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永野FPオフィスより
当オフィスの住宅ローン相談の特徴は、『住宅ローンで失敗をしたくないお客様』と失敗の１つである『ローン落ちのリカバリー』を得意とすることです。
誰にでも失敗はありますが、これがこと住宅購入や住宅ローンとなると人生では致命傷となりかねないために慎重にしたいというのがお客様の希望です。
当オフィスはローン会社に勤務していた経験を活かしてお客様に失敗がなく、たとえ失敗をしてもリカバリーして夢のマイホームをお届けしたいと願っています。
経営者・自営業者に冷たい住宅ローン審査
『開業したばかりだけど審査は通りますか？』このような質問をよく受けますが開業するとサラリーマン時代とは違い住宅ローン審査は途端に厳しくなります。
『銀行の住宅ローン審査は落ちたのですがフラット３５なら通りますか？』という質問もよく受けます。お客様の否決理由によっても違います。
そしてもう１つお客様が法人化しているか個人かでも違いますし、役員報酬の額によっても個人信用情報の内容によってももちろん違います。
今回のブログは審査の専門家である当オフィスの相談の中から、実際にあった開業１年未満の経営者と自営業者でのフラット３５での審査の違いと注意点をブログにしました
この違いを正しく理解することが自営業者や経営者が住宅ローン審査を乗り越えマイホーム購入への道になります。
住宅ローンの審査
ここでは法人を経営者と個人経営者を自営業者としますが、住宅ローン審査ではこのどちらとも厳しい目で見られています。
銀行からは収入や支出はもちろんのこと、３期分の決算書を要求されて中身を吟味され欠損などがあれば厳しい結果が出ることも多いです。
また税金や社会保障費の未納があったり、個人信用情報の支払状況で『A』や『P』があれば容赦無く審査落ちということになります。
AやPで審査が落ちた方は早期に対策を取る必要があります。相談が多いところでもありますので別のブログにしてまとめてありますのでこちらを参考にしてください
マイホームを購入する方はまずこの点を整えてから住宅ローン審査に取り掛かることをお勧めします。その上で以下のことに気をつけてください
フラット３５の選び方
少し話は変わりますがフラット３５には３通りの選び方があります。これは知っておいて欲しいところです。
１、金利
２、審査
３、時間
フラット３５には保証型と買取型という２種類があります。もし現金で物件価格の２０％以上入れる予定があるのであれば、金利が低くなる保証型を要検討です。
またCICを見て住宅金融支援機構からの照会履歴がない場合は他のフラットでチャレンジしてもいいかもしれません。審査の厳しいフラットとそうでないところがあります。
審査でフラット３５を選び間違えのないように！
時間は土地決済までに時間がない場合はつなぎ融資での手続きのスピードで選ぶ場合があります。土地はいつまでに決済すればいいかの把握はなからずしてください
フラット35の基本的な審査スタンス
まず最初にフラット３５の審査に関してですが、よくフラット３５の審査は甘いと言われますが、それは銀行の住宅ローンとは審査のポイントが違うからです。
またフラット３５は住宅金融支援機構の住宅ローンですが、審査は取り扱っている金融機関によって審査基準が違うので必然的に結果も違う時があります。
また否決になった時にCICを見ると住宅金融支援機構で審査されていない時があるのは金融機関で否決をしたからであり、住宅金融支援機構に書類が回ってないためです
フラット３５の審査の特徴
１、営業年数や決算内容ではなく「収入の安定性」を重視 ２、原則：直近２年分の確定申告書で審査 ３、確定申告書の『所得』で返済比率が計算される
サラリーマンでも自営業者や経営者であっても、勤務年数１年未満であっても月収の１２倍で年収を計算してくれます。
これによって勤務年数や勤務形態に関わらずフラット３５では審査が通りやすく家が買いやすくなっていると言えます
銀行の住宅ローンとの違い
１、勤務年数は１年以上という金融機関が多い ２、経営者や自営業者では３期以上または２期以上経過が必要 ３、自営業者・経営者は会社の決算書の内容も吟味して審査される
経営者や自営業者は上記の銀行の住宅ローンの審査を考えるとフラット３５の方が審査が通りやすいと言えます。ただし先ほども書いたように金融機関によって審査は違いますので、金融機関を選ぶ必要があります。
経営者や自営業者はフラット３５にした方がいい？
