＋諸費用で借換可能であれば仮審査をします。仮審査がOKとなると借換方法が指定されます。
１、売買
２、贈与
売買であれば土地と建物の売買契約書を作成することになります。夫から妻への売買です。当オフィスではお客様のためにこちらで依頼して揃えています。
また別の金融機関への借り換えも可能です。その場合の注意は離婚での借り換えでは利用できない金融機関があるので避ける必要があります。
今回はフラット３５からフラット３５、フラット３５から変動金利での借り換え実例のお話ですが、変動金利からフラット３５への借換はできません。
もう１つ、住宅ローンの借換フローに注意が必要です。
借換実行時に抵当権の抹消と設定を同時でしますが金融機関によっては抵当権抹消に必要な書類を当日に出してくれないところがあります。そうなると同時でなくてもいい金融機関を選ぶことが条件となります。
フラット３５での離婚借換の実例３選
フラット３５で夫婦共有で住宅ローンを組んでいたのですが離婚することを考えていたり、もう決まっていたりしてマイホームは妻とお子様がそのまま住むので名義を変えたいという相談の実例を３つお話しします。
傾向としてはアルヒのフラット３５では他の金融機関で借り換えを言われるようです。同じフラット３５でもハウスデポパートナーズでは今のままが多いです。
１、アルヒのフラット３５から変動金利へ
連帯債務で住宅ローンを組んでいましたが離婚することになり借り換えしたいという相談でした。奥様は公務員で年収も５５０万円あったので審査上は問題ないです。
問題は借換先の選定です。アルヒのフラット３５では借換実行時に抵当権の抹消と設定が同時にできないからです。同時でなくてもいい銀行を選ぶ必要があります。
仮審査、離婚が成立してから本審査になります。つまりこの借換は離婚が成立しないとできないのです。
もう１つ問題が所有権抹消の書類が夫宛に郵送されることです。円満離婚かそうでないかですんなり書類を渡してくれるかですがなかなか渡してもらえませんでした。なんとか時間をかけていただき借換完了しました。
借換先の金融機関より借換方法を売買でと指定がありましたので売買契約書を作成しました。あと条件を満たしていれば住宅ローン控除が使えることも知っておいてください
２、アルヒのフラット３５で未婚のカップル
フラット３５では事実婚や未婚のカップルでも既定を満たせば住宅ローンを共有で組むことができます。しかし別れることとなり住宅ローンの連帯債務を解消したいという相談です。
ここでもアルヒから他の銀行で借り換えを言われたらしく、前記と同じく抵当権抹消と設定を同時でなくてもいい金融機関を探しました。
しかし今回は未婚のままでは借換はできないので別の男性と婚姻してからの借り換えとなりました。今の家に新たな夫と一緒に住むということで名義を妻と新たな夫の連帯債務で借り換え実行です。
夫になる人も協力的で収入も信用情報も問題がなかったので話が決まったらスムーズに進みました。
３、ハウスデポパートナーズのフラット３５
同じフラット３５でもハウスデポパートナーズのフラット３５ではアルヒの時とは対応が違いました。何が違うのかというとまずは住宅債権管理回収機構に電話してほしいとのことでした
お客様が電話すると２通りの提案を受けました
１、フラット３５のままで夫から妻への借換
２、住宅ローンはそのままで不動産の名義のみ妻１００％にする
不動産名義だけ夫名義から妻に変えた場合のリスクとは何かを検討しました。住宅ローンはそのまま夫が支払うことになるので夫が支払えなくなった場合が最大のリスクになります。
養育費等の分と合わせて住宅ローンの支払いも公正証書を作成して不動産のみ名義変更にしました。こんな方法もあります。
まとめ 離婚でのフラット３５での住宅ローン借換
フラット３５での離婚の借換ではどこのフラットかによって取る方法が変わります。アルヒからの借換相談が多いので他の銀行への借換相談が多くなっています。
まずは妻の借換条件、勤務形態や年数、収入などが住宅ローン審査に通ることが大前提になりますのでその点が要注意となります。
あとはケースによって大きく違いますのでできれば相談してスムーズに行くようにしたほうがいいです。当オフィスの相談は公式LINEもしくはメール、電話から受け付けております
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『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
