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住宅ローンの妻への名義変更が離婚条件の場合
このブログを読んでいる方は離婚するにあたって住宅ローンの名義を夫から妻へ変更したいがどうしたらいいのかとお悩みかと思います。この問題は銀行などでははっきり言えないことがあるのでお客様ももどかしいのではないでしょうか。
この離婚での住宅ローン借換の問題は、借換の基本と住宅ローン審査をしっかり理解できていないと失敗する可能性が高いです。それだけ難しいのです。
当オフィスでは住宅ローンの審査の専門家として『審査』と『借換』の観点からこの相談にも多く依頼を受けており弁護士さんからの紹介もいただいているほどです。
相談いただいて多くの女性が夫の名義から妻名義へと借換しています。そして住み慣れた家でお子様と一緒に楽しそうに住んでいる奥様より喜ばれています。
今回のブログは離婚前に名義変更はできるのか、ということがわかるように書いております参考にしてください
住宅ローンの借換といえば
一般に住宅ローンの借り換えというと経済的メリットを追求するものが多い。A銀行よりネット銀行などのB銀行に借り換えると月の支払いが安くなりますよ、的なことです。これならそんなに難しくないので当オフィスではほとんど相談はないです。
当オフィスの場合難しい案件での相談がほとんどなので借り換えというと以下の種類が多くなっています。その中で最も多いのがこの離婚相談での借り換えになります
１、経済的メリット
２、離婚
３、リフォームをする際に住宅ローン借り換えに含める
４、５１歳からの３大疾病団信を付帯させる
５、おまとめローン
今回は離婚での借換の話になりますがまずは住宅ローンの借り換えでの失敗するケースもありますのでその注意事項を知っておくことが必要です。特に手続きで難しいところもあります。
住宅ローン借換の方法
住宅ローンの借換にもルールというか手順があります。この手順を確実にこなずとどのような金融機関から借り換えをするにもスムーズにできます
借換の手順は下の図のようになります。要素は３つで今の銀行、借換先の銀行、借換の実現性です。それら３つが問題ないことが確認できて初めて借換の手続きに入ります。
１、今の銀行での確認
返済予定表を見て今の残高と金利を確認します。そしてまず最初に金利交渉をします。交渉の仕方はソフトに行うのがいいです。
例えば、『他の銀行の金利が低かったので借換しようと審査して通ったのですが今までお世話になったので金利を下げてもらうことは可能でしょうか』みたいな感じです。
その時に併せて、といってもこれも大事なのですがもし他の銀行に借り換えるときは当日に抵当権抹消の書類はいただけるのかの確認を忘れずにしてください。
２、借換先の銀行
借換先には仮審査をする前に審査に通ることを確認してください。例えば、返済比率や病歴です。そして仮審査承認後でも本審査をした後でもいいのですが抵当権設定の手続きは当日でないとダメなのかを聞いてください。
当日に書類が間に合わない金融機関がありますのでこれも併せて確認しておくことで詩っっぱいの確率は大幅に下げることができます。
３、借換の実現性
いくら金利が低くても団信がよくても借り換えができなければ意味がありません。できない理由は例えば、借り換え先での本審査に通らないといったケースや抵当権の書類もあります。
他の銀行への借換にする場合ではスケジュールの確認をしてください。金融機関によってルールが違いますので気をつけてください。
今の銀行で借り換えるメリット
今の金融機関で借り換えるメリットですがこれは借り換えには２種類ありますのでそのどちらなのかによります。例えば、金利だけを下げてもらう場合のメリットはなんといっても手数料や登記費用がかからないことです。
これは大きねなメリットと言えますので金利の％だけを見るのではなく月いくらになるのかを見てください。他の銀行への借り換えとあまり差がない場合は今の銀行で条件変更する方が手間暇もかかりませんし団信も告知漏れなどのリスクが減らせます。
離婚での住宅ローン借換とは
離婚での住宅ローン借換の注意点とは
まず相談のタイミングですがそれは離婚前になります。例えば、夫からの離婚の条件が住宅ローンの名義が移せることの場合があります。もし妻に移すことができなければ夫は売却して住宅ローンの残高をなくしたいという感じです
売却してローンをなくしたいと言っても実際には立地次第ですが今の残高以上で売れるというのはなかなか難しいことが多いのでそれは簡単ではないです。
そう考えると離婚での住宅ローンの処理はむしろ現実では妻の名義にするために借り換えた方がうまくいくケースが多いです。ただそれでもハードルが高いです。
次はそのハードルとは何か？です。
離婚での住宅ローン借換のハードル