フラット３５と銀行の住宅ローンを比較した場合、経営者や自営業者はフラット３５の方が審査が通る確率は高いといえます。
その理由は住宅ローン審査が銀行よりも個人の所得と支出の割合である返済比率や個人信用情報に非常が高いためです。決算書を提出しないこともあるくらいです。
特に法人を設立にして１年程度の方は銀行よりもフラット３５をお勧めします。審査が通らないと家は買えないのでそこは割り切りが必要です。
ただし開業１年未満の方には注意するべきことがありますので以下も併せて参考にしてください。
自宅を仕事場にする場合には注意が必要
経営者や自営業者でフラット３５を使いたいという方で最も注意したいのが、自宅を事務所がわりにするケースです。他にも美容院や整骨院、ネイルサロンをしたいという場合です。
フラット３５では自宅内で営業するスペースには融資しません。つまり居住用で使用する部分にしか融資しないのです。
例えば１００平米の建物で金額が５０００万円の場合、そのうち２０平米をサロンなどに使う時はその割合分、ここでは５０００万円の２０％なので１０００万円分はフラットは利用できません。
仮にこれを無視してフラットを使った場合は、一括返済などを求められる場合もありますのでくれぐれもご注意ください。
１年未満のフラット３５での経営者と自営業者の違い
実は同じサラリーマンでなく自分で独立して経営している方でも、法人化しているか個人事業かで１年未満の住宅ローン審査には大きな違いがあるので要注意です。
個人事業主は翌年の４月以降でないと審査ができません。つまり開業の翌年の１月から３月までは審査が通らないので気をつけてください。
これは保険代理店の方にも言えることで代理店を移ったばかりの場合（固定給は収入とみなされるのでOK）は代理店移転の翌年４月以降しか審査ができません。
法人の経営者に関しては、開業翌年の１月でも審査は可能です。例えば６月に開業した場合は６月から１２月の給料明細書で月割して収入とします。
月の給料が４０万円とすると４０万円×１２ヶ月で年収４８０万円で返済比率を計算します。ただし１つだけ注意が必要なケースがあります。
開業時無給の場合
経営者によっては開業当初無給で働いている方もいます。例えば開業が令和５年８月で役員報酬を出し始めたのが令和６年８月からだとします
その場合は上記のように４０万円×１２ヶ月で年収４８０万円とは計算しません。令和６年１月から７月まで〇円で８月から１２ヶ月までの５ヶ月だけで計算されます。
４０万円×５ヶ月＝２００万円
２００万円÷１２ヶ月＝１６.７万円
１６.７万円×１２ヶ月＝２００万円・・・年収
令和６年８月開業で８月から役員報酬が出ている人と同じ令和６年８月から出ていたとしても開業が令和５年で無給時がある場合では返済比率計算が違うので注意してください
落ちやすい人の特徴と対策
上記をクリアしていても審査に落ちるケースもあります。落ちやすい人の特徴と対策もお知らせしておきます。
１、税金と社会保障費が未納
２、返済比率オーバー
３、税金対策しすぎて所得が少ない
マイホーム購入を決めたら前もって審査で落ちるポイントの是正をしておくことをお勧めします。特に税金と社会保障費の支払いにはお気をつけください
審査で見られるところ
確定申告書では第２表の社会保障費の欄に記載があるかを本審査ではチェックされます。ここで記載がない場合は未納が疑われますので、本審査の前までに未納があれば支払いを済ませておいてください。
国民年金の場合は、１０年遡ることが可能なのでかなりの額になることが予想されますので気をつけてください。
FPからのアドバイス
開業１年目の経営者や自営業者の住宅ローン審査は銀行では厳しく冷たいとすら感じることがあります。これは仕方がないところです
そんな時は年数などを気にしないフラット３５を使ってマイホーム購入を考えていくのですが、自営業者では開業の翌年４月以降しか申し込みができません
また経営者でもいつから役員報酬を出しているかによって返済比率に入れる収入が違いますので、注意してください。
・開業1年未満でもフラット35はチャンスあり
・ 経営者と自営業者では、見られるポイントが違う
・ 通すには「戦略」が必要です
＼ LINEで無料相談受付中 ／
「私は通る？」「どう見せたらいい？」など、気軽にご相談ください。
これを踏まえてでも審査でのお問い合わせが多くなっているのが経営者や自営業者の方になります。どうしてもマイホームが欲しい方はぜひご相談ください。
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
