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住宅ローンが通らないと家は買えない
マイホームを夢見て住宅展示場に行き見積もりをもらった時は、頭の中はもうマイホームに住んでいる感じだったでしょう。しかしいざ住宅ローンの仮審査をしたら否決されたことは相当ショックだったのではないでしょうか。
このブログはそんな方にまずは否決になった原因を把握すること、そして原因がわかったら対策して、しかるべき金融機関を選んで審査を通すために何をしたらいいのかを書いたものです。
当オフィスはサラリーマン時代よりローン審査を３０年携わってきた豊富な経験によりお客様の審査が通ってマイホームを購入していただいております。
住宅ローンが通らなかった原因を主に５つに分けて解説しています。このブログを読むことにより簡単に何をしたらいいのかがわかり、審査を通すための第一歩となります。その５つとは以下です。
１、返済比率
２、CIC
３、団体信用保険
４、勤務年数
５、銀行の審査基準
対策した結果、無事にマイホーム購入ができたと同時に、マイホーム購入後の教育資金や老後資金の問題も解決したので未来のお金のことも安心できるようになります
では住宅ローンが通らない理由にはどのようなものがあるのでしょうか。自分たちに当てはまりそうなのはどれなのか・今回は住宅ローンが通らない原因を５つ分けてブログにしました
１、返済比率
まずは返済比率の計算を電卓で計算します。返済比率とは（年間収入ー現在のローンの年間支払額）と今回の物件の支払い割合といえます。まずは計算するにあたって必要書類を用意します。
１、源泉徴収票
２、現在のローンの明細書
３、今回の物件の見積もり
簡単な計算方法は以下のとおりです。この計算をすることで返済比率オーバーが防げます。注意は２つで３５％の部分は金融機関によって違いますが多くは４００万円以上は３５％、未満は３０％になっています。
またローンの金利ですがここで使うのは審査金利でこれは金融機関ごとに違います。フラット３５は９割以上と未満で審査金利は違います。変動金利は１％から４％まで金融機関次第です。
（源泉徴収票の年収）× ３５％ ÷ １２ヶ月・・・❶ （❶ー（その他のローンの月に支払額）） ・・・❷ 物件の住宅ローンの月の支払額 ・・・❸ ❶ or ❷. > ❸ になるようにします
この不等式が成立していれば問題なしです。ただし問題があった場合でも通常は減額承認かフラット３５なら留保となるの否決となるケースは少ないです。
詳しくはもっと詳細に理解したい方は減額承認になった場合で満額承認にする方法のブログを書いてますので参照にしてください
２、CICを取得する
返済比率に問題がなかった場合次にすることは個人信用情報の確認になります。個人信用情報は主に３つあります。その代表的なものがCICになります。
→ CIC
他にもJICCと全国銀行協会がありますがまずはCICを取得しましょう。ではCICとはなんでしょうか。個人情報を会員であるクレジット会社などから収集してそれを個人の請求に応じて開示しているものです。
何がわかるのかというとクレジットヒストリーと言われる残金があるローンの利用履歴と支払いが完済してから５年以内の支払い状況がわかります。
ではCICが原因で否決されるとするとどこ原因があるのでしょうか。主な理由は３つあります。そのどれもが大事なポイントになります。
１ 異動情報
CICを取得すると中央に異動情報と記載がある時があります。これは３ヶ月以上の延滞をしたという意味です。これがついていると住宅ローンだけでなく車もクレカも審査は通りません。
その中で唯一の例外は『スマホでの異動情報』です。中には１０００円未満で異動情報になっているケースも。なぜそうなるのかというとキャリア変更の際に発生していることが多いので変更時には気をつけてください。
もし異動情報があり、それがスマホによるものに場合は対策することにより住宅ローンが通ることがあります。今までの何回も審査が通ってます。
１、１０年前のスマホでの異動情報 ２、お子様の分も合わせて３件分の異動情報 ３、金額９９００万円の高額の住宅ローン
審査を通すにはまずは必要書類を揃える必要があります。例えば異動情報が入った時期の通帳などです。ここに異動情報は入った金額以上の預金があれば『お金がなかったわけではない』といえます。
もう１つ大事なことがあります。その主張を受け入れてくれる銀行と受け付けない銀行がありますので審査が通らない銀行に申し込まないことです。
スマホでの異動情報での住宅ローン審査の通し方に関しては別のブログを書いていますので詳細なことを知りたいときは確認してみてください。
２、支払状況に『A』や『P』があるケース
住宅ローンの審査でCICをみて異動情報の次に深刻なのは支払状況に『A』や『P』がある時です。特に６ヶ月以内や直近にAが入っている時です。
マイホームは人生で１番大きな買い物で住宅ローンは人生で１番月の支払いが大きなものです。それよりも小さい額で支払が滞っているのであれば住宅ローンの支払いに懸念があると言われても仕方がないことです。
ただしこの審査基準も金融機関によって違いますが直近にAがある場合はほぼ全部で否決されます。この『A』で否決されていると思った時はまずは支払いを正常化させることになります。
具体的にはまずは金融機関に電話をして遅れを解消してAの翌月の支払状況を『＄』に変えるところから始まります。翌月に再度CICを取って＄になっているかの確認をします。
実は金融機関のこのAに対する審査基準は金融機関によって判断が違います。ある金融機関は１年以上は『＄』マークが続いていること、ある金融機関は６ヶ月、ある金融機関は直近が＄ならOKです。
この直近が＆であればOKの金融機関に再度審査を出します。この時に注意があります。それは金融機関選びに失敗しないことです。必ず直近＄でOKの金融機関を選んでください。
１、支払状況Aの金融機関に連絡して支払いをする
２、翌月にCICを再度確認して＄になっていることを確認
３、直近＄であればOKの金融機関に再審査
