目次
買い替えでフラット35を使うとき
売却タイミングと契約条件で詰まないための出口3つ（令和8年版）
買い替えの相談で一番多いのがこれです。
フラット35で買い替えたい。
でも今の家がまだ売れていない。
いつまでに売ればいいのか分からない。
結論だけ先に言います。
今の住宅ローンがフラット35か、変動かで
売却の縛りが変わります。
ここを間違えると、最後の金銭消費貸借契約で止まります。
まずは審査を通しましょう。話はそれからです。
あなたはどっち？3分判定
- 今の住宅ローンがフラット35 → 売却が完了していないと手続きが止まりやすい
- 今の住宅ローンが銀行の変動 → 媒介契約書で進められることが多い
次に差損の有無です。媒介価格がローン残高を下回りそうなら、差額の埋め方を先に決めます。
今日やることは3つ
1 今の住宅ローンがフラット35か変動かを確定する
2 媒介契約書を用意して、売却の出口を作る
3 差損が出る設定なら、その差額を誰がどう埋めるか決める
絶対にやってはいけないこと
新居のローンを先に進めて
あとで売れればいいと思うことです。
買い替えは順番です。
売却の出口がないまま進めるほど、止まります。
まず確認 今のローンがフラット35かどうか
ここでルールが変わります。
パターンA 今の住宅ローンがフラット35
結論
金銭消費貸借契約までに売却が必要です。
つまり
売却が完了していないと、買い替えのフラット35が進みません。
買い替えはできる。
でも売却が先。
この順番です。
パターンB 今の住宅ローンが変動金利（銀行ローン）
結論
売却のタイミングは「いつでもいい」ことが多いです。
ただし条件があります。
不動産屋との媒介契約書が必要です。
売る意思と売却計画が証明できないと、話が進みません。
そしてもう一つ。
ここが本題です。
媒介契約書で差損が出るときはどうするか
差損の目安
差損 ＝（ローン残高＋売却にかかる費用の概算）− 売却手取り（媒介価格ベース）
用意してほしいもの（ここだけで判断できます）
・ローン残高が分かるもの
・媒介契約書（売却予定価格）
・仲介手数料の見積（概算でOK）
買い替えで詰むのはここです。
媒介契約書で
売却予定価格がローン残高を下回る
つまり差損が出る設定になっている場合
差額をどうするかを決めていないと止まります。
差損は自然に消えません。
誰かが埋める必要があります。
差損の出口は3つ
出口1 現金で埋める
一番早いです。
ただし生活防衛資金を削りすぎない。
出口2 住宅ローンとは別枠の資金で埋める
親族援助、資産売却、その他の資金手当。
ここは家庭ごとに現実的な手段が違います。
出口3 買い替え条件そのものを組み替える
売却価格の見直し
新居の予算調整
買い替えのタイミング調整
このどれかです。
差損があるのに無理に進めると
契約直前で破綻します。
買い替えでフラット35を使う人がやるべき順番
ここだけ押さえてください。
1 売却の出口を作る（媒介契約書）
2 差損が出るなら、埋め方を先に決める
3 その上で仮審査
4 本審査
5 売却と新居の決済を合わせる
買い替えは、順番さえ作れば通ります。
順番がないと止まります。
よくある質問
Q 売れてからじゃないと動けませんか
今のローンがフラット35なら、売却が先になります。
変動なら媒介契約書で進められることがあります。
Q 媒介契約書は専任じゃないとダメですか
金融機関の考え方があるので、そこは事前に合わせます。
大事なのは「売る計画がある」と証明できることです。
Q 差損が出そうです どうしたらいいですか
差損が出るなら、埋め方を先に決めないと止まります。
ここが買い替えの最大の地雷です。
相談したい方へ
買い替えはネットの一般論では解決しません。
理由は、ローンの種類と売却条件と差損が家庭ごとに違うからです。
次の1本を間違えると、選択肢が減ります。
申込や交渉を始める前に、順番を作りましょう。
用意してほしいもの
- 今のローンがフラットか変動か
- ローン残高と毎月返済額（ざっくりでOK）
- 媒介契約書（売却予定価格が分かるもの）
- 差損が出そうかどうか
- 新居の予算と希望時期
LINEにこのままコピペしてください
買い替え×フラット35 相談希望
・今のローン：フラット／変動
・ローン残高： 万円 月： 円
・売却予定価格： 万円（媒介あり／なし）
・差損：出る／出ない／不明
・新居予算： 万円 希望時期：
FPは『人生のゲームチェンジャー』
私が専門としているのは 住宅ローンの「入口」と「出口」 を支えることです。 入口（審査）：「果たして自分は住宅ローンに通るのか？」という最初の関門。
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