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【熊本銀行vs肥後銀行】どっちがいいの?住宅ローン借換で徹底比較してみた

熊本銀行から肥後銀行への借換

肥後銀行プレミアムローンへの借換効果

肥後銀行と熊本銀行の住宅ローン
肥後銀行と熊本銀行の住宅ローン

マイホーム購入は人生で1番大きな買い物でありその支払い手段である住宅ローンは家計で1番大きな支払いではないでしょうか。その住宅ローンをどうするかは家計にとってとても大事なことです。

そう考えるとこの住宅ローンの借換はかなり重要なことがわかるかと思います。だからあなたが住宅ローンに悩む気持ちがよくわかります。かつて私もこの仕事をしていながら変動金利かフラットで悩んだからです。

家計の負担の影響かそれとも金利が変わらない安心感か。これはお客様でも同じことではないでしょうか。今回は変動金利を選んだ時の家計の話をします。

なぜ住宅ローンを考えることが大事なのか?それは月の支払いが少なくなるという理由が大きいでしょう。しかしもっと大きなところから見れば団体信用保険があり合理的な生命保険設計をすると『住宅ローン+生命保険』での効果がとても大きい。。

当オフィスは住宅ローンで損か得か、理論的か感情的かで悩んでいるお客様にローン業界に30年以上携わった経験と10年以上の住宅ローン相談をしている豊富な経験よりアドバイスをしています。適切な住宅ローンを選ぶことは教育資金や老後資金の貯蓄への効果も出てきます。

今回はお客様から熊本銀行から肥後銀行のプレミアムローンへの借り換えを提案されているのですが効果はあるのでしょうかと質問を受けましたのでその答えをブログにします。

熊本銀行から肥後銀行プレミアムへの借換

熊本の方は肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンを同じものと思っている節がありますがこの2つの銀行、というか肥後銀行の住宅ローンはですが非常に特徴的なものとなっています。

熊本銀行と肥後銀行に住宅ローンの違いを理解することは熊本でマイホームを購入する方には必須の知識と言えますので是非把握して欲しいものです。

熊本銀行の住宅ローンの特徴

熊本銀行の住宅ローンを5つの項目で特徴を見てみます。金利、審査、フロー、つなぎ融資、団信内容の5項目です。相対的に見ると全国的にみてもオーソドックスなフローとなっています。

1、金利

プレミアムローン 0.457% ガン団信付き 0.575%
通常 0.725%(手数料2.2%)

保証会社で全国保証を利用したときは上乗せ金利もあります。

2、団信

ガン団信付き・・・ガン一時金100万円もプラスして申込人についています
入院一時金・・・入院したら主債務者に一時金10万円、連帯債務者にも付帯しています。

3、住宅ローン審査

肥後銀行よりも柔軟という印象を持っています。勤務年数1年以上、自営業者は2年経過してから申し込みが可能となります。

団信加入が条件となります。注意することはワイド団信がないので病歴に不安のある人は他の住宅ローンも申し込みをしておいてください。

4、住宅ローンフロー

仮審査から本審査となり承認になったらつなぎ融資となります。住宅ローンの支払いは引き渡し後となるので賃貸の支払いと住宅ローンが重なることはありません。

仮審査は免許証、保険証、源泉徴収票を準備して申し込み用紙に記載します。

つなぎ融資とはなんだ?

