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勤務年数が半年でも通る住宅ローンとは？
初めまして永野FPオフィスの代表FP永野です
クレジット会社でローン審査を１７年やってきた経験をもとにお客様の住宅ローン審査をアドバイスしているFPです。マイホーム相談に携わって１０年になります。住宅ローン審査の専門家として審査が通らなかったお客様でも多くの方がマイホーム購入できたと喜んでいただいております。
勤務年数が短かったり勤務形態が派遣社員や契約社員の方は住宅ローンの審査が通らないのではと心配なのではないでしょうか。私もクレジット会社で審査をしていた時に勤務年数が短いと厳しい結果を出していたので自分の時は心配でした。
実はこの問題を解決してくれるのが長期固定金利のフラット３５です。フラット３５は勤務先や勤務年数、勤務形態を気にせずに使うことができます
審査が通った結果、マイホーム購入ができて新築の匂いを楽しんでもらい、夏には庭でプールをしたりバーベキューで楽しんでもらっています。今回のブログは『勤務』に関して審査が通らない問題解決を解説します。
フラット３５ならではの審査が通る３つのパターンを紹介していきます
フラット３５なら通る３パターン
勤務の関係で審査が通らないという相談ではパターンがあります。多い順に並べていくとこの順序になります。
１、勤務年数が１年未満
２、自営業・経営者の審査
３、正社員でなく派遣や契約社員
これらが１つだけならそこまで問題はないのですが当オフィスでの相談では複数の要因が混ざっています。例えば経営者で６ヶ月前に開業したがCICを確認すると直近にAがあるケースなどです。
経営者というだけで３期分の決算書や確定申告書がないと厳しいのですがそこにAマークまである場合です。それでは勤務関係で審査が通らない主なケースをみていきます。
１、勤務年数が１年未満の場合
通常の銀行の審査では要件で１年以上となっていることが多いです。１年未満だと否決とされるケースがあります。もちろん奥様が正社員で年収も返済比率も問題なければいいのですが主婦の場合には否決となります。
勤務が１年未満の場合はフラット３５で審査をするのが１番審査が通りやすいです。ただしフラット３５の審査は各金融機関で違いますので選び間違いをしないようにしてください。
では１年未満のときはどうやって年収を出すのでしょうか。それはそれぞれの給与＋ボーナスを足し算して一月あたりの給与にして１２で掛けて年収とみなします。
例えば勤務１ヶ月の場合は給料明細書の支給額×１２ヶ月を年収とします。ただし交通費が多く出ている時がありますのでそれを除くケースもあります。
このケースでも実は変動金利で通るケースもあります。それは転職先が大手だったり医師だったりするときは銀行でも別審査をして審査が通るケースがかなりあります。
ただしネット銀行の一部では医師であっても３が月後しか審査が通らないという金融機関もありますので事前に調査しておいてください
２、自営業者・経営者
銀行は経営者や自営業者の住宅ローン審査は厳しいと思ったほうがいいです。そこに勤務年数が短いケースや開業したばかりというケースがあります。事例１と２で具体的にみたほうがわかりやすいので解説します。
実例１ 開業９ヶ月
先日も相談も鈴木様という４０歳で開業して９ヶ月の方がマイホームを建てたいということで相談に見えました。否決された理由は経営者で３期分の決算書がないことです。
どうしても今、マイホームが欲しいということで４月から８月までの５ヶ月分の給料明細書をいただき合計を５ヶ月で割り算して年収を出しました。そしてフラット３５で仮審査をしました
仮審査は無事に承認となり勤務先から捺印をいただく給料明細書に署名捺印をもらって本審査をするのですがその時に金利の上昇に気をつけてください。フラット３５は毎月金利が変動します。
金利次第で返済比率が変わってしまうからです。仮審査で返済比率がギリギリの場合は金利上昇による返済比率オーバーが発生しがちです。気をつけてください。
実例２ ９ヶ月分の給料だげ否決になったケース
同じく経営者なのですが開業が１年以上前でただ事業が採算ベースに乗ってなかったので給料は出してなく、自分に給料を出し始めたのが事例１と同じく９ヶ月前という案件です。
前ケースと本ケースの違いはいつ開業したのか、です。ケース１が開業してから９ヶ月に比べて事例２の場合は開業は２年くらいで給料は９ヶ月前からです。
事例２のケースでは年収は９ヶ月間の合計と判断されますので年収が足りずに物件価格が大きいと返済比率オーバーとなりがちです。同じ９ヶ月の給料でも開業の時期によって年収計算が違うのでご注意ください
３、派遣社員や契約社員の場合
金融機関によっては正社員でなく派遣社員や契約社員の場合は住宅ローンの審査が厳しいところがあります。何が厳しいのかというと年収の7掛けで返済比率を計算するのです。
そうすると年収が４００万円あっても280万円しかみてくれないので返済比率が合わずに否決となって相談に来る方がいます。
このケースでもフラット３５では派遣社員も契約社員も正社員と同じ年収で返済比率を計算してくれますので返済比率があえば他に問題がなければ審査が通ることが多いです。
固定金利ゆえに金利が高くて月の支払いが厳しいのを嫌う派遣社員の方や契約社員の方の場合は年収を７掛けにしない金融機関もありますのでそこを探すことになります。
女性のケースが多いのですが女性のマイホーム取得を応援するという目的で勤務形態を気にせずに返済比率も合う安い銀行もありますので探すことになります。
フラット３５の審査を通すには
勤務年数や勤務形態で否決になった場合にはフラット３５が有効と書きましたがこの問題だけで否決になっていないケースもありますのでそこは注意してください。
例えばAがついていた場合では同じフラット３５でも扱う金融機関によって審査が違いますので通らないということが起こります。
またスマホの異動情報があった場合はフラット３５では審査は通らないので別の金融機関を探すことになります。これはなかなか厳しい条件なのでCICに問題がないことが大前提にないガチです。
住宅ローン選びはお客様の状況と金融機関の審査基準のマッチング作業なので金融機関次第というケースも多いことは承知してください。
まとめ フラット３５を上手に使おう
勤務年数が１年未満であったり派遣社員などが理由で否決された場合はフラット３５を使って仮審査をしましょう。しかし長期固定金利なので変動金利と比較して金利が高い。
それは月の支払額が高くなることなのでもし勤務年数が短い場合は１年待って変動金利でチャレンジしてもいいです。
しかし金利がそのままなのか、病気になっていたらなど未来は不透明なのでもしどうしても今、マイホームが欲しい方はこのタイミングで審査に通したほうがいいです。
経営者の場合には銀行の住宅ローンは厳しくみられがちなのでフラット３５のほうがスムーズです。いかがでしたでしょうか
フラット３５のほうが通りやすいのは事実ですがケースによっては銀行の変動金利でも審査が通るケースもありますので金融機関選びを間違えないようにしてください。
永野FPオフィスでは住宅ローンの審査の専門家としてお客様の審査が通る銀行を一緒に考えて引き渡しまでお手伝いしています。初回の相談料は無料となっています。
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担当FP 永野 修
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