目次
CIC『A』での住宅ローンの通し方
CIC『A』を攻略してマイホーム購入
もしCICの『A』や『P』があっても住宅ローン審査が通る住宅ローンがあったら知りたいと思いませんか？本日はその答えを解説していきます
私は永野FPオフィスで住宅ローン相談を専門にしています。住宅ローン相談に携わって13年になります。その前のクレジット審査から数えるとローン審査に34年になります。
当オフィスは住宅ローン審査の専門家としてお客様がマイホーム購入の時の住宅ローンでのお悩み相談をしています。特に審査と手続きで躓いているお客様の強い味方になっています。
「住宅ローンの仮審査をしたけど落ちた」
「CICを見たらAがあってお断りされた」
「スマホの支払いのPで審査落ちた」
このブログを読んでいる方はこんなお悩みでしょうか。本日はそのお悩みを解消できるようにCIC『A』の基本知識を解説します。
住宅ローンの審査の基本
審査落ちしたという相談をいただくことが多いのですが、話を聞くと住宅ローンの審査がどんなものか知らないで「落ちた」とガッカリしている人が多いです。
彼を知り己を知れば百戦危うからず
マイホームは住宅ローンの審査に通らないければ買うことはできません。ここでいる「彼」とは住宅ローンの審査事情です。CIC『A』攻略法は金融機関の審査事情を知ることから始まります。
住宅ローンの審査はCICだけでするわけではありません。いくつかの要素があります。
この表は住宅ローンの審査でどこを重要視しているかというインタビュー記事からの抜粋です。これを見ると審査の要素がわかります
主にこの５つとなっています。もっと具体的にいうとこの５つが最初の要素となります
１、返済比率
２、CIC
３、勤務年数と勤務形態
４、土地
５、団信の告知事項
CICのAの攻略ではCICの他にあと４つが満たされているも必要となります。お客様から相談を受けているとCICの『A』や『P』のことばかり考えていて他の４つをおざなりにしている感があります。
つまりCIC『A 』攻略法とは住宅ローン審査の基本を忠実に実行すれば通るというわけです。最後までお読みいただくとどうすれば審査が通り、マイホーム購入ができるのかがわかります。ぜひ最後までお読みください。
『A』で審査落ち用チェックリスト
CIC『A』で審査が通らないという方が後を断ちません。審査落ちしている理由は様々ですが、まずは審査全体から確認すること、次にCICを改善すること、最後に『A』で審査が通る住宅ローンを選ぶことです。
CIC『A』を攻略するには、まずはA以外のところのチェックが必要となります。せっかくA対策しても実は他にも問題があったら住宅ローンの審査は通らないからです。
そもそも審査落ちとは何か？大きな理由は『無知』です。審査が絶対に通らない状況でない限り審査は通るのですが、それでも落ちてしまうのには２つのミスがあるからです。
『状況把握のミス』と『選択ミス』
状況把握ミスとは、自分の手札を理解していないことから生じます。ここで言う自分の手札とは、己の属性のことです。収入と支出、勤務先に勤務年数などです。
選択ミスとは、文字通り自分の手札を理解せずに住宅ローンを選んで審査落ちすることです。金利や団信のことのみ考えて住宅ローンを選ぶときに起こります
まずはこのうちの自分の手札をチェックすることが大事なのです。では手札とは何か？主要なものを挙げていきます。
CIC『A』攻略用チェックシート
☑️ 勤務年数は1年以上か
☑️ 勤務状況は正社員かそれ以外か
☑️ 返済比率はおさまっているか
☑️ CICに『異動』はないか
☑️ CICに直近1年以内に『A』や『P』はないか
☑️ 健康診断で指摘は受けていないか
☑️ 3年以内に入院・手術はしていないか
☑️ 土地は市街化区域か
この８つを把握しないで住宅ローンの審査をしたのであれば今すぐに確認してください。特に返済比率は住宅ローン審査では最初にチェックする項目です。
チェック項目に当てはまった場合
もしCICに問題があって審査落ちして審査逆転のリカバリーをしようと思った人がうまくいかないパターンというのがあります。その１つが相談する人を間違えているというものです。
本来であれば『A』で審査落ちなら不動産屋さんやセールスの方が審査のリカバリー方法を知っていればいいのですが、彼らは総じて住宅ローンに関してはあまり詳しくないのが実情です
つまり相談者選びの失敗です。これも選択ミスの１つです。選択ミスには相談者選びと住宅ローン選びの２つがあります。もしかしたらハウスメーカー選び自体もかも知れません。
住宅ローンを否決され続けるということは精神的にとても辛いことです。では対策とは何か？
