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肥後銀行プレミアムローンへの借換効果
家計の見直しというと生命保険の見直しにスポットが当たりがちですが実は住宅ローンの借換の効果の方が大きいのはご存知でしょうか。
その理由は住宅ローンには団体信用保険があり団信に合理的な生命保険の設計をすると『住宅ローン＋生命保険』で効果が出ればより家計の負担が少なくなるからです。
当オフィスはローン業界に３０年以上携わっており、１０年以上の住宅ローン相談をしている豊富な経験よりお客様の家計のアドバイスもしています。
適切な住宅ローンを選ぶことによりマイホーム購入の負担を減らすだけでなく教育資金や老後資金の貯蓄への効果も出てきます。
今回はお客様から熊本銀行から肥後銀行のプレミアムローンへの借り換えを提案されているのですが効果はあるのでしょうかと質問を受けましたのでその答えをブログにします。
熊本銀行から肥後銀行プレミアムへの借換
熊本の方は肥後銀行と熊本銀行の住宅ローンを同じものと思っている節がありますがこの２つの銀行、というか肥後銀行の住宅ローンはですが非常に特徴的なものとなっています。
熊本銀行と肥後銀行に住宅ローンの違いを理解することは熊本でマイホームを購入する方には必須の知識と言えますので是非把握して欲しいものです。
熊本銀行の住宅ローンの特徴
熊本銀行の住宅ローンを５つの項目で特徴を見てみます。金利、審査、フロー、つなぎ融資、団信内容の５項目です。相対的に見ると全国的にみてもオーソドックスなフローとなっています。
１、金利
プレミアムローン 0.４５７％ ガン団信付き 0.５７５％
通常 0.７２５％（手数料2.２％）
保証会社で全国保証を利用したときは上乗せ金利もあります。
２、団信
ガン団信付き・・・ガン一時金１００万円もプラスして申込人についています
入院一時金・・・入院したら主債務者に一時金10万円、連帯債務者にも付帯しています。
３、住宅ローン審査
肥後銀行よりも柔軟という印象を持っています。勤務年数１年以上、自営業者は２年経過してから申し込みが可能となります。
団信加入が条件となります。注意することはワイド団信がないので病歴に不安のある人は他の住宅ローンも申し込みをしておいてください。
４、住宅ローンフロー
仮審査から本審査となり承認になったらつなぎ融資となります。住宅ローンの支払いは引き渡し後となるので賃貸の支払いと住宅ローンが重なることはありません。
仮審査は免許証、保険証、源泉徴収票を準備して申し込み用紙に記載します。
５、つなぎ融資
熊本銀行のつなぎ融資には審査があります。審査が通ると契約することでつなぎ融資が利用できます。熊本銀行のつなぎ融資には団体信用保険がついているのでその点は安心です。
土地決済では１００％＋仲介手数料などを入れることも可能です。手持ちの現金が少ない人にとってはいいのではないでしょうか。
着手金、中間金は請負契約金額のそれぞれ３０％までとなっていますので請負契約書で割合がそれ以上になっている場合はあらかじめ工務店やハウスメーカーと話をいておきましょう。
肥後銀行に借り換える価値はあるのか
肥後銀行のプレミアム住宅ローンの特徴
肥後銀行のプラミアむ住宅ローンの特徴はなんといっても金利が低いことです。ただし要件があって当てはまることが条件となっています。
その条件とは何かというと年収要件です。直近の年収は700万円以上ですが連帯債務で700万円でも可なのでこの辺りが熊本銀行よりも有利になっています。
しかも公務員ならOKなのでさらに使いやすくなっているのも大きな特徴です。今回のお客様も公務員なので肥後銀行は公務員に声をかけているのかもしれません。
熊本銀行と肥後銀行のプレミアム住宅ローンの比較
双方のプレミアムローンの中身は一般団信（死亡団信のみ）なら0.４７５％でガン団信なら0.５７５％ですがガン団信の中身が少し違います。
フローなどの基本は違いますが商品内容的にはほとんど同じといってもいいです。あとは借換なので0.７２５％から0.５７５％にした場合に借換メリットがあるのかどうかです。
詳細は他のブログに書きましたのでこちらを参考にしてください。次は熊本銀行から肥後銀行のプレミアムへの借換メリットはあるのかです。
熊本銀行０.７２５％から肥後銀行０.５７５％への借換
電話で相談を受けた瞬間に借換メリットなんて出ないだろうと思ったのですが計算してみることにします。ここでは条件を合わせるためにガン団信つきの0.５７５％への借換とします。
熊本銀行の住宅ローン ０.７２５％ ４０００万円 ３年経過 月の支払額 １０７,８６０円 元本残 ３６９５万円
今回の借換提案
肥後銀行のプレミアムローン ０.５７５％ ３２年払
登記費用＋手数料 １００万円 借換金額 ３８００万円
月の支払額 １０８,３６５円
金利部分でメリットがないと言えます。しかも団信もガン団信は同じですがガン一時金や入院一時金は熊本銀行の方がいいので余計にメリットはないと言えます。
今回の肥後銀行の提案では借換メリットはないという結果になったのですがそれでは今の０.７２５％がどこまで金利が低下げになれば効果が出てくるのでしょうか
ネット銀行０.３２％ではどうなのか
同じ条件で3800万円で３２年払い、金利を０.３２％としたらどうでしょうか。簡単な計算をすると以下のようになります。
月の支払額 １０４,１２４円
住信SBIネット銀行として団信を３大疾病１００％で上乗せ金利を入れて０.５２％だとどうでしょうか。同じく計算は以下の通りです
月の支払額 １０７,４４１円
団体信用保険が３大疾病になって月の支払額も１０００円程度安くなります。これならと思う人もいるとは思いますが熊本銀行の住宅ローンの団信は入院一時金10万円がついています。
住宅ローンの支払い＋医療保険料を考えたら月１０００円では聞かないので借り換えないでもいいのではという結論もあります。
もちろんネット銀行への借り換えでは住宅ローンの審査に通るのか、というポイントも欠かせないものです。審査の通らない住宅ローンで比較したところで意味ないですよね。
まとめ 借り換え効果を実感するのは１％を超えるローン
住宅ローンの借換メリットは金利で計算するのですがローン金額には登記費用とローン手数料を考慮することわ忘れないでください
また手間暇もかかるのでこれならという効果が出ないと借換メリットは感じないのではないでしょうか。また団信も変わりますので金利だけでなく団信を考慮に入れた生命保険設計まで考えて借換メリットを計算してください。
今回は０.７２５％から借換メリットはあるのか、ですが１％を切ると借換メリットを感じるのは難しくなることがわかります。ましてやローン審査が通るのか、も考える必要があるのですがから借り換えの際はFPに相談するなどした方がいいです。
今回は質問をいただきましたので計算してみましたが上記の要領で計算してみるといいです。もし自分でできないようであればご相談ください。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
担当FP 永野 修
