変動金利から固定金利に借り換えしたいという相談
当オフィスは住宅ローン相談を専門にしているFPオフィスでお客様の７、８割が公務員になっています。あとは医師と看護師の方への住宅購入相談となっています。
最近テレビやネット、YouTubeなどで変動金利は危険だなどと言われています。そもそも素人さんが誠しなやかに語るYouTubeを信じること自体ダメでしょうと思っています。
それでも変動金利で住宅ローンを組んでいる人からすればスルーできないほど騒がしくなっていることから固定金利に借り換えた方がいいかと考えるひとが出てきてもおかしくはないところです。
単純に考えれば変動金利と固定金利の金利差は３倍程度になるのでもし固定金利に変更したら月の支払いは１万円以上上がることが考えられます。
もし変動金利の金利がこのまま上がらなかった場合、月１万円で残りの支払い回数が２５年なら３００万円以上多く払うことになるのですから簡単に考え得るべきものではないことがわかります。
『金利が上がったらと考えると怖くて怖くて』
そう思う方もきっといることでしょう。ではそういう方の場合固定金利に借り換える際にどこに注意すればいいでしょうか。今日は５０歳からの住宅ローン借換えをテーマにお話しします。
借換にも手順がある
住宅ローン借換と基本的には変動金利から変動金利、固定金利から固定金利への借換えが多い。固定金利から変動金利に変えると経済的効果は大きいが実はその相談は受けたことがない。
その理由は固定金利で契約した方は当初より金利が変わると思ったらイヤなので固定金利にしているからです。その思いは変動金利が0.３％台のになったからといって変わらないようです。
では住宅ローンを借換えしようと考えた場合ますは下記の手順で進めていきます。
１、各銀行との比較、シミュレーション ２、借換え候補の銀行で仮審査 ３、上記銀行の本審査 ４、現在の銀行で借換え交渉 ５、再度シミュレーションして決定
ここでのポイントは４になります。現在借りている銀行に交渉することでいい条件が出てくるのであればそのまま銀行を変えないほうがいい場合があるからです。
現在の銀行で条件を変える場合、例えば変動金利0.７２５％を固定金利1.７％にする場合ならローン手数料2.２％と登記費用が不要になる。これはかなりのコスト減となるしなにぶん楽です。
これを加味して再度シミュレーションをすることでもし今の銀行のほうがよければ申請をして終わりますし、借換えたほうがいいならここから金銭消費貸借契約に進んでいきます。
５０歳以上の借換えは注意が必要
仮に借換えしたほうがいいというシミュレーション結果が出たからと言って借換えたほうがいいとは限らない。特に５０歳以上の方は注意が必要です。
なぜ５０歳以上は注意が必要なのか？
それは団体信用保険です。今の住宅ローンはがん団信が入っていることが多いです。悪性新生物に罹患した時に住宅ローンの支払いが無くなれば命のピンチの時にホッとすることでしょう。
このがん団信は多くの銀行で取り入れられてますがよく見てみると５０歳までという銀行が多いです。借換えた場合このがん団信に入れないリスクが存在するからです。
ご存じのとおり今やがんは助かる病気になっているのは事実ですがそれでもお亡くなりになったと聞いた時に多い病名もまた『がん』であることも多いです。
がんは基本的に２人に１人と言われていますが５０歳超えてから増える病です。その大事な時にがん団信がなくてもいいのか。これをよく考えてほしいのです。
仮に変動金利から固定金利にする場合には特に月の支払いが結構増えることになります。余計がん団信の意味が大きくなってくるからです。
ではもし固定金利にしたいががん団信も残したい５０歳以上の方の場合はどうすればいいのか。それは今の銀行で借換えをすればがん団信も残ることになります。
もちろん銀行によって違うので要確認ですが熊本では肥後銀行も熊本銀行も残すことができます。
本当に固定金利に借り換えるの？
住宅ローンは固定金利で低金利があればそれが１番いいに決まっています。ですがそんな都合のいい住宅ローンはないのが現実です。
固定金利に切り替えるのは本当に今なのでしょうか？
日本銀行は本日（令和４年１０月２８日）金融緩和の継続を決定しました。変動金利は政策金利です。それに対して固定金利は１０年ものの債券で決まります。つまりマーケット金利です。
変動金利は金利が上がるどころか下がっているのが現実です。今や0.３％台の住宅ローンはいくつもみることができます。それに対して固定金利は上昇トレンドです。
せめてもう少し固定金利が下がって金利差がなくなってからの方がいいのではと思ったりしますが『怖いものは怖い』という人には理論は関係ないものです。
金利と為替はどう動くかわかりません。５０歳上の方で住宅ローンの借換えをするのであれば団信に気をつけてください。
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