住宅ローン審査の基本 返済比率
ここから実際に住宅ローン審査を通してマイホーム購入するための準備に入っていきます。まずはチェックリストにもある返済比率の計算です
この返済比率は住宅ローン審査の基本中の基本です。これがダメだと何をしても住宅ローン審査は通りません。返済比率を計算する要素は５つになります。
１、ローン金額
２、年収
３、返済負担率
４、現在のその他のローンの月払い額
５、審査金利
ここでは簡易的に計算する方法を覚えてください。電卓１つで計算できますので安心してください。
A攻略の第一歩 返済比率計算方法
まずは電卓をご用意ください。そして源泉徴収票で年収を確認してください。収入合算なら２人の合計金額を、自営業者なら年収は所得を使います。
次に現在のローンの月の支払額を足し算してください。例えば自動車ローンやクレカやキャッシングリボ、クレカの分割払いの月の支払額です。なお、１回払いは除外してください
返済負担率は年収が400万円以上の場合は３５％、未満の場合は３０％とします。審査金利は２％とします。支払い期間35年用になります。準備ができましたら計算に移ります
年収×返済負担率（３５％or３０％）÷１２ヶ月・・・①
①ーその他のローンの月額・・・②
②÷０.３３１２×１００・・・③
③が住宅ローンの金額以下かどうかを確認してください。
実際の計算例
年収６００万円で35年払い、自動車ローンが月に2万円とする
600万円×３５％÷１２ヶ月＝１７.５万円
１７.５万円−２万円＝１５.５万円
１５.５万円÷０.３３１２×１００＝４６７９
この計算では４６７９万円までならOKということになります。ただしあくまでも35年払いなので35年超の支払い年数の場合は、月に１５.５万円までに収まるかの計算をしてください
これがクリアになるといよいよCICの確認になります。
攻略法２ 団信の告知
返済比率を並んで健康状態も大事になってきます。団信の告知書を見たことはありますか？こんな感じになっています。
特に３ヶ月以内に病院に行っていないか、3年以内に入院・手術していないかの告知事項に該当することはないか、を確認してください。
がん、脳血管疾患、心疾患などの３大疾病と言われる病気や精神疾患などに関しては厳しくなっていますが、生命保険の診査よりも緩いというのが印象としてあります
攻略法３ 土地に関して
審査に落ちた理由をCICに求めている人も多いのですが、実は土地にあったという人もかなりいます。どういうことでしょうか
特にネット銀行やメガバンクで審査が落ちたという方は土地に関してのチェックをしてみてください。チェック項目は以下が基本です
１、市街化区域かそれ以外か
２、宅地や農地か
具体的な手順としてはネットでの調査と不動産謄本での調査になります。まずはネットで『都市計画図 地域名』で検索してください。該当の土地が市街化区域なのかを確認してください
次に不動産謄本や不動産屋さんからもらった土地のチラシをみてください。宅地となっているのか、農地となっているのかです。
市街化調整区域で農地となっている場合には、担保評価が低くネット銀行やメガバンクでは否決になりやすいです。この３つのチェックが終わったらいよいよCICの確認となってきます。
その他の審査落ち要因
CICの支払状況に『A』がある方で審査を通す方法を説明していきますが、その前にどうやっても審査が通らないパターンがいくつかあります。複合的な理由と先ほど言いましたが、その代表的なものを先に挙げておきます。
１、異動情報あり
２、個人事業主で確定申告が済んでいない
『異動情報あり』
CICの真ん中あたりに『異動』と言う文字や『延滞解消』などの文字があると、まず審査は通らないです。この場合はあきらめましょう。
ただし唯一の例外はスマホでの異動情報です。これは現在急増中であり、金融機関も理解してくれる場合があります。もちろん全ての人に、というわけではありませんがチャンスはあると言えます
自営業でまだ確定申告が済んでいない
通常銀行は自営業者もしくは経営者であれば確定申告や決算書を３期分要求します。１年未満だとこの書類がないので審査のハードルが高くなります。
そこに『A』が１年以内にあればほど審査は通らないと思っていいです。住宅ローン審査において自営業者の審査はとても厳しいものがあります。
詳細はこちらのブログにまとめてあります。自営業者でまだ１２月がきていない、もしくは４月が経過していない人は参考になります。該当しない方は次へお進みください
返済比率オーバー
返済比率だけでも否決もしくが減額要素となります。これは必ず改善しないとマイホーム購入はできません。では改善方法とはなんでしょうか。
