【FP監修】熊本での中古住宅＋リフォーム×住宅ローンの基礎｜使い方と注意点

中古住宅＋リフォームでの住宅ローン

「新築は高いので中古住宅をリフォームして住みたい」
「建て替えは無理なので大規模にリフォームしたい」
「リフォーム資金を住宅ローン借換と一緒にしたい」

このブログを読んでいるということはこのようなお悩みなのでしょうか？実は最近この相談は増えておりリフォームで住宅ローンを利用するケースが増えています。

「え？リフォームなのでリフォームローンではないの？」と思うかもしれませんが、実はリフォームでも住宅ローンが使えるケースがあります。

特に１０００万円以上の大規模な場合はリフォームローンではなく住宅ローンで借りることの方がメリットが大きくなります。

今回のブログはリフォームに焦点を当てて、大規模リフォームや中古住宅＋リフォームなどでの住宅ローンの利用方法と注意点を解説していきます。

リフォームローンと住宅ローンの違い

リフォームをする場合、真っ先に考えるのは銀行やクレジット会社のリフォームローンという方もいるでしょう。確かに銀行にもクレジット会社にもリフォームローンがあります。

リフォームローンと住宅ローンでは金融商品として性格が少し違うものになります。それは２つの違いを比較するとわかります。

当オフィスではリフォームローンよりも住宅ローンを利用することが多いのですが、お客様によっては、リフォームローンの方がいいと判断する場合もあります

ではリフォームローンと住宅ローンの違いとはなんでしょうか

１、無担保と有担保
２、金利が違う
３、金額の上限が違う
４、支払い回数が違う
５、審査の回数が違う

１番大きな違いは、住宅ローンは銀行から土地や建物に抵当権を入れられるということです。それに対してリフォームローンは基本は無担保で抵当権などはないです。

また金利も住宅ローンなら変動金利ですが１％前後と圧倒的に安いです。固定金利でも３％以下なのでリフォームローンは３％から４％よりも低いのケースが多いです。

住宅ローンは３５年払いができますがリフォームローンは基本的に２０年など支払い年数が住宅ローンよりも短いです。それゆえ金額が大きくなると月の支払いが住宅ローンの方が安くなります

借入の金額もリフォームローンよりも住宅ローンの方が上限金額が大きいです。比較すると金額が大きければ大きいほど審査時間が長くなりますが、住宅ローンの方がメリットが大きいです。

その代わり土地や建物に抵当権が入ることに抵抗がある場合で１０００万円以下であればリフォームローンでもいいとなります。

実際の数字を使うとよりわかりやすいので熊本銀行の住宅ローンとリフォームローンで比較してみます。

実例）熊本銀行で住宅ローンとリフォームローンの比較

リフォーム代金が１０００万円でリフォームローンと住宅ローンを比較して検討したとします。

月の支払額が低い方がいい場合は、住宅ローンというのが理解できると思います。

リフォームにスポットが当たる原因

最近ではいい土地がないのとちょっといい土地があると高いという問題、それに加えて人件費と資材高騰による建物価格の高騰と今、マイホームを建てるには勇気がいる値段となっています。

そこで中古住宅を安く購入してリフォームにお金をかけてできる限り新築に近い家に住みたいという要望が増えています。

また建て替えようか思ったけどあまりにも建物に金額が高騰しているので、１５００万円以上かけての大規模リフォームをする方も増えています。

こうした相談が増えている背景と金利だけを見てローンを選ぶとハマってしまう罠などFP目線で解説していきます。

上がらない収入と上がり続ける物価

ウクライナとロシアの戦争以前と以降では明確に住宅価格は変わった。円安も相まってウッドショックという言葉ができるくらいに材料代は高騰したし、今も高い

物価も上昇しているが、残念ながらここ２０年の日本人の年収は増えていない。物価上昇＞年収であれば生活は苦しくなって当たり前だし、ましてや人生で１番高い買い物であるマイホームの購入は勇気がいるものです。

収入は上がってないことは統計で理解していただきましたが、住宅価格と物価は本当に上昇しているのでしょうか。これも肌感覚よりも統計で見る方が有効です。

収入の上昇よりも住宅価格や物価上昇が大きければより老後の生活は大変になると言えます。住宅に多くのお金を使うというは老後に影響が大きいので悩ましいところです。

上記のグラフを見るとデフレはとっくに脱却しており、物価の上昇のグラフが急上昇しているのがわかります。もっと上がっているのが建築工事費で物価以上の上昇です。

つまり収入の上昇＜物価上昇が成り立っており、住宅費用にお金を使いすぎないほうがいいという判断ができます。

ここに土地の上昇も加われば、今後はさらにマイホームが遠ざかっていくということが理解できます。新築よりも安い中古住宅にリフォームという人が今後増えていくと予想できます。

