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失敗しない中古住宅でのフラット３５の使い方
「中古住宅＋リフォームで住宅ローンを組もうと思ったのに、なぜか審査に落ちた…」
このような相談が、最近とても増えています。しかも「フラット35なら通りやすいと思ったのに」と驚かれる方がほとんどです。
そう、お客様はフラット３５は審査が緩いと思っているのです。それゆえに住宅ローン審査で落ちるとものすごく驚かれショックを受けるのです。
実は、中古住宅＋リフォームでフラット35を使う場合には、『お客様の状況』と『金融機関選び』に特有の落とし穴があるのです。
当オフィスは住宅ローンの審査の専門家として全国で住宅ローンでお悩みの方の相談の受けています。その中から共通項でもある中古住宅＋リノベでのフラット３５の審査に関してが今回のテーマです。
中古住宅でフラット３５が使える条件とは
フラット３５は中古住宅＋リノベでも利用可能です。ただし２つ注意が必要になります。これは制度的なものなので必ず頭の中に入れておいてください
１、適合証が発行されること
２、リフォームのみでは利用できないこと
フラット３５と銀行の住宅ローンの最大の違いはこの『適合証』が必要であることです。よく築５０年以上の古く安い家を購入してリノベをしたいという方がいますが、ここで障害となるのが適合証です。
必ず適用になるのかを確認してください。特に昭和５６年６月以降の建築物件なのかを不動産謄本で確認してください。
中古住宅でのフラット３５の金利とは
フラット３５の金利は新築と同じ条件です。現金が１０％以上＝融資率９０％未満であれば金利が低くなります。
また『子育てプラス』も同じように利用できます。子育てプラスでは中古住宅では中古プラスと言ってさらに−０.２５％が５年間割引されます。
金利が５年間で最大ー１％の割引となれば最初の５年間は変動金利より安くなる可能性もあります。しかし５年以降はポイントによって割引前の金利に戻りますのでご注意ください
大間違いのフラット３５の使い方
お客様から公式LINEより相談の連絡をいただいて『勘違いしている』と思うことがいくつかあります。その代表的なものは以下のことです。
１、審査が緩い
２、手続はどこも同じ
３、手数料がどこも同じ
そうなのです
フラット３５はどこの金融機関のフラット３５にするかによって、審査から手続から手数料まで全く違いのです。このことを聞いていないというお客様が本当に多いのです。
なぜか？
これは人によってはいうこと自体が不利益になるからというのが１つあります。フラット３５は金融機関の利益商品です。つまり他のフラット３５を使われると困るわけです。
また本当にこのこと自体を知らない不動産屋さんFP、セールスの方も多いです。だからお客様は自分のお金は自分で守るか、教えてくれる人に聞くかしかないのです。
よくある失敗パターンとは
では実際にどんな失敗パターンがあるのでしょうか。ここからは公式LINEからの相談で実際に寄せられたものから書いていきます。
１、審査が通らないのですが
２、リノベ業者を変更しろと言われた
失敗事例１）審査が通らない
冒頭でも書いた通りフラット３５は審査が緩いと思っているので審査落ちするととてもショックを受けます。ショックを受けるのは仕方がないのですが諦めるのはまだ早いです。
なぜか？
フラット３５ではどこの金融機関を選ぶかで審査結果が違うことがあるからです。Aという金融機関では否決だったがBという金融機関では承認ということがあるのです。
え？フラット３５って住宅金融支援機構で審査するのでは？と思う人もいることでしょう
その通りではありますが、その前に相談した金融機関で審査がされています。CICを見るとその金融機関名が入っていることからもわかります。
特にCICの入金状況の欄で＄以外の『A』や『P』が１年以内に入っている場合にはこのことが起こりやすいです。同じフラット３５でも審査結果は違うので審査が通る金融機関のフラット３５を使えば解決します。
失敗事例２）業者変更依頼
このケースではお客様に落ち度はないのですが、すんなり審査が通らないことがあります。そのケースは大きく分けて２つです。
１、不動産会社の問題
２、リノベ会社の問題
フラット３５の審査ではお客様の審査だけでなく、業者さんの審査もあります。過去にトラブルがあった業者さんの取り扱いを規制しているということです。
ただこれはお客様にも当然当オフィスでもわからないことです
１、不動産屋さんの問題
このケースを言われた場合は過去に何かしらのトラブルがあったということなのでお客様再度ではどうしようもないことです。
通常はその不動産屋さんは自社がそういうことと理解しているのでふらっと３５を使いたいと言ったら強烈に反対されるのではないかと思われます。
住宅ローンを変更するか、物件を諦めるかです
２、リノベ業者の問題
これは実に悩ましいのですが、フラット３５の取扱い金融機関によって『不動産仲介業者さんがリノベする場合、もしくはその不動産会社の同資本・同系列の会社の場合』はリノベ部分の取り扱いはできないと言われることがあります。
その場合はリノベ業者を変更するか、フラット３５の金融機関の変更をする形になります。当オフィスでは最初にリノベ業者を確認してからフラット３５の金融機関を選んでいます。
ちなみに２０％以上の現金が入る場合は別ですが、金利や子育てプラスなどの割引はどこの金融機関でも同じと思ってもいいです。
審査が通るところから選ぶのが基本です
FPとしてのアドバイスとまとめ
１、契約書のチェック
マンションを含む中古住宅を購入してリノベする場合には、まずは契約書を確認してください。物件価格にリノベが入る場合には、リノベの見積書や請負契約書が必要になります。
当然その契約書の中身も要チェックです。先日契約書をチェックしていたら『３００万円のリフォームが入ることを確認した』という一文がありました。
業者も決まっていない段階でこの契約書は大丈夫なのか？金額も見積もりも出ていないのに？ということもありました
２、審査が通るフラット３５を選ぶべし
お客様だけでなく業者さんですらフラット３５はどこでも同じというかそんなことすら関心のない人が多いのが現実です。
当オフィスでよくいうのは、『どんなに金利が低くてもどんなに団信がよくても審査が通らない住宅ローンには価値がない』ということです。
反対に言えば審査が通らない住宅ローンをお勧めするなんて論外とも思っています。まずは審査が通るやすい金融機関を選んでください。みんな間違っています
以上のことに注意して上手にかつスムーズに住宅ローン（フラット３５）を使ってください。
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
