２月から変わるフラット３５の子育てプラス
当オフィスは熊本で注文住宅専門で住宅ローン相談をしているFPオフィスです。住宅ローンを自由自在に操ることにより安心して安全にマイホーム購入をするために資金管理から保険見直しまで、審査から手続きまでをお手伝いしています。
お客様の８割は公務員の方でやはりマイホーム購入で大きな借り入れをすることに対する不安の大きさからセールスや不動産屋さんではなくお金のプロであるFPにお金を支払って相談に来られています。
住宅ローン相談でも金利の話は多く出ます。変動金利にするのか、固定金利にするのかは関心が高いのですが現実的には月の支払額が１万円以上も違うとなると金利が変わらない安心感を惜しみつつ変動金利を選択しているといったところです。
今回は変動金利に少しでも近づけるかということで固定金利の代表であるフラット３５が２月から子育てプラスの制度が始まりますので早速お客様にシミュレーションしたものをブログにいたします。
シミュレーションした内容ですが大きく分けて２つになります。１つは変動金利で月の金額がどのくらい変わるのか、もう１つはフラット３５での９割ローンと９割未満ではどう違うのか、です。
１、変動金利との月の支払額の違い
２、９割ローンか９割未満のどっちが得なのか
そのうち今回は子育てプラスを使うときでは９割ローンと未満ではどう違うのかという数字的な違いに関してです。結論から言うとあまり差がないという結果でした。
子育てプラスの制度とは
フラット３５の子育てプラスはお子様の人数と性能などで金利を割り引くと言うものです。お子様１人あたり１ポイントとして４ポイントで５年間１％割引くと言うものです。
１ポイントにつき0.２５％が割引となるのでお子様２人でZEH仕様で長期優良住宅であれば６ポイントとなり５年間は１％、５年ー１０年までが0.５％の割引となります。
フラット３５の金利は融資金額が９割以上か９割未満かで金利が変わります。令和６年１月であれば９割以上なら2.０１％ですが９割未満なら1.８７％となっています。
もし１割の現金、例えば５０００万円なら５００万円の現金を持っていない場合は諸費用ローンを利用して９割未満にすることが可能です。つまり５００万円を別のローンで借りるのです。
ただ、フラット３５の金利とは違って少し高くなっています。例えば団信つきで2.６１％と住宅ローンと比較して割高になっています。
金利が低い諸費用ローンを使って子育てプラスを使うのとフルローン、ここで言うなら５０００万円のローンではどちらが得なのでしょうか。本日はそこを検証していきます。
数字的にはあまり変わらない
先に結論から言うとどちらにしようがあまり変わりません。諸費用ローンの金利の高さが９割未満にするメリットを相殺しています。
物件価格５０００万円 ３５年払い フラット３５でフルローン お子様２人 ZEH仕様で長期優良住宅とします。
フラット３５の金利は２.０１％％で子育てプラスで５年間は月の支払いは１４１.３７５円,５−１０年間は１５１,６９１円、１０年以降は１６０７５８円となります。
それに対してフラット９割未満＋諸費用ローン＋子育てプラスの場合は最初の５年間はフラットで月に１２４３２０円、諸費用ローンで月１８,１７１円で合計１４２,４９０円
10年以降でもフラットが１４１,４９１円、諸費用ローンと合わせると１５９,６６２円となりフルローンと比較しても月に１０９７円の違いしかありません。
最も１０９７円を大きいと取るか小さいと取るかはお客様次第ですがフラット＋諸費用ローンは登記代がフルローンよりかかることを考えるとさらにあまり差がないと言えます。
変動金利とは以前さがあるが
変動金利と固定金利を比較するときは将来どのくらい金利が上がるのかを考えることになります。ではこれがわかるのかと言えば予測でしかありません。
であればお客様が金利が上がると怖いと思っていれば固定金利一択となり、今の支払いが安い方がいい、残高を多く減らしたいなら変動金利となります。
変動金利で金利が0.５７５％だとすれば月の支払額は最初の５年間でも月に約１万円程度、もし５年間金利が上がらなかったとすればその差は約月２万円の差になります。
これは大きいです。
いくら固定金利がいいといっても月に２万円の差になると聞くとやはり変動金利でというお客様が以前多くなりそうな気がします。
この辺りは２月以降の金利情勢とともに変わってきますので金利情勢は今後も見守っていきたいと考えています。いかがだったでしょうか。
今回はフラット３５の子育てプラスでのシミュレーションをしてみました。もし子育てプラスを利用してみたいと言う方がいればご相談ください。
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担当FP 永野 修