中古住宅を選ぶ理由

では本当に新築の値段が高いので中古住宅＋リフォームを選んだのでしょうか？これも統計から見てみます。

このアンケートを見る限りやはり値段が１番の理由であることが読み取れます。もう１つリフォームで快適に住むことが可能、つまりリフォームありきで中古住宅購入であることもわかります

日本の年収が上がらない現状とさらなる物価上昇、住宅価格上昇を考えると今後も中古住宅＋リフォームの需要は増える一方だということが予想されます。

またリフォームのみの場合でも現金が選択されていますが、住宅ローンが使えることが認識されていないように思えます。現金は取っておいて住宅ローンの低い金利でやってもいいのではないでしょうか

リフォームでの住宅ローン利用

まずは、住宅ローン専門のFPとしてマイホーム購入をお手伝いしている立場から大規模リフォームや中古住宅＋リフォームでの住宅ローン利用に関して解説していきます。

リフォームで住宅ローンを利用するメリットは金利が低いことと長期の支払年数が選択できるので月々の支払い金額を安くできることです。

住宅ローン利用に関しての基本知識は以下の５つになっています。注意事項も併せてお読みください

１、住宅ローン審査
２、住宅ローン金利
３、住宅ローンフロー
４、決済での注意点
５、工事での注意点

１、住宅ローン審査

お客様は新築と同じように住宅ローン審査を考えているようですが、住宅ローン審査に関して金融機関の目線は間違いなく新築よりは「厳しい」です。

その理由は２つあります

１つは「建物の担保評価」にあります。もちろん購入の物件の築年数にもよりますが比較的年数（１０年から１５年）が経っているものを選ぶお客様が多いのでそう感じるのでしょう

これは中古マンションでも同じ傾向が見られます。都心のようなリッチなら問題ないのでしょうが、地方都市の場合は担保評価は決して高くないのでそれに伴い審査は厳しめなように感じます。

もう１つは「価格の不透明さ」にあります。本当に適正な価格なのかの判断が難しいことです。１０００万円の見積もりになっていますが、本当は６００万円分なんてこともあります。

２、住宅ローン金利

中古住宅＋リフォームの場合は金利は通常の住宅ローンと変わらない印象です。ただしもちろんネット銀行などでは土地によっては保証会社が入るので上乗せになることもあります。

こういう場合は地方銀行を使うのですが、金利は通常の審査と変わらないことが多いです。なので金利が高いかと言われたらそんなことはないということになります。

３、住宅ローンフロー

これは銀行によって違います。大きく分けると３つのパターンがあるので、住宅ローン選びでは金利や団信で選ぶ前に、この決済までのフローの確認をします。

なぜ住宅ローンは金利や団信から選んではいけないのか？

それは住宅ローン選びには２つの前提条件があるからです。これをクリアしていることが前提にあり、その後に金利や団信が来るからです。

前提条件２つとは審査と決済になります

どんなに金利が低くてもどんなに団信がよくても、審査が通らない住宅ローン、決済が契約書通りにできなければ意味がないのです。

決済で大事なのは住宅ローンのフローの把握になります。大きく３つのパターンがあります。

住宅ローンフローのパターン３つ

パターン１

本審査が終わったら中古物件とリフォーム代金が住宅ローンで支払われます。そこから物件代とリフォーム代が振込をするという方式です。

この方式には欠点があります。それは住宅ローンはすぐに決済されますが、リフォーム代金はそれより後にリフォームが終わってからなので口座に残ります。リフォーム決済までに使い込む人がいないとも限らないことです。

パターン２

これが１番多いのですが、通知預金という口座に決済される方法です。通知預金はお客様名義ですがお客様が勝手に引き出したりすることはできません。銀行の許可が必要になります。

通知預金に住宅代とリフォーム代金が振り込まれすぐに住宅代金が決済されて通知預金にはリフォーム代金のみが残ります。その後リフォームが終わったら通知預金を解放してお客様名義の普通口座に移されてリフォーム代が支払われます。

パターン３

これが厄介なのですが、リフォームまで終わらないと住宅代金が決済できないというパターンです。この場合、住宅の売主にお金が決済されるのが遅くなりますので、よくよく相談しておかないとトラブルになります。

できる限りパターン３を選ばないようにしています。

決済での注意点

決済での注意点は資金管理につきます。リフォームしていると『あそこもここも』と色々とついつい追加工事を発注してしまいます。

そうすると決済の時に、資金ショートということが起こります。追加工事には本当に気をつけてください。

＊フラット３５はリフォームのみでは利用できません

工事での注意点

中古住宅はいいとしてリフォーム業者選びには本当に気をつけてください。高額にも関わらずリフォームを適当にやられて雨漏りがしたとかを見ると悲しくなります。

でみれば、信用できる人から紹介してもらうなどが失敗の可能性が低くなるのではないでしょうか。それでも絶対ではないので少なくとも訪問販売とかを選ぶのはやめた方が賢明です