とても重要な項目なので別のブログでまとめてあります。住宅ローン審査では基本中の基本なのでわからないという方は参考にしてください
返済比率改善方法とは
改善でのタブーとは
原因の把握ができたら次は状況の改善ですがその時にやってはいけないことがおくつかあります。
この落とし穴にハマらないようにしてください。たくさんの方がハマってマイホーム購入を断念した方もいます。
タブーその１ ダメ・絶対・銀行審査たらい回し
建売を購入しようとしたが住宅ローン審査が通らなかったという相談を例にします。
パターン３のケースで、夫のCICの支払履歴に『A』や『P』が現在進行形で並んでいました。不動産会社からは『また違う銀行で審査しましょう』と言われました
Aさんは、よくわからないのでお任せしますといってあと数社闇雲に住宅ローンの仮審査をしたそうです。しかし原因である直近の『A』の改善もなしだったので全滅だったとのことです。
ここに大事なポイントの１つがあります。それは対策もせずにやたらと審査をしないことです。審査が通らないとメンタルがやられます。それは避けましょう
タブーその２ 一括はしない
CICを見て遅れていたことに気がついて慌てて一括してしまう方がいます。これは無駄なのでやめましょう。なぜか？
それは『一括しても過去が変わらないからです』
直近の支払いが遅れていたらその月を支払えばOKです。マイホームは現金管理も大切な要素です。イタズラに効果のないことで現金を使わないようにしましょう
一括で有効なのは返済比率改善のときになります。過去の『A』改善には何の役にも立ちません。
住宅ローン審査基本２ CIC
CICとは何か？
CICとはなんでしょうか。それは最新の個人信用情報であり、自分が利用したローンの履歴がデータとして残っています。現在進行形の借入から完済しても５年以内までの履歴が残っています。
１、何を購入したのか
２、支払いに遅れはないか
３、残高はいくらか
などがわかるようになっています。特に１番下にある入金状況に『A』『P』があったり、Dに部分に３ヶ月以上支払いなく遅れると『異動』という文字が入ると基本は住宅ローンは通りません。
ここからは『A』の基本的な知識と審査の通し方を解説していきます。
『A』とはなんだ？
まず最初の『A』とはなんだ？を知る必要があります。Aとは簡単にいうと支払いが遅れたということです。
CICの支払い状況記号の欄には正常な支払いを表す＄マークから『P』や『A』などさまざまな記号があります。
やはり住宅ローンは人生で１番大きな買い物であり、人生で１番大きな月の支払額になります。それより小さな金額で遅れたというのは重たい事実と受け取られます。
しかし今それを言ったところで過去に起こったことはどうにもありません。このAやPは承知の上で今後の支払いは大丈夫という前提で住宅ローン審査を通してマイホームを買うことになります。
A審査落ちのパターンを知る
Aでの審査落ちと言ってもさまざまなパターンがあります。どれに該当するかで住宅ローン選びが変わり、審査逆転の対策に大きな違いが出てきます。
パターン１ 過去型 １年以上前の『A』 パターン２ アクシデント型 直近のみ『A』 パターン３ 恒常型 AとPが連なっている
パターン１ 過去型
例えば１番上のように１年以内は問題ないのですが、それ以上前にPとAがあるケースです。通常は審査が通ることが多いのですが住宅ローン選びをミスすると審査おちとなります。
この場合は住宅ローンの金融機関を適切に選びさえすれば審査は通りマイホーム購入できます。
パターン２ アクシデント型
このパターンは通常はきちんと支払いをしているのですが、たまたま当月にローンの引き落としが口座からできなかったケースが該当します。
現在進行形での支払い遅れなので審査は落ちます。しかし遅れていた支払いをしたり、翌月に口座から引き落としができると審査は通るようになります。
当然、住宅ローン選びでは審査が通りやすいところから２、３の銀行の審査をします。
パターン３ 恒常型
パターン３のように長いと１年以上にわたって直近までPやAが並んでいたケースもあります。真ん中は直近にAがあるケースです。実はこのケースが１番相談が多いのです
このケースでも審査が通る人と通らない人がいます。
１ヶ月ずつ支払いが遅れていたパターンですが、口座からは毎月落ちているのですがどこかで１回口座から落ちない、例えば６月分は口座から落ちていないで支払いはしなかったので７月に落ちた分は６月分と認識されて支払いが遅れている『P』となっているものです。
このように同じパターンが１番難易度が高いです。審査が通る金融機関が限られてきます。でも審査が通る人もいるのです。
