住宅ローン選びは受験と同じ
令和3年9月もいよいよ残り少なくなりお客様から請負契約が終わりましたの連絡が入り始めています。今月は特に住宅ローン控除13年の締め切り月になっていますので多いです。
当オフィスでは仮審査の段階から住宅ローン選びにかなりの時間を使ってお客様の説明することにしています。できる限り選ぶ時間を長く取るためです。
その中で話すのは住宅ローンは受験と同じと言うことです。
受験でも『本命』と『滑り止め』があります。住宅ローンでは本命は金利が安い銀行になります。月の支払いが安いのは家計においても老後資金でも大きな意味を持ちます。
滑り止めとは何か。それは金利は高いけど審査が通る銀行のことを意味します。まずはマイホーム購入できることを確保することはとても大事です。受験でも同じですよね。
しかし受験と住宅ローンの違いは『滑り止め』オンリーという人が多いのです。本命は申し込みをしてないのです。その理由は選択枠が与えられてないのです。
もちろん数ある住宅ローンから検討して選んでその結果として『滑り止め＝本命１本』になったのなら当然問題はないです。
ですがやはりせっかくのマイホーム購入の支払いでの金額は大事なので選びたいというのが多くの人の希望になります。
今回のお客様は住宅ローン選びの最優先事項を『がん団信』にしました。と言うことで今回のテーマはがん団信１００％での住宅ローン選びです。
ガン団信１００％に加えて金利という要素を入れるとどんな銀行が候補に上がるか。今回の相談による経済的メリットは８０万円の話になります
住宅ローン選びの基準とは
４０代の公務員であるお客様は当初ネット銀行を使いたいということで相談に訪れました。その理由はスマホでローンを調べると金利のことしかわからないからでした。
金利が安い＝月の支払額が安い、がいいに決まってますがネット銀行のことがわからなかったので相談しようということになったようです。
ネット銀行の住宅ローンとその他の銀行利点欠点の説明をするとお客様は混乱してきました。その理由は選ぶ基準が金利だけではなく他にもあったからです。
住宅ローンの選択は受験と同じという説明。まずは審査が通りやすい銀行の説明をしました。『滑り止め』になるので『審査』に関する説明をして次に金利の話をしました。
次にもう１つ重要な要素があります。それは『団体信用保険』と言う保障的要素です。団信は死亡後にローンを払うことなくその家に住むことが可能になります。
最近の団信は死亡団信だけでなく様々な団信があります。例えばがん団信や全疾病と呼ばれるもの。または入院一時金がついているものなど様々なものがります。
今回は団信を説明していくうちにがん団信の話をした時に『これいいですね』と反応しました。ということでガン団信を重視するとしてがん団信は本当に必要なのでしょうか。
実は長年住宅ローン相談を受けていますががんの団信を使ったお客様は１人もいません。団信を使ったお客様は４人いますがそのいずれもが異常分娩による入院一時金の請求でした。
ではがん団信はいらないのかと言えばそんなことはないと考えています。がんは２人に１人と言われていますが５０歳くらいから徐々に増える病気です。
ということは今は３０代、４０代の方が相談のメインなので利用者はいないだけということになります。それがあと５年もすればどうでしょう。きっと結構な数の相談が出てくるのでしょう。
ガンにかかった時に心配になるのが『命』とお『金』です。今は早期発見できればガンは治る病気となっています。しかし命の不安はそんな簡単には消えません。
そんな不安な時にお金の心配も抱えるのはどうでしょうか。団信により住宅ローンの支払いが無くなればお金の不安は安らぎますよね。だから必要だと話したわけです。
住宅ローン選びの３要素
住宅ローンを選ぶ要素はこの３つと言うことになります。
１、審査 ２、金利 ３、団体信用保険
旦那様は金利に比重をおいてましたが奥様は団体信用保険に興味がおありでした。夫婦で話した結果はがん団信がある銀行で金利の低いところという結論になりました。
この夫婦が出した『ガン団信』メインという結論に沿って住宅ローンを選ぶと２つにゾーンニングできます。１つは元々熊本の銀行はがん団信１００％なので熊本銀行と肥後銀行のグループです。
このグループの利点は審査が通りやすく団体信用保険が充実しているところにあります。また店舗が熊本の至る所にあるので安心感もあります。
欠点は金利が高いところにあります。ただし今回のお客様は公務員ということもあり金利が少し安く提示できます。まさしく滑り止めにピッタリです。
次のグループがネット銀行やメガバンクになります。こちらは金利が本当に安いです。０.３７５％のみずほ銀行をはじめソニー銀行、楽天銀行などがあります。
今回は土地を購入してから建物を建てるのでつなぎ融資の利用がありますのでつなぎ融資がある銀行を候補を出す必要があります。
しかしネット銀行には大きな欠点が３つあります。この３つを理解しておかないので熊本の方はネット銀行を使うことができていないと言えます。
１、審査が厳しい ２、申し込みが煩雑かつ自分でやる必要がある ３、ハウスメーカー・不動産屋さんが不慣れ
もしネット銀行を使うのであれば当オフィスが全力でバックアップするということでがん団信１００％から考えた住宅ローン選びの資料を作成しました。
がん団信１００％の住宅ローン選び
熊本の銀行はがん団信でも上乗せ金利なし（その分金利が高い）ですがネット銀行などは上乗せ金利でがん団信１００％になっています。
またがん団信のみというのではなくそのほかの保障もついています。お客様の優先順位に沿っていくとがん団信＞金利なので不明点はニアで算出してシミュレーションしました。
熊本で使えるがん団信住宅ローン
こうして並べてみるとそんなに差がないことがわかります。35年で３０万円程度の違いであれば月７２０円程度の差でしかありません。
お客様はこれをみてネット銀行と熊本の地方銀行のさがあまりないことに気が付きました。肥後銀行か熊本銀行のどちらにするかという話がここから多くなりました。
ネット銀行では楽天銀行の団体信用保険には魅力を感じたみたいなので仮審査・本審査をすることになりました。こうして住宅ローンの方針が決まったのです。
住宅ローン申込後
ハウスメーカーも決まったのでここから実際の手続きに入っていきますがそれはお客様はできないことも多いので当オフィスが全面的にお手伝いします。
本審査終了後は土地の決済やつなぎ融資の手配、登記の段取りなどお客様がわかりにくいことは全て当オフィスがやっています。
次回の打ち合わせは本審査の結果が出てからになります。ネット銀行は審査がどうなるか次第です。それは公務員だから大丈夫なんてことは全くありません。
先日は無理だとおいましたがお客様の強い希望で本審査しましたが否決されました。ネット銀行の審査とはこういうものです。
当オフィスの住宅ローン相談は５８８５０円の有料ですがそれ以上の効果、効能はあるとお客様からも言われています。
ご自分でやるのはちょっと、、と思ったらご相談ください。住宅ローンを１から説明して手続きまでお手伝いします。
永野FPオフィス住宅ローン相談 通話無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当FP 永野 修