事例）中古住宅＋リフォーム５００万円を熊本銀行で審査

このような場合にまずすることがあります。それは住宅ローン２つの前提条件の確認です。

１、審査は通るのか
２、決済はできるのか

中古住宅＋リフォームを熊本銀行の住宅ローンを使う場合、審査で気をつけることはリフォームの見積もりです。熊本銀行は５００万円未満と以上では求めてくる見積もりが違います

500万円未満では大まかでもいいのですが、以上では詳細の見積もりを依頼されます。リフォームを担当する業者さんに依頼してください

住宅ローン審査ではまず返済比率を計算します。熊本銀行の場合は年収の８倍までもしくは審査金利（基準金利）で計算します。今回は問題ありませんでした

決済に関しては、熊本銀行は通知預金を使って決済します。まずは中古物件を決済、後にリフォーム終了後にリフォーム代の決済をしますもし着手金をご希望の場合でも対応できます。

審査、決済で問題なくリフォーム見積もりも大丈夫であることを確認。金利は通常の住宅ローンと同じです。仮審査が終わったら売買契約後に本審査、その後に金銭消費貸借契約となります。

こうしてリフォームが終わり代金を支払ったらいよいよ引っ越しとなります。

火災保険は高い

新築は高いので中古住宅＋リフォーム、もしくはリフォームのみにした場合で、火災保険の満期が近い場合は住宅ローンに入れることがあります。

その時に見積もりを提出するのですが『高い！』と感じることが結構あります。５年で６０万円とか普通にあります。新築なら２０万円台とすればおおよそ３倍です。

火災保険は自然災害が多い日本ではとても重要なのですが、最近では築年数が古い住宅ローンほど保険料が高くなっているので、前オーナーの火災保険が３５年もしくは１０年満期なら譲受が可能かを確認してください。

先日、３５年で１２年経過、保険料９２万円で今の解約返戻金が６３万円の火災保険の譲受を交渉したのですが、保険会社より『だめ』と言われたので５年満期の火災保険になったのですが５５万円でした。そのくらい値上げされているということです

フラット３５でのリフォーム利用

固定金利フラット３５を利用したいという方もいることでしょう。１つだけ注意事項があります。それはリフォームのみでは利用できないことです。

中古住宅や中古マンション＋リフォームならフラット３５リノベとして利用できます。金利や支払回数は通常のフラット３５と同じです。

少し違うのは中古住宅などの物件の決済をつなぎ融資で行い、リフォーム完成後に金銭消費貸借契約で決済する方法になります。あとは申し込み時に書類が少し多いです

不動産会社の系列のリフォーム会社はダメ？

先日、中古住宅＋リフォームをフラット３５で申し込みしたのですが、その時に言われたこと反社に驚きました。

『リフォーム業者さんが不動産屋さんと同資本や系列の会社ではフラット３５の申込は受けられません』

え？ですよね

念の為他のフラット３５の代理店に聞いてみましたが、受付できました。フラット３５は代理店によって審査や徴求する書類が違いますのでここも要確認です。

リフォーム業者にも注意しよう

そもそもリフォーム業者さんはどこの会社でもいいというわけではありません。もともとトラブルが多いのもリフォームの特徴です。

特に訪問販売でのトラブルには気をつけたいものです。訪問販売は値段も高くなりがちなので見積もりを見ながら、将来のライフプランにまで気を配りたいところです。

リフォーム契約での注意点

リフォームでトラブルのないようにするために注意点を挙げておきます。やはり１番確実なのは信用できる人に紹介してもらうのがいいです。

訪問販売はできる限り避けるのがいいです。変な業者ばかりではないですが値段の点でもアフターの点でも地元に長年根付いた経営と評判は何よりも安心感を与えるものです

・見積もりは詳細なものをお願いする
・不明な点は曖昧にしないで徹底的に質問する
・クーリングオフの制度を知っておく
・トラブったら国民生活センターに相談

FPからのアドバイス　

リフォームが絡む住宅ローンでは見積もりはかなり詳細のものを出した方がいいです。その方が疑われなくていいです。

もう１つ業者さん選びに注意して、決済できる住宅ローンを選ぶことが大事です。金利も団信も大事ですが優先順位が決済の方が高いのでその点を忘れないようにしてください。

いかがでしたでしょうか

基本的なことを中心に解説しました。もしご自分ではちょっとわからないということがあったらご相談ください。相談は公式LINEより受けています。

熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。