しかし同じパターン３でも救われる『A』と救われない『A』があるのです。救われる『A』とは何でしょうか。ではどうしたら救われる『A』となるのでしょうか
救われる『A』とは
住宅ローンの審査では３５年間（５０年かもしれません）支払いができるかどうかの審査をします。住宅ローンの審査の要素とはなんでしょうか
１、収入の安定性 ２、借入過多になっていないか
勤務関係
勤務先が安定していればいるほど審査が通りやすいです。上記でのパターン３つはいづれも大手勤務先の方であれば審査が通る可能性がそうでない方よりもグッと高くなります。
また、大手や公務員で勤務年数が長ければ長いほど審査には有利に働きます。この２つの要素は収入面でも有利となり『A』でも審査が通ります。これで通らないのは金融機関の選択ミスです。、
勤務先というのは住宅ローン審査ではとても重要です。パターン２やパターン３でも審査が通る可能性があります。
配偶者の『A』
同じ『A』でも夫は問題なく、配偶者が上記のパターンのどれかのケースもあります。この場合では住宅ローン選びでミスさえなければ審査は通ります。
もし審査が通らなかった場合は、住宅ローン選択ミスかその他に原因がある時です。もう１度CICや返済比率の計算をしてください。
救われない『A』とは
その反対に救われない『A』とは勤務年数も短く恒常的かつ今のローン全部に『A』があるようなケースとなります。
例えば、自営業者はただでさえ住宅ローン審査では厳しいのですが恒常的に『A』があると審査は通らなくなります。また『A』だけでなく返済比率オーバーなども重ねると厳しくなります。
このように救われない『A』とは複合的な理由があるものと言えます。勤務先・勤務年数・年収が低かったり、不安定業種である場合には厳しい結果となりやすいです。
実践 『A』での審査の通し方
ここまでは住宅ローン審査の基本からCIC『A』の解説をしてきました。ここからは実際にどうすれば『A』は通るのかの実践になります。
実戦では３つのなります
１、作戦
２、改善
３、審査
１、作戦
作戦とは１度落ちた住宅ローンをいかにしてリカバリーして審査を通すのかの作戦を決めることからスタートします。
上記までで『A』での審査落ちのメカニズムと基本知識を説明してきましたので、今度は実際に行動して審査を通してマイホーム購入ができるようにしていきます。
１、原因の把握
２、審査を通すための原因解消方法
３、審査する金融機関の選択
CIC『A』での審査落ちでは自分はどのパターンだったのかの把握です。
アクシデント型つまりたまたま前月に口座から落ちなかったので『A』になっているのであれば翌月『A』から『＄』にしてから審査が通る住宅ローンを選んで仮審査をすればいいわけです
実はここがポイントなのです！
住宅ローンというのは金融機関や保証会社によって同じ『A』でも基準は違うのです。自分の状況を把握して、審査が通る確率が高い住宅ローンを選ぶのが最短距離となります
まずは審査落ちの原因の把握と改善をしていきます。次は改善のポイントの解説をしていきます。
２、審査を通るための改善
審査が通らない代表的なものは直近に『A』があるものです。なので直近が『＄』になっているかを確認しましょう。もし直近が『A』ならば『A』のあとに『＄』となるようにしましょう
もしマイホーム購入を２ヶ月待てるのであれば、できるだけ『＄』を続けていきたいところです。そうすれば審査が通る確率と選べる住宅ローンが増えます
例えば、当オフィスに依頼があったお客様でこのような状態のCICだったのですが、改善と住宅ローン選びの結果、マイホーム購入ができたのです。一緒に頑張っていきましょう。
お金はあったけれども
もし『A』になっているがうっかり、を主張したいところです。そう、お金はあったのですがいつも使っていない口座からの引き落としだったのですが、メイン口座にそれ相応のお金があったと言う主張です。
こう場合は、それ相当の金額が入っていることを条件に通帳のコピーをお持ちしてもいいです。CICの『A』に該当する期間に口座にお金があることがわかれば有利に働くことがあれども、不利に働くことはないはずです。
３、審査が通る住宅ローン選び
準備ができたらいよいよ仮審査になります。住宅ローン選択ミスしなければマイホーム購入にグッと近づいていきます。
ここでは審査が通らない金融機関は避けて、『A』で審査が通る可能性が高い順に審査をしていきます。
もっと端的に言えば審査が通る金融機関で仮審査をしておきます。ここにも手順というものがあります。その通りにやってください
まずは審査が通らない住宅ローンは避けることです。住宅ローンが通りにくい金融機関とはどこでしょうか
審査をしてはいけない住宅ローン
