目次
公式LINEからの質問『フラット３５』
最近毎日１、２件公式LINEより住宅ローンの審査で通らなかったという方の質問を受けています。内容を見るとそのうち審査が通りそうなものが半分くらいあります。つまり半分の方はきちんと住宅ローンに精通している人と出会っていれば悩む必要はなかったということです。人生は誰と出会うかで人生が大きく変わります。ブログで出会ったあなたのために今回はその中からフラット３５に関することを説明します。
フラット３５とはどんな住宅ローン？
フラット３５といえば完全固定金利という理解でいいですが金利体系はたくさんあるのでまずは基本から知っておいた方がいいです。支払い回数が１５年から２０年までと現金比率が９０％未満か９０％超過で金利が違います。
この金利の違いが実は住宅ローン審査にも影響しています。それは返済比率を計算するときに審査金利で計算するのですがこの数字が使われるからです。つまり金利が低い方が審査に通る金額が大きくなることを意味しています。
ここで金利は４つに分かれていますが事実上２０年未満は使わないので２つの金利を覚えておけばいいということになります。この金利をベースに子育てプラスという２月から始まった制度が入ってきてまた金利が変わっていきます。
子育てプラスの金利とは
２月から始まった子育てプラスは固定金利を使いたいけど変動金利との差が大きすぎてと考えている人に支持されていくと思われます。まずはどんな制度かの把握をしておいてください。詳しくは当オフィスのHPを参考にしてください
子育てプラスによる割引金利は家族と住宅とエリアの３部門によって決まります。例えばお子様が２人いるのであれば２ポイントとなり１ポイントが0.２５％の割引で５年間で最大１％の割引となります。
変動金利との金利差は？
本来は変動する金利と固定金利を比較すること自体おかしなことではあるのですが、今利上昇の噂が出始めているのでここもしっかりと知っておく必要があります。
フラット３５は子育て支援、変動金利はやや高めで比較検討してみます。令和６年２月のなので実際に利用するときは最新の金利で比較検討してください
確かに最初の５年間は−1.０％は非常に大きいですが次の５年とその次にどのくらいの割引になっているのかですね。また変動金利は５年後１０年後にどうなっているのかの予測も重要なのですが金利の比較は誰にもできないと思われますので自分の感覚で考えるしかないです。
個人的にはもし日本の住宅ローン金利が２％とかになったら日本の経済はクラッシュするので金利はその時点で低下するのではと思ってはいますがあくまでも私の予想なので自分で考えてください。今までのような超がつくような低金利の時代は終わるかもしれませんのでそのつもりでマイホーム購入してください。
フラット３５の金利も固定？
少しややこしい話をしますがフラット３５の金利は毎月１日に発表されます。つまり毎月変わります。実際に利用するときにはいつの時点での金利が採用となるか、ですが審査で使う金利は審査をするときの金利、適用になる金利は引き渡しの月の金利になります。
『え？フラット３５の金利は変動するの？』
もっと噛み砕いていえばフラット３５の金利は引き渡しをした後からは固定金利ですが申し込み時点から引き渡しまでは常に毎月変動しています。適用される金利は引き渡しの月の金利なので申込時点でも建築中でも何％になるかはわからないのです。ここが非常に悩ましいのがフラット３５の金利です。
変動金利も同じなのですがここ最近は申込時点から引き渡しまで変動していないので、金利が変わらないように見えますがただ変動してないだけの話です。固定は変動して変動は今は変動していないだけです。
フラット３５の審査の利点欠点とは
今回の本題ですがフラット３５の審査を変動金利と比較した場合に、優位な点がいくつかあります。その主なものは以下の事情です。まずはメリットから説明します
１、勤務年数を気にしない
２、勤務形態を気にしない
３、審査金利が低い
フラット３５の審査で１つ知っておくべきことがあります。ここは本当に大事なポイントなんですがどこの金融機関でフラット３５を申し込むかで審査結果が変わります。ここです。多くの人が間違っているのは。フラット３５はどこの金融機関でも審査結果が同じではないのです！
勤務年数は正直、１ヶ月でも大丈夫です。もちろん返済比率や個人信用情報などに問題がないことが大前提になります。例えば１ヶ月目の給料が３５万円だったのであれば３５万円×１２ヶ月で年収を計算してくれます。これは変動金利ではあり得ないと思っていいです。
勤務形態も派遣や契約社員の方でもOKです。もう１つ病歴ありの人でもフラット３５は団信の加入が任意なので利用することは可能ですがその際は慎重に考えて欲しいものです。
つまりフラット３５の審査は非常にわかりやすいというのが特徴です
フラット３５の審査のデメリットとは
メリットと表裏一体なのでデメリットなのですが例えばスマホでの異動情報など変動金利では比較的に通りやすいとされているケースでもフラットではまず通りません。というか絶対に審査してはいけません。デメリットは以下のことです
１、スマホでの異動情報は通らない
２、離婚での借り換えでは使えない
３、本審査時点で仮審査時点より金利が上がっていると返済比率オーバーの可能性がある
特にここでは３のことが重要です。返済比率は審査金利によって借入上限額が変わります。仮審査の時にギリギリであった場合、本審査時に金利が上昇していると返済比率オーバーとなり金額を下げないと承認にならなかったりします。なので仮審査では返済比率ギリギリはしてはいけないということになります。
デメリットもありますが勤務年数などメリットの方が大きいので今の金利の高さを気にしなければ審査自体は通りやすいのは事実と言えます。しかし融通は効かないのでその辺りに注意です。
まとめ フラット３５の審査はわかりやすい
住宅ローンの審査なので当然銀行とは違います。特に勤務年数や勤務形態などを問わないのは審査としての優位性は間違いなくあります。しかしスマホでの異動情報では絶対に通らないです。
変動金利での金利上昇懸念を気にする方、ローン審査でお断りされた方でメリットに当てはまる方にはぜひ審査をしてみてください。
子育てプラスにより差はかなり縮まりましたが以前結構あります。しかし完全固定金利なのでそれは仕方がないところといえます。上手にフラット３５を使ってマイホーム購入をして欲しいものです。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
通話無料 0120-929-943
メール fpnagano@myhome-fpft.com
永野FPオフィス 永野 修
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
