当オフィスは初めてマイホームを購入するお客様が安心・安全第一に進むようにライフプラン作成、住宅ローン選びから仮審査・本審査などまでお手伝いしているFPオフィスです。
今年で15年目となりますのでたくさんの住宅ローン、銀行や銀行員をお付き合いしてきました。最初はお客様と一緒に銀行に行くと『FPさんが何しにきたのですか？』と言われたのが懐かしいです。
最近では私のように住宅ローン専門でやっている人に加えて保険代理店の方や家の買い方教えます系のからまで様々な人が住宅ローン相談をやっています。
では私のような専門のFPとそれ以外の方とでは何が違うのか。それは目的が違うと言えます。当オフィスは相談料をいただいて引き渡しまで無事に終わることを目的としています。
それに対して保険募集人は当然保険募集のために、住宅案内の方はハウスメーカー斡旋のためにという目的があります。いい悪いの問題ではなくお客様が考えればいいのです。
では問題はどこになるか。
それは住宅ローンそのものの知識です。最近、住宅ローン相談が代わり初めておりセカンドオピニオン的なことが増えているのです。
今回のブログはその一コマを少し変えて書いていきます。『変動金利を使いたいのですがフラットしか通らない』と言われたという相談になります。
まずはお客様の話を聞いてみる
住宅ローン相談で１番大事なのは最初のヒアリングです。ヒアリングでは３つのことを確認しています。その３つとは何か？
- 土地のこと
- 収入・借入などの数字関係
- お客様固有の事情
土地では親が所有である場合、農地や接道義務を果たしていないなど色々な問題があるケースが存在します。土地の担保評価で住宅ローンの銀行は変わっていきます。
勤務状況や収入、その他の借入などを確認しながら最も大事な個人的事情をさらに確認していきます。過去のローンの状況や体況などでです。
こういった相談で多い１つに過去の支払い状況がよくないということがあります。『異動情報』が入っていなくとも支払状況の欄に＄ではなくAとかが続いているケースなどです。
お客様が取得したCICを見ると奥様の状況がそんな感じでした。支払いがほとんどAとなっており遅れながら支払っていたようです。夫は全く問題なしでした。
このCICをみた不動産屋さんはこう言ったそうです。『このCICでは変動金利は無理です。フラット３５しか通らないです』
変動金利の安い金利で借りたかったお客様はその言葉にショックなのと夫に申し訳ないということで悩んでしまったようです。
それは本当かと思ってネットで情報を漁っていたら私のHPに行き着いたということで相談だったそうです。そして言いました。
『この話は間違ってます』
住宅ローンの審査は経験でしかわからない
実は住宅ローン相談の知識は金利や団信などは勉強で学ぶことができるのですが審査に関しては経験・体験でしか学べません。
私の場合はクレジット会社で毎日CICをみて審査していたのに加えて15年目となるのでわかるのですが実はこのケースではフラットの方が審査が厳しくなるのです。
フラット３５の方が変動金利よりも審査が楽なのは１つはお客様の勤務年数が短かったり勤務が契約社員など正社員でない場合などです。もう１つは返済比率が月の支払額で明確なことです。
今回のようにCICの内容に関してはフラット３５より変動金利の方がむしろ審査が楽だったりします。つまり今回の件は間違っていると言えます。
ではなぜこんなことを言ったのでしょうか。
１つは審査に関してあまり詳しくないということです。多分これが１番大きな理由かと思っています。もう１つはフラットへの誘導です。
なぜ誘導なのか
それはフラット３５は取次店などでは紹介料が発生するからです。これ自体は悪いとは思っていません。ですが間違っていることをわざわざ言ってまでするのは違うと考えます。
変動金利が通った後に言われたこと
CICを見た後にお客様にお伝えしたのは『この内容であれば変動金利で通りますよ。大丈夫です』ということでした。
お客様も半信半疑だったので仮審査をしてみましたが全部通りました。これでようやくお客様は自分が何をされたのかを理解したようです。
最初の人に変動金利で通ったことを報告するとその人はこう言ったようです。『次はAUじぶん銀行で審査しましょう』
変動金利で通らないという話はどこへ行ったのでしょうか。そしてなぜAUじぶん銀行だったのでしょうか。結局、審査はしなかったようです。
やはり審査に関しては経験が必要です。審査に関してご相談したい方はご連絡ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
通話無料 ０１２０−９２９−９４３
担当FP 永野 修
