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住宅ローンはプロにまかせた方が得をする

あなたはFPに住宅ローンを頼むといくらくらい得すると思いますか?
50万くらいでしょうか、それとも100万円くらいでしょうか。

はっきり言います。たった100万円しか効果がないから依頼しない方がいいです。

そのくらい違いがあるのがこの住宅購入相談なのです。住宅ローンだけでも100万円以上変わることもざらですし、これに生命保険を最適化させたらどうでしょうか。月に1万円変われば年間12万円、10年で120万円です。いかがでしょうか。

住宅ローン用ライフプラン

もちろんなんでもいいから住宅ローンを変動金利にして生命保険を掛け捨てにして安くやればいいのではありません。あなたの人生が今日も住宅購入後の10年後も老後も豊かであるようにライフプランを作成してあなたの人生をバックアップします。

そしてあなたにあった住宅ローンや保険を選びムダを最大限に削り、そのお金を教育資金や老後資金のための貯蓄や確定拠出年金を利用した投資など多岐にわたってアドバイスしていきます。

ここまでプロがやれば効果が出て当たり前です。これでもまだ住宅メーカーや銀行に住宅ローンを聞きますか?

ライフプランのない住宅ローン選びはありえない

毎日お客様と接している弊社では当たり前のことですがライフプランを作成しない住宅ローン設計はかなり怖いと考えています。また住宅展示場などの保険屋さんがパソコンを動かしただけの『ライフプランのようなもの』も同じです。

なぜライフプランが必要なのか。それはここでの失敗が全てあなたの老後資金にしわ寄せがいくからです。住宅ローンは金額が大きいが故にムダの額も大きいです。それが全てツケとなって帰ってくるのです。

是非マイホームの購入を考えている方はしっかりした独立系のファイナンシャルプランナーの方にお金を払ってでもライフプランの作成をしてください。確かに資金がかかりますがムダとするお金と比較すればかなり小さい額です。

住宅ローンのプランとは

Plan(計画)

住宅購入におけるPlanと一言でいってもなにを計画するのでしょうか。この3つが主な計画となります。

1、いくらまでの住宅を買っても将来に大丈夫なのか
2、住宅ローンは何を選べばいいのか
3、銀行はどこを選ぶと支払いが少なくなるのか

弊社では計画を作りにライフプランを作成し住宅購入後の家計を作成します。


FP家計管理

 

この表をキャッシュフロー表と言いますが住宅購入後、時間の経過とともにあなたの支出と預貯金の変化がわかり結果として老後資金にどんな影響があるかがわかります。弊社では住宅購入したと仮定して家計の見直し(保険見直し、貯蓄・運用改善)をします。

住宅購入は一生に一度のことです。

できる限り満足できる住宅購入をするのであればこの機会に家計を見直して住宅購入資金にできる限り多くの資金を回せるようにし、かつ将来も安心して暮らすPlanがあなたには必要なのではないでしょうか

Planでは3つのことを決めます。

  1. 家計改善後の最大の住宅購入予算
  2. 住宅ローンのタイプと支払年数の決定
  3. 住宅ローンの銀行決定

住宅ローンタイプの選択

Planも作りことなく住宅メーカーや銀行にいくとどうなるか知っていますか。変動金利で35年ローンで契約となります。そして月々の金額だけをみて『これなら払えから購入しようか』と考えてしまいます。

では本当にこの変動金利、35年ローンは問題がないのでしょうか。あなたの未来の暮らしに影響はないのでしょうか。例えば3000万円を金利0.775%で35年と30年で比較してみるとこうなります。

1)35年の場合
      月々     81,576円  
   利息  4,262,094円
       総額   34,262,094円   
2) 30年の場合
       月々     93,423円 (+11,847円)
   利息  3,632,162円   
   総額 33,632,162円 (ー629932円)           

つまり月11847円増えるけど総額約63万円支払額が減るということです。

それならば家計の見直しで月12000円見直しできればあなたは約63万円得するということです。これが25年の支払いで大丈夫なら35年と比較して約125万円少なくなります。いかがでしょうか。もったいないと思いませんか?

もし金利0.775%より安い銀行ならどうでしょうか。平成28年1月現在でメガバンクでは0.625%となっています。小さいことのように感じるかもしれませんがこの少しの積み重ねが将来に大きな影響となるのです。

10年固定は安心か

実は弊社では10年固定はよっぽど条件が整わないとお勧めしていません。その条件とはただ1点です。10年後にお子様の教育費が終わっているかお子様がいない方です。なぜだかわかりますか。それはこんな理由です。

1、10年後に住宅ローン減税が終わり負担増になる
2、火災保険が10年後に更新のなりまとまった支出があるから
3、お子様の教育費(塾代、部活費など)が上昇するから
4、住宅のリフォームも考えないといけないから
5、家電製品が一斉に寿命を迎える可能性があるから

住宅ローンの10年固定は10年後の支払額がいくらになるかわかりません。金利が上昇しているかもしれません。金利が上昇するとどうなるのか。変動金利は5年に一回支払額が変わりますが10年固定は一気に支払額が上がります。

二回に分けて上がるか、一回で上がるかの違いですが急な上昇は家計を大きく狂わせる原因としては十分危険なものだと考えています。詳しくは『住宅購入の失敗は10年後にわかる』を参考にしてください。

まだまだありますがこれだけでも10年固定は安心ではないことが理解できたと思います。住宅ローンの金利タイプはフラット35も含めて慎重に選びたいものです。

銀行選び

あなたにピッタリの住宅ローンのタイプと支払年数を決めたらいよいよ銀行選びです。銀行選びはこの3つのことを考慮に入れて決定していきます。

銀行選びの方程式 = ①金利 × ②審査 × ③団体信用保険

①金利

住宅ローンは銀行によって金利が違います。変動金利でも0.6%前後~1.3%くらいまであります。実は銀行には得意、不得意があります。金利が違えば月に支払額が違い総支払額に大きな影響があります。

 

②審査

銀行選びの優先順位は金利が低いことなのですがお客様の状況によっては審査の段階で満額借りれなかったり、断られてしまったりします。銀行によってというより保証会社によって審査の基準が違うのです。なので審査も金利と同じくらい重要な要素なのです。

 

③団体信用保険

購入者にもしもが発生したときのために団体信用保険が必須となります。この内容も銀行によってかなり違います。特にいわゆる3大疾病と言われる『がん、急性心筋梗塞、脳卒中』にかかってしまうと住宅ローンの支払いに懸念が出ますが所定の状態になった場合に住宅ローンの支払いがなくなったりします。

この3大疾病などの団体信用保険があれば今ご加入の保険を見直すことが可能になり、家計が楽になったりより住宅購入資金に回せたりします。

この3つの要素を考えてあなたの住宅購入でのベストチョイスをします。

住宅購入を決めたらPlanが大切なことが理解できたと思います。まずは作ってみてください。もしわからなければ弊社にお尋ねください。あなたが将来も安心できる住宅購入をアシストいたします。

 

ライフプランを使った保険見直しや住宅ローンに関してお気軽にお問い合せください。

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