ハードルが高いのハードルとは何か？それは『住宅ローン残高＋諸費用』で借換ができるだけの収入があるのか？です。やはり住宅ローンの審査上収入がないと借換は出来ないです。
１、妻が正社員で収入があること ２、その収入が住宅ローンの残高を借換できるレベルであること ３、健康状態に問題がない状態であること
やはり女性も収入を得る時代になっているとはいえ、単独で住宅ローンが組めるほどの収入である女性はそこまで多くはないです。まずは住宅ローンの審査が通るのか、どこの銀行なら通るのかを考えます。
方法は今の金融機関によって違う
現在の住宅ローンがどこの金融機関なのかはこの後のフローに大きな影響が出てきます。金融機関、銀行かフラット３５かによってとるべき行動が違ってきます。
もし銀行の住宅ローンであれば銀行（保証会社）の指示に従います。その際に指定される方法が３つありますが実際は２つです。
１、夫からの売買
２、夫から妻への贈与
１番多いパターンが１で夫から残高分を妻に売買したことにして借換をします。まれに贈与と言われるケースもあります。この２つ何が違うのかというと必要書類と登記での税金が変わります。もう１つ大きな違いがあります。
実は売買だと『住宅ローン控除』が使えます。これは離婚後にお子様と一緒に過ごすことを考えるととても大きな違います。確定申告を忘れないでしてくださいといつもお伝えしています。
方法が決まればまずは仮審査をします。仮審査が通ればこの先に進めますので離婚での住宅ローン相談では審査の知識が必須となりますので審査がわからないFPなどに相談しないようにしてください。
フラット３５の離婚による借換の場合
フラット３５の場合でも基本は同じですが少し違うところがあります。それは抵当権抹消の書類を当日もらえないケースがあるので銀行選びの際にそれでも対応してくれるかの確認が最初になります。
フラット３５でも住宅債権管理回収機構に電話してくださいと言われてお客様が電話した時に名義はそのままで所有権の持分は全部妻で口座は妻でもいいと言われたこともあります。ですが名義の変更をしないとスッキリしないので銀行で借換をしました。
この時に問題になるのは住居費を養育費などと一緒にもらった場合、贈与税の対象になるのかということです。当オフィスでは『ならない』と聞いていますがこのあたりもお調べください。
フラットからフラットでの借換でも残高での借換ができる収入が必要になりますのでそれなら金利が低く月の支払い少ない銀行の変動金利になるケースが多いです。
離婚前に妻に名義を移すことはできるのか
離婚前に妻名義に移すことはできるのかと聞かれることがありますが、結論から先に言うと残念ながらそれはできません。離婚後になります。しかし住宅ローンの仮審査が通っていれば目処がつきますので安心してこの先に進むことができます。
フローとしては離婚後に本審査をすることになります。なぜなら本審査の必要書類に離婚を証明するもの（戸籍や判決など）とあるからです。本審査が承認になればいよいよ名義を移すことができます。
ここでの注意はスケジュールの確認です。銀行によっては締日のようないつまでの申し出ならこの日までに借換の決済ができるといったものがある場合があります。
このあたりのフローをきちんとしないと借換の実行でうまくいかないので注意です。この辺りは経験が必要になります。それが終われば住宅ローンの名義は妻となり、所有権も妻になりますが支払いもなので家計にはくれぐれもお気をつけください。
できれば事前にライフプランの作成をして住宅ローンの支払いをするようになっても大丈夫かの確認をしてください。ライフプランは当オフィスのようなFPで作成してくれます。
最後に確定申告の際に住宅ローン控除の申請を忘れないでください。ここまでが離婚での住宅ローン相談の一連の流れとなります。
まとめ 離婚での住宅ローンの名義変更は離婚してから
離婚での住宅ローン相談というか借換相談は当オフィスでも増える一方です。しかしその実はハードルも高く簡単にできるものではありませんし、FP側でも高いスキルが求められます。
また離婚というイベントの前に精神的にきつい状態になっている女性も多く。精神科などで睡眠薬を処方されていたり持病を持っていたらすることも少なくありません。
確かに離婚前に名義変更はできませんが早めに相談した方がスムーズにいきます。いかがでしたでしょうか。もし不明な点があれば公式LINEなどで質問いただければわかる範囲でお答えします
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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永野FPオフィス 永野 修
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