ここまでCIC『A』の攻略法を解説してきましたが、最後の住宅ローンを審査する金融機関をもちがってしまったら元もこうもないです。
審査をしてはいけない住宅ローンとは、ネット銀行、メガバンクになります。特にネット銀行は厳しい印象があります。
しかし『A』の状況が軽微と言う場合には、通るメガバンク、ネット銀行があります。CICや勤務先、その他の状況次第とも言えます
変動金利を選択したい方へ
お客様の中には金利が低い方がいい、変動金利がいいという方もいます。その場合はさらに金融機関を選ぶ必要があります。
変動金利は金利が低い傾向になりますのでお客様の状況によっては難易度が高かったりします。審査落ちするリスクをとってチャレンジしたいという方はさらに情報が必要です。その方向けにもブログを作成していますので、ご参考にしてください。
金利や団信で選んで審査？
仮審査では審査が通る可能性が高い金融機関で審査をしてまずは承認をもらっておくと安心できます。その次に金利や団信を考慮に入れていきます。
ただし、金利や団信がいいという好条件の住宅ローンでの仮審査承認は、『簡単ではない』ということです。
『A』がある段階ですでに厳しいのです。なので金利が低いことなどの好条件での借り入れを希望している方は、１年間（１２回）『＄』をつけてからの住宅ローンの仮申込をするのがベストとなります。
１年以上先でもいいと言う方はこのブログを閉じていただいて結構です。
ここから先はできるだけ早く審査を通したいという方のみお読みください。今すぐにでもマイホームが欲しい、１年も待てない！という方だけこの先をお読みください。
本当は先送りしてはいけない理由
１年間『＄』にしてから申し込むのが本当はいいと言いましたが本音をいえば先送りしない方がいいと考えています。
その理由は１年後に確実に審査が通る保証がないからですがもう１つあります。それは審査が通らなかったことのショックがトラウマになることで審査が怖くてできなくなることがあるからです
１年後でもいいかと思ったとしても、まずは審査が通ることを確認してから１年後に再アタックするなら『大丈夫』と言う自信もあるものです
何事も先送りは失敗の元です。今できることは今やる。これをすることで人生が切り開かれていきます。
彼を知り＝『審査が通る金融機関を選ぶこと』
審査が通る金融機関はどこなのか？これがこの先の答えになるのですが、やはり審査が通りやすい金融機関と無理な金融機関があります。
『A』の後に『＄』が１つでも、『＄』が３つでも金利が低い変動金利でマイホームを購入した方、１年以内に２つあった方などもマイホーム購入していただいております。
先日は３ヶ月前に『A』があって住宅ローン審査５戦全敗、だった方が変動金利で審査が通りました。準備、チェックシート全て行ってから仮審査をしたのですが、メガバンク、地方銀行などでも審査が通りましたので安心して信じていただければ、です
実例） 審査が通って家が買えた人とは
では住宅ローン審査が通るようになるにはどのような対策をすればいいのでしょうか。当オフィスでは過去の相談では以下のような方にマイホーム購入をしてもらっています。
１、数あるローンにうち２つの直近に『A』がある場合 ２、半年前に『A』になり２つの銀行に否決となっていた ３、８ヶ月前のAで地方銀行やフラット３５で否決だった
言い方を変えると上記に当てはまる方であればマイホーム購入可能といえます。もちろん救われる『A 』であること、その他の審査条件も問題がないことが前提といえます。
FPからのアドバイス 戦略と金融機関選びで決まる！
『どこの金融機関にすればいいのか』は直近に『＄』があればいい金融機関、２ヶ月の金融機関、または１年以上ないとダメな金融機関、それ以上『＄』が続いてないと審査が通らない金融機関（保証会社）があります。
つまり金融機関選びがポイントとなります
ご自分でやる方はここまで書いたことを参考にして審査を通してみてください。まだよくわからない方は実例を次に書いてみます。それでイメージが湧くのでさらに分かりやすくなります。
大体わかったから早く相談したいと言う方は下のボタンから公式LINEを登録してチャットから相談ください。もしメールのほうがよければ fpnagano@myhome-fpft.com よりメールをください。
もし自分ではできそうもないという方はご相談ください。熊本だけでなく全国対応可能です。しかも審査が通らなかった場合は家が買えませんので返金保証付きとしています。
FP永野より住宅ローン審査でお悩みの方へ
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