このAが審査で否決になった原因と思われる場合でより詳細を知りたい時は別のブログを作成していますので参照にしてください。これはすぐに対策をしてください
３、団信で審査が通らない
仮審査で団信の告知があるのはネット銀行くらいですが本審査では必ず告知があります。この告知で落ちると住宅ローンも否決されます。
この団信での対策ですがあまり方法がありません。ただし生命保険の告知よりも診査が通りやすいという感触を持っています。強いていえばワイド団信のある銀行を選ぶことくらいでしょうか
過去に睡眠薬を服用している方や潰瘍性大腸炎になったことがある方、慢性肝炎で入院歴がある方がいましたがいずれも告知OKでした。ワイド団信含む
特に潰瘍性大腸炎と慢性肝炎はガン団信付きで承認になリました。諦めないでワイド団信ありの住宅ローンと通常団信の２つの審査をしてください。
４、勤務年数が短い
住宅ローンの審査は１年以上という金融機関が多いです。自営業者や会社経営の場合は３期分の決算書や確定申告が必須となっている銀行が多いです。
もし勤務年数が１年以内で源泉徴収票が現在の勤務先のものが出せないときはフラット３５で審査するのが１番無難です。ここで銀行で審査をすると否決になる可能性が高いです。
ただし例外もあります。
転職先が大手企業であったり医師など高収入の方はその限りではありません。反対にウエルカムという感じで審査を通してくれる金融機関が多いです。
勤務年数が短い、勤務形態が派遣写真や契約社員、パートなどの場合はフラット３５で再審査してみてください。もちろんその前に返済比率の計算はしてください
５、金融機関の選択ミス
今までの１から４までの要因があるケースで１番多いのが金融機関の選択ミスです。住宅ローンはお客様の状況と金融機関の審査基準のマッチングと言えます
つまりハウスメーカーのセールスが金融機関のこと、住宅ローンのことをしっかりと理解していると否決になる割合がグッと減ります。
しかし残念ながら住宅ローンのことに詳しいセールスは少ないのが現実です。だからこそ当オフィスに多くの相談が全国からきているわけです。
これに関しては１件、１件銀行に連絡して確認するしかないです。当オフィスもそうしてきてそれがデータベースとなっています。でもそれをするのはめんどくさいですよねそういう方は当オフィスに相談してください。
実例）夫のCICに問題があったケース
山田さんは３８歳で熊本市内の地元企業に勤務しており年収は４３０万円です。奥様は３５歳で正社員として勤務しており３１０万円で今回親の土地に家を建てることになったので工務店に設計を依頼して見積もりができたので仮審査をしました
しかし１つ目の銀行で否決でした。夫に借入があることは知っていたのでそれが多いからかな？と思っていましたが社長さんよりもう１つ銀行を変えて申し込みましょうと言われて審査をしたが同じく否決と言われました
ネットで調べたところCICを取得すると書いてあったので夫婦で取得してみると特に異動情報はなく借入が多いくらいでした。奥様はクレカを１枚持っているくらいなので問題はなかった。山田夫妻はなぜ審査が通らなかったのでしょうか
夫に問題があり審査が通らない
山田夫妻はもう自分たちではわからないということで当オフィスに相談することになりました。CICと源泉徴収票を持参していただき見てみました。
すると夫に問題があることがわかります。夫の借入が多く消費者金融でおまとめしてさらに限度額いっぱいになっていました。これでは否決になっても仕方があります。
私たちは家が買えないのか？
山田夫妻に質問しました。『本当に家が買いたいのですか？』すると夫が今までは本気で家計のことを考えたことはなかったのですが家が手狭になっているのでどうしても買いたいし借金を減らしていくという話があり、妻も欲しいということで手段を考えました。
私が出した結論は『妻のみで住宅ローンを借りる』というものです。そんなことできますか？というのでまずは返済比率の計算を見せました。これで山田様の奥様も安心したようで『お願いします』となりました
金融機関をも違えないこと
実は奥様のみでの審査は非常にハードルが高いです。なぜなら通常は年収が低いケースが多いからです。そしてもう１つ、金融機関からこう言われます。『旦那様は？』
つまり通常は夫婦連帯債務で購入するか年収が高い夫のみでの住宅ローン申込にもかかわらず奥様のみとなると夫に問題があるのでは？と思うからです。
審査をする金融機関を間違わないようにしないと通るものも通らないです。まずは仮審査、次に本審査で承認となり無事にマイホームを購入することができました。先日自宅に伺ってきましたがお子様と一緒に楽しそうでした。
ここでのポイントは原因を把握してその事情にあった金融機関を選ぶことで住宅ローンは通るようになります。
まとめ 住宅ローンが否決になったら原因の把握
住宅ローンの否決の原因は主に５つあります。まずは原因の把握をすることから始まります。時には１つだけが原因でなく複数が原因の時もあります。その場合は審査が厳しくなります。
まずは返済比率を計算してみて問題ないかの確認からスタートします。減額承認の時は特にここを計算してみてください。次にCICを取得しますがCICのデータでも返済比率を計算してみてください
CICでは異動情報はないのか、支払状況の欄にAやPはないのかを確認してください。それぞれ対策方法はありますが異動情報があったときはスマホ以外は審査は通らないと思ってください
過去の病歴によっては団信が通らないときもあります。特に３大疾病やうつ病には厳しい傾向がありますが生命保険よりも診査は厳しくないのでまずは告知を出してみてください
そして上記に共通するのは審査をする金融機関を間違えないということです。ここで失敗するとアウトです。お気をつけください。
いかがでしたでしょうか。基本的な審査が否決になる原因を上げてみました。自分が該当するものの詳細のブログを読んで審査を通してマイホームを取得してください。
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永野FPオフィス
永野 修『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
