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経営者・自営業者に冷たい住宅ローン審査
『開業したばかりだけど審査は通りますか？』このような質問をよく受けますがサラリーマン時代とは違い開業すると住宅ローン審査は途端に厳しくなります
『銀行の審査は落ちたのですがフラット３５は通りますか？』この質問もよく受けます。この答えはお客様が法人化しているか個人かで違いますし、役員報酬によっても違います。
今回のブログは審査の専門家である当オフィスで実際にあった依頼をもとに開業１年未満の経営者と自営業者でのフラット３５利用での注意点をブログにしました
この違いを正しく理解することがマイホーム購入への道になります。
フラット35の基本的な審査スタンス
まず最初にフラット３５の審査に関してですが、フラット３５ならどこの金融機関でも同じというわけではないです。
フラット３５の最終的な審査は住宅金融支援機構ですが、その前に各金融機関にて審査がされます。CICを見ると住宅金融支援機構で審査されていない時があるのはそのためです
審査の特徴
１、勤続年数や決算年数ではなく「収入の安定性」を重視
２、原則：直近２年分の確定申告書で審査
３、確定申告書の所得で返済比率が計算される
サラリーマンでも勤務年数１年であっても月収の１２倍で年収を計算してくれます。これによって勤務年数や勤務形態に関わらずフラット３５では審査が通りやすく家が買いやすくなっていると言えます
銀行の住宅ローンとの違い
１、勤務年数は１年以上という金融機関が多い
２、経営者や自営業者では３期以上または２期以上経過が必要
３、決算書の内容も吟味して審査される
１年未満のフラット３５での経営者と自営業者の違い
法人化しているか個人事業かで１年未満の住宅ローン審査は大きな違いがあります。
個人事業主は翌年の４月以降でないと審査ができません。つまり開業の翌年の１月から３月までは審査が通らないので気をつけてください。
その点、経営者は開業翌年の１月でも審査は可能です。例えば６月に開業した場合は６月から１２月の給料明細書で月割して収入とします。
月の給料が４０万円とすると４０万円×１２ヶ月で年収４８０万円で返済比率を計算します。ただし１つだけ注意が必要なケースがあります。
開業時無給の場合
経営者によっては開業当初無給で働いている方もいます。例えば開業が令和５年８月で役員報酬を出し始めたのが令和６年８月からだとします
その場合は上記のように４０万円×１２ヶ月で年収４８０万円とは計算しません。令和６年１月から７月まで〇円で８月から１２ヶ月までの５ヶ月だけで計算されます。
４０万円×５ヶ月＝２００万円
２００万円÷１２ヶ月＝１６.７万円
１６.７万円×１２ヶ月＝２００万円・・・年収
令和６年８月開業で８月から役員報酬が出ている人と同じ令和６年８月から出ていたとしても開業が令和５年で無給時がある場合では返済比率計算が違うので注意してください
落ちやすい人の特徴と対策
上記をクリアしていても審査に落ちるケースもあります。落ちやすい人の特徴と対策もお知らせしておきます。
１、税金と社会保障費が未納
２、返済比率オーバー
３、自営業者で所得が少ない
マイホーム購入を決めたら前もって審査で落ちるポイントの是正をしておくことをお勧めします。特に税金と社会保障費の支払いにはお気をつけください
まとめ
開業１年目の経営者や自営業者の住宅ローン審査は銀行では厳しく冷たいとすら感じることがあります。これは仕方がないところです
そんな時は年数などを気にしないフラット３５を使ってマイホーム購入を考えていくのですが、自営業者では開業の翌年４月以降しか申し込みができません
また経営者でもいつから役員報酬を出しているかによって返済比率に入れる収入が違いますので、注意してください。
・開業1年未満でもフラット35はチャンスあり
・ 経営者と自営業者では、見られるポイントが違う
・ 通すには「戦略」が必要です
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「私は通る？」「どう見せたらいい？」など、気軽にご相談ください。
これを踏まえてでも審査でのお問い合わせが多くなっているのが経営者や自営業者の方になります。どうしてもマイホームが欲しい方はぜひご相談ください。
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