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金利上昇時代にフラット35は
本当に正解なのか？
完全固定で安心できる反面、「自分は審査に通るの？」「毎月いくら払うの？」
——その疑問、無料シミュレーターで今すぐ確かめられます。
なぜ今、フラット35が選ばれているのか
2024年以降、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、変動金利が上昇トレンドに転じています。2026年3月時点でも一部メガバンクは基準金利の引き上げを発表しており、「低金利だから変動で」という選択が必ずしも安全とは言えない時代になりました。
変動金利は現在なお低いですが、今後の返済額が確定しないリスクがあります。フラット35は借入れ時から完済まで金利が一切変わらない完全固定型。ライフプランを立てやすく、子育て世帯・共働き夫婦に特に支持されています。
さらに2026年には嬉しいニュースが続いています。
- ✅ 融資限度額を8,000万円 → 1億2,000万円に引き上げ（2026年4月〜）
- ✅ 借換でも「子育てプラス」金利引き下げが利用可能に（2026年3月〜）
- ✅ 2026年度の住宅ローン控除も子育て世帯向けに拡充継続
フラット35/50 審査金利は「4区分」ある
フラット35の金利は一律ではなく、返済年数・融資率（LTV）によって4つの区分に分かれます。区分を間違えると試算が大きくズレるので、正確に確認しましょう。
融資率 90%以下
融資率 90%超
融資率 90%以下
融資率 90%超（2本立て）
※ 2026年3月の最頻金利。金利は毎月変動します。→ 最新金利を確認
融資率 ＝ 借入額 ÷ 物件価格
物件4,000万円・頭金400万円（10%）なら融資率90%で区分①が適用。頭金10%未満だと区分②（90%超）になり金利が上がります。
返済年数36〜50年で融資率90%超の場合、2本立てローンになります。①物件価格の90%をフラット50（2.49%）＋②残り10%超過分をフラット35（2.36%）で別途借入れ。毎月の返済は合算されます。
審査クリアの鍵「返済負担率」を理解する
フラット35の審査で最も重要なのが総返済負担率（DTI）。年間返済額 ÷ 年収で算出し、以下の基準をクリアする必要があります。
| 年収 | 返済負担率の上限 | 年収500万円の目安 |
|---|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 | — |
| 400万円以上 | 35%以下 | 月約14.6万円まで |
負担率が基準以下。承認の可能性大
基準付近。既存借入の整理を検討
基準超過。年数・借入額を見直し
住宅ローンだけでなく、現在返済中のすべてのローン月額の合計が返済負担率に含まれます。車ローンがある方は、完済してから審査を受けると有利です。
🍀 子育てプラスで最大▲1.0%！ポイント制度を解説
子育て世帯・若年夫婦には朗報。「子育てプラス」を使うと初期5〜15年間、金利が最大年▲1.0%引き下がります。2026年3月からは借換でも利用可能になりました。
通常月返済：154,906円
初期5年（▲1.0%適用）：132,339円／月 → 月▲22,567円節約
6〜10年目（▲0.25%適用）：149,068円／月
総節約額：約170万円
ポイントの獲得方法
| カテゴリ | 条件 | P |
|---|---|---|
| 👨👩👧 家族構成 | 子ども1人ごとに+1P 若年夫婦（40歳未満） |
子ども数分+最大1P |
| 🏠 住宅性能 | Flat35S ZEH／Aプラン／Bプラン | 3P／2P／1P |
| 🔧 管理・維持 | 長期優良住宅 / 管理計画認定マンション等 | 各1P |
| 📍 エリア | 地域連携型（子育て/空き家対策） 地域連携型（地域活性化）／地方移住支援型 |
2P 1P／2P |
ポイント別・金利引き下げ期間
| 合計P | 1〜5年目 | 6〜10年目 | 11〜15年目 |
|---|---|---|---|
| 1P | ▲0.25% | — | — |
| 2P | ▲0.50% | — | — |
| 3P | ▲0.75% | — | — |
| 4P | ▲1.00% | — | — |
| 5P | ▲1.00% | ▲0.25% | — |
| 6P | ▲1.00% | ▲0.50% | — |
| 7P | ▲1.00% | ▲0.75% | — |
| 8P | ▲1.00% | ▲1.00% | — |
| 9P〜 | ▲1.00% | ▲1.00% | ▲0.25%〜 |
予算が終了すると受付停止。終了予定日は住宅金融支援機構が約3週間前に公式サイトで告知します。興味のある方は早めに相談を。
シミュレーターの使い方（所要60秒）
物件価格・現金（自己資金）を入力
借入額とLTV（融資率）が自動計算され、適用区分（①〜④）が決まります。
世帯年収（夫・妻）を入力
合算収入が返済負担率の基準に使われます。共働きの方は合算可能です。
既存借入の月支払額を入力
カーローン・カードローンの月額合計を入力。なければ「0」でOK。
返済年数と利用目的（新規/借換）を選択
フラット35（15〜35年）またはフラット50（36〜50年）を選択できます。
金利を確認（毎月更新）
デフォルトで2026年3月の最頻金利が設定されています。変更も可能です。
子育てプラスの条件を入力（任意）
お子様の人数と住宅構造を選ぶと、割引後の月返済額と総節約額が表示されます。
よくある質問
返済負担率が気になる方は、
まず無料でご相談ください
熊本でフラット35・フラット50の住宅ローン相談を承っています。
シミュレーターで「審査困難」や「ギリギリ」と出た方も、
ご状況を伺った上で改善策を一緒に考えます。