5、つなぎ融資

熊本銀行のつなぎ融資には審査があります。審査が通ると契約することでつなぎ融資が利用できます。熊本銀行のつなぎ融資には団体信用保険がついているのでその点は安心です。

土地決済では100%+仲介手数料などを入れることも可能です。手持ちの現金が少ない人にとってはいいのではないでしょうか。

着手金、中間金は請負契約金額のそれぞれ30%までとなっていますので請負契約書で割合がそれ以上になっている場合はあらかじめ工務店やハウスメーカーと話をいておきましょう。

肥後銀行に借り換える価値はあるのか

肥後銀行のプレミアム住宅ローンの特徴

肥後銀行のプラミアむ住宅ローンの特徴はなんといっても金利が低いことです。ただし要件があって当てはまることが条件となっています。

その条件とは何かというと年収要件です。直近の年収は700万円以上ですが連帯債務で700万円でも可なのでこの辺りが熊本銀行よりも有利になっています。

しかも公務員ならOKなのでさらに使いやすくなっているのも大きな特徴です。今回のお客様も公務員なので肥後銀行は公務員に声をかけているのかもしれません。

肥後銀行プレミアムローン

熊本銀行と肥後銀行のプレミアム住宅ローンの比較

双方のプレミアムローンの中身は一般団信(死亡団信のみ)なら0.475%でガン団信なら0.575%ですがガン団信の中身が少し違います。

フローなどの基本は違いますが商品内容的にはほとんど同じといってもいいです。あとは借換なので0.725%から0.575%にした場合に借換メリットがあるのかどうかです。

肥後銀行と熊本銀行、どっちがいいの?

詳細は他のブログに書きましたのでこちらを参考にしてください。次は熊本銀行から肥後銀行のプレミアムへの借換メリットはあるのかです。

熊本銀行0.725%から肥後銀行0.575%への借換

電話で相談を受けた瞬間に借換メリットなんて出ないだろうと思ったのですが計算してみることにします。ここでは条件を合わせるためにガン団信つきの0.575%への借換とします。

熊本銀行の住宅ローン 0.725% 4000万円 3年経過
月の支払額 107,860円 元本残 3695万円

今回の借換提案

肥後銀行のプレミアムローン 0.575% 32年払
登記費用+手数料 100万円 借換金額 3800万円
月の支払額 108,365円

金利部分でメリットがないと言えます。しかも団信もガン団信は同じですがガン一時金や入院一時金は熊本銀行の方がいいので余計にメリットはないと言えます。

肥後銀行ー熊本銀行団体信用保険比較
肥後銀行ー熊本銀行団体信用保険比較

今回の肥後銀行の提案では借換メリットはないという結果になったのですがそれでは今の0.725%がどこまで金利が低下げになれば効果が出てくるのでしょうか

ネット銀行0.32%ではどうなのか

同じ条件で3800万円で32年払い、金利を0.32%としたらどうでしょうか。簡単な計算をすると以下のようになります。

月の支払額 104,124円

住信SBIネット銀行として団信を3大疾病100%で上乗せ金利を入れて0.52%だとどうでしょうか。同じく計算は以下の通りです

月の支払額 107,441円

団体信用保険が3大疾病になって月の支払額も1000円程度安くなります。これならと思う人もいるとは思いますが熊本銀行の住宅ローンの団信は入院一時金10万円がついています。

住宅ローンの支払い+医療保険料を考えたら月1000円では聞かないので借り換えないでもいいのではという結論もあります。

もちろんネット銀行への借り換えでは住宅ローンの審査に通るのか、というポイントも欠かせないものです。審査の通らない住宅ローンで比較したところで意味ないですよね。

まとめ 借り換え効果を実感するのは1%を超えるローン

住宅ローンの借換メリットは金利で計算するのですがローン金額には登記費用とローン手数料を考慮することわ忘れないでください

また手間暇もかかるのでこれならという効果が出ないと借換メリットは感じないのではないでしょうか。また団信も変わりますので金利だけでなく団信を考慮に入れた生命保険設計まで考えて借換メリットを計算してください。

今回は0.725%から借換メリットはあるのか、ですが1%を切ると借換メリットを感じるのは難しくなることがわかります。ましてやローン審査が通るのか、も考える必要があるのですがから借り換えの際はFPに相談するなどした方がいいです。

今回は質問をいただきましたので計算してみましたが上記の要領で計算してみるといいです。もし自分でできないようであればご相談ください。

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担当FP 永野 修

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