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減額承認を満額通すためには
住宅ローンの審査の専門家として絶対にやってはいけないのが減額承認です。なぜなら電卓１つで防げるからです。ちなみに私は１度も経験したことがないです。減額では満足度の高いマイホーム購入はできずに将来あの時・・という思い出が残ってしまします。では満額承認に変えるにはどうしたらいいのでしょうか。今回は３つの方法をご紹介します。どれも簡単なものなので参考にしてください。
減額承認は銀行選択ミス
減額承認になった時にすること
セールスから減額承認でした。現金はお持ちですか？と聞かれてショックを受けたことでしょう。そしてその後言われることは『別の銀行に審査をかけてみましょう』です。こう言われたらストップしてください。
確証もないのに銀行をたらい回しにされる前にすべきことがあります。それは原因の特定と把握です。何が原因で減額承認だったのか。少なくとも否決ではないので必ず個人信用情報以外に原因があるはずですそれは確認していきましょう。
最初にして欲しいことは『返済比率の計算』です。返済比率とは収入と今回の支出の割合といえばわかるのでしょうか。多くの銀行は収入の３５％（年収400万円未満は３０％）となっています。スマホがあれば計算できます。
計算式 年収×３５％÷１２ヶ月で計算してみてください。
４５０万円×３５％÷１２ヶ月＝13万円・・・１
月13万円は審査金利を２％とすると3200万円・・・２
１＞２ならOKとなります。１＜２なら限度額pオーバーです。
仮に自動車ローンが月に2万円あるとすると
１の13万円ー2万円＝11万円・・・３
月11万円なら2700万円・・・４
３＞４となるように計算します。２と４はスマホなどで住宅ローンの返済額のアプリで計算してください。年収450万円で審査金利が２％だと3200万円までが上限、自動車ローンが月に2万円あるならそれを差し引いて月11万円となりますので限度額は２７００万円となります。
もしこれがわからないときはこの時点で公式LINEからご相談ください。簡易的にですが計算します。
住宅ローンの減額承認とは
まず減額承認になった時に知っておいて欲しいのはこの３つです。つまりがっかりする必要はないということです。審査を満額通すにはと気を取り直して欲しいです
１、信用情報はOKだった ２、現金が入れられればOK ３、他の銀行なら通る可能性がある
原因別対策とは
１、信用情報はOK
個人信用情報がダメなら減額承認ではなく否決になります。ということは何かを改善できれば審査が通る可能性が出てくるものです。問題は減額承認の原因とはなにかです。原因によって対策は変わってきます。
A、勤務に関すること
勤務に関することとは勤務年数や勤務形態に関することです。勤務年数は多くの銀行は１年以上が規定となっています。例外的に医師や公務員などはそれ以下でも通ることがあります。
勤務形態ですが正社員なら問題ないのですが派遣社員や契約社員などの場合は年収を７０％程度しか見ない銀行があります。その場合は１００％で見てくれる金融機関を探すことになります。
１年以上となっていますがここも同様に１年未満でもOKの金融機関を探すことになります。
B、審査金利の問題
正社員ということを前提に話せば審査金利が高い金融機関だった可能性があります。審査金利とはお客様の金利とは違って金融機関が審査の時に使う金利のことです。上記で返済比率の計算式で２では２％になっていますが金融機関によっては３％とか3.５％とかになっていることがあります。
これを例えば１.６％とか１％に下げたら住宅ローンの限度額は変わります。例えば1.6%の場合は返済比率計算２では3200万円が上限でしたが1.６％では3500万円となります。金利機関を変えただけで300万も上がりました。満額に足りていればただの金融機関の選択ミスということです。
お客様の年収や今回の物件、その他の借入をもとにスマホ１つで計算できる簡単なものだったわけです。
C、返済比率と借入金の問題
２と同じく返済比率計算で年収400万円以上は３５％で計算することと書きましたが金融機関によっては３５％ではないところもあります。
またその他の借入がある場合月の金額が大きいと限度額が少なくなります。もしその他のローンの月の支払額が多ければ圧縮する策を取るのも１つの対策です。
例えば住宅ローンとその他を一緒に組める金融機関も少ないですがあります。またその他のローンだけ支払い年数を多くして借り換えれば月の支払額が少なくなり限度額の減少がその分少なくなります。
こればかりは銀行に聞いて計算してもらうとかで把握したほうがいいです。銀行員も電卓１つで計算してくれます。
２、現金は入れることは可能か
もう１つの対策は現金による返済比率オーバーを防ぐことです。それに対する問題は現金が入れることができたら１番簡単なのです。いくらの現金が必要なのかを算出しておきます
では具体的にどうすれば現金を準備できるのかですがここでやってはいけないことは『金融機関からの借入』で現金を作ることです。これだと何の解決にもなりません。
贈与での現金
１番いいのが親や祖父母などからの贈与です。しかし親や祖父母にお願いするのですがYESといってもらえばいいのですがNOと言われたらそれまでです。
贈与にも３つ方法があります。
１、暦年贈与
２、相続時清算課税制度
３、住宅贈与
望むべきは住宅贈与にて贈与してもらうのがいいのですが家の構造次第ということもありますのでその際は２の相続時清算課税制度で２５００万円まで贈与税なしなので利用するといいでしょう。
その代わりにデメリットもあります。それは小規模宅地の特例が使えないということです。この制度は相続の時に被相続人が居住していた宅地でれば３３０平米まで８０％減額して評価されるというものです。
メリット・デメリットを考慮に入れて利用してください。
３、他の銀行なら通る
１のところでも書きましたが住宅ローンの審査基準は金融機関によって大きく変わります。自分の年収や物件価格、その他の月の支払額をもとに金融機関に電話して確認するのが１番早いです。
そして大丈夫だと思います。と言ってくれた銀行の仮審査をしましょう。セールスがいう闇雲にたらい回しよりも精神衛生的にいいです。住宅ローンの審査が通らないというのはショックが大きいものです。それを２回３回と繰り返すのはやめましょう
住宅ローン選びとはマッチング作業
住宅ローン選びとは簡単にいうとお客様の事情と金融機関の審査基準とのマッチング作業なわけでそのマッチングがうまくいかなかったということです。
減額承認だったということは金融機関の審査基準を知らなかったから起こったという可能性が高いです。当オフィスではマッチングができるので減額承認なんて起こらないわけです。起きてはいけないのです。
お客様は自分の事情（収入・その他のローン・物件価格）を把握して、金融機関の審査基準は電話などで確認すればこの問題は起こりません。
まとめ 返済比率を合わせられれば審査は通る
収入がそもそも不足している場合は仕方がないことですがそれ以外のことは異動情報などさえなければ克服可能で満額借り入れる可能性は大いにあります。
まずは返済比率を計算してみましょう。その上で金融機関を探すことになります。たらい回しにされるくらいなら自分で銀行に電話したほうが楽です。
減額承認は否決と違ってまだうつ手があります。冷静になってまずは原因の把握に努めてください。もしめんどくさい、どうしていいかわからない、というかたは公式LINEからご相談ください。ボタンを押して登録していただき『あ』と呟くと相談できます。初回は無料になっています
永野FPオフィスの住宅ローン相談
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担当FP 永野 修
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永野FPオフィス 永野 修
『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
