注文住宅での住宅ローンの選び方
当オフィスは開業15年目になる注文住宅専門の住宅ローン相談をしているFPオフィスです。新卒でクレジット会社に入社してから33年間審査をしてきた豊富な経験と知識を活かして相談業務をしています。
当オフィスの絶対的な強みは何かというと『ローン審査』です。毎日毎日ローン審査をしてきましたのでどうしたら住宅ローン審査に通るかがわかることです。
ではなぜこの審査の知識が絶対に必要なのかというと住宅ローン選びにはNG項目があり、それは何かといえば『審査の通らない住宅ローンは絶対に選んではいけない』というものです。
しかし残念ながら巷の住宅ローン相談というものは生命保険獲得をメイン業務にした無料相談が中心であり審査の知識なしというのがほとんどです。
そこで住宅ローン相談を専門としている当オフィスではお客様の住宅ローン選びでは審査知識を使ってどんなアドバイスをしているのか。何を基準に住宅ローンを選んでいるのか。
銀行によってはメリットとデメリットがあります
本日は住宅ローン選びの基本のお話をします。
いい住宅ローンとは何か
よく『一番いい住宅ローンとは何か』という質問をいただくことがあります。そんな情報がネット上にも溢れています。では当オフィスが考える住宅ローンにおいて『１番いい』とは何か？
最近はネット銀行の変動金利は０.２％後半からあります。先日もマンション購入のお客様にAUじぶん銀行利用をお勧めしたところ金利０.２８４％でガン団信１００％でした。
金利が変動してもいいので低い金利を利用したいという希望であればこの超低金利＋団信のネット銀行住宅ローンは非常にいいと言えるでしょう。
しかしこれが全員にとってこれが１番いい銀行かと言われればその答えは『NO』です。え？と言われるかもしれませんがはっきりと『NO』と言えます。
その理由は審査に通る人がかなり限定されるからです。もっとはっきりというと審査結果の連絡が遅いだけでなく審査が通らない人がたくさんいるからです。
先ほども言いました。住宅ローン選びでは『審査が通らない住宅ローンを選ぶ』ことは絶対にNGです。FPでこれをやったら信用失墜です。
そう、お客様によっては審査に通らない住宅ローンには価値がないのです。なぜなら使うことができないからです。当たり前ですよね。だからお勧めしないほうが多いです。
そこからも金利が全てとは言えずまずは『審査が通る中から』自分の価値観に合ったものを選ぶことが肝心です。ただ金利が低いことに価値観を見出す人であればこれが１番だという話です。
＊審査が通る中から住宅ローンを選ぶこと
金利が低いは正義なのか？
審査が通るという大前提条件の中で金利が低いものを選ぶ人もいればそうでない人もいます。例えば金利が変わる＝途中で上がるのは困るので固定金利にしたいという人もいます。
金利に関して言えば変動金利と比較して固定金利のほうが金利は高いのが通常です。え？金利が高い方を選ぶ人なんているの？というかもしれません。
しかしフラット３５に代表される固定金利には金利が上がらない安心感というものがあります。変動金利では得られない安心感を求めたいならこれもまたいいのではと思っています。
特にアメリカなどの海外の金利上昇を受けて円安となっており日本でもついに金利上昇かというニュースがこれでもかと報道されているから尚更です。
しかしこれもまたいつものことで実際には変動金利は上がらなかったというのが歴史です。しかしそうは言っても怖いものは怖いのです。住宅ローンは人生で１番高い借金です。
他人がどうこういうのは気にせずに自分は安心・安定を求めたいというなら審査が通るという大前提の中で固定金利でも全然OKです。
＊金利が変わらない安心感の固定金利でもいい
住宅ローンを選ぶ順序はあるのか
つまり住宅ローン選びというのは『審査が通るという大前提』をクリアする銀行の中からどれを選んでも失敗とは言えないというのが事実です。
だからまずは自分たちがどこの銀行の住宅ローンが審査に通るのかを見極めて、その中から３つくらい銀行を選んで仮審査するのが正解に１番近いです。
次にその中から最初は地元に地方銀行などから選ぶことになります。え？ネット銀行を使いたいのになんで地方銀行の仮審査が必要なの？と言われそうです。
その理由は仮審査の結果の信憑性にあります。ネット銀行のネット銀行の仮審査の結果には信用性がないのです。もっとはっきり言えば仮審査の結果がOKでも本審査NOが普通にあるのです。
それと比較して地元の地方銀行の住宅ローン仮審査は基本的に虚偽や変更、変化がなければ仮審査の結果＝本審査の結果であることが多いのです。
仮審査＝本審査の結果で何が重要なのかというと『不動産屋さん』や『ハウスメーカー』からの人物の信用性と言えます。
地方銀行の仮審査に通ることの意味は『あなた』は不動産取引するに値する人、家を建てるのに値する人との評価となります。ネット銀行ではこの評価ができないのです。
そう、つまりあなたが購入する相手側、不動産屋さんやハウスメーカーの方が安心してこの先の話ができるからです。だからまずは地方銀行や信用金庫から選ぶのです。
ネット銀行も同時に進めていくしネット銀行が第一候補でもいいのですがそれでも地方銀行の住宅ローンの仮審査は必要不可欠なのです。
＊まずは仮審査＝本審査の銀行から選ぶ
本審査は１つしかできないの？
今や１人１台のスマホを持っており情報化社会と言えます。少しスマホで住宅ローンを検索すると金利や団信、その他の住宅ローン情報はすぐにわかります。
にもかかわらずいまだに『？』なことを言う不動産屋さんやセールスの方がいるの驚きと言えます。例えば『本審査は１つの銀行しかできない』や『諸費用はローンに入れられない』などを言う人がいます。
今のお客様は少し疑問に思ったらすぐにスマホで検索です。その結果違うことが判明したらどうでしょうか。即、信用失墜です。場合によってはお客様から『さようなら』と言われます。
そう、本審査は幾つでも構わないです。しかしそうは言っても限度と言うのもがあります。１つは地元の地方銀行で、もう１つはチャレンジでネット銀行で、プラス１つの３つくらいがいいでしょう。
仮審査が通ることが前提ですが仮審査が通ったものを本審査してさらに審査が通った中から１つだけ住宅ローンを選ぶことになります。
まるで受験と同じですね。
差し詰め仮審査が願書提出でしょうか。自分の偏差値と受験先の学校の偏差値を考慮して受験する。これが本審査ですね。そして合格した中から１つを選ぶ
＊住宅ローン選びは受験と同じ
結論 いい銀行とは何か
本当は審査が通り、金利が低くて、固定金利が１番いいのかもしれませんがそれは叶わぬ夢なのでまずは審査が通る銀行選びから始まります。
次に審査が通る中から優先順位をつけていきます。『金利＋団信』で選ぶのか、それとも金利が変わらぬ安心感で選ぶのか。
いつ決定すればいいのかといえば本審査が通った後になります。つなぎ融資が必要となるタイミングまでに１つに決めればいいです。
いかがでしょうか。
他のブログに住宅ローン審査に関して書いてありますのでそれを参考にしてみてください。もしそれでもわからない、お任せしたいと言う方はご相談ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
