変動金利上昇で考える子育てプラスを使ったフラット３５と支払額の差とは？

変動金利と固定金利との支払額の差とは

令和６年８月に入りついに日銀より金利上昇が発表になった。その影響は決して小さくなくまず株式市場に現れました。史上最高額の暴落です。

８月５日に−４４５１円というあのブラックマンデーを超える下落となりました。原因は日銀の金利を継続的に上ていくという発表とアメリカの景気や金利低下による円キャリトレードの巻き戻しと言われている、

実は金利上昇とはそのくらい金融では大きな出来事でそれがついに住宅ローンの変動金利にも影響が出てきました。固定金利は上がるが変動金利は上がらないと思っていた、またはそのうち上がるだろうと思っていた金利上昇が起こったわけです。

実際は金利上昇がどこまで上がるかはわかりませんが、こうなるともう少し真剣に固定金利との比較を考えてから住宅ローンを選んだ方がいいということになります。

そこで今回のブログは変動金利と固定金利の月の支払額の差を見てみます。固定金利はフラット３５で子育てプラスで考えてみます。

子育てプラスとは

R６年２月よりフラット３５では子育てプラスの制度を導入した。これは家の構造とお子様の人数で金利の引き下げができるというものです。

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お子様が１人あたり０.２５％、構造がZEH仕様なら０.７５％、長期優良住宅なら０.２５％が割引となります。ただし最大５年間で１％の割引であまりは次の５年に持ち越します。

例えばお子様３人でZEH仕様で長期優良住宅であれば

ZEH　　　　　０.７５％
お子様　　　　０.７５％（０.２５％×３人）
長期優良住宅　０.２５％
合計　　　　　１.７５％

最初の５年間を−１％、次の５年もー０.５％となりかなりの割引となるのがわかります。令和６年８月現在の金利で考えてみると現金１０％以上で１.８５％となっています。ここから割引するとこのようになります。

最初の５年　０.８５％
次の５年　　１.３５％
それ以降　　１.８５％

住宅ローンは最初の１０年間で利息の５０％を支払うことになるのですがその１０年間の金利が固定金利で抑えられるのは非常に助かるというものです。

子育てプラスでの月の支払額

住宅ローンを考えるときに金利で考えると選択を間違えることになりますので必ず月の支払額で考えていきます。

例えば５０００万円で３５年払いとします

１、最初の５年間　　13.8万円
２、次の５年間　　　14.8万円
３、それ以降　　　　15.7万円

まずは固定金利であるフラット３５の支払額を確認しました。次に変動金利の支払額と金利上昇をどう読むのか、そして月の支払額の計算、最後にフラット３５との比較になります。

変動金利の支払額の計算

変動金利でのシミュレーションで難しいのは金利上昇をどう見込むかです。過去の日本でもアメリカでも金利が上がるときは期間をおかずに上がっていきます。

コロナ後のアメリカの金利上昇はわずか３年で１％程度から５％まできました。日本でそんなことがないと思いますがやはり金利が上がるときは短期間で上がり、短期間で元に戻っていきました。

今回のシミュレーションでは１年で０.2５％を５年連続で、その２年後に反対に０.2５％ずつ下げていくことにします

１年目　０.５７５％　　月　１３１,４５６
２年目　０.８０５％　　月　１３６,９４４
３年目　１.０７５％　　月　１４２,４１５
４年目　１.３２５％　　月　１４７,８５９
５年目　１.５７５％　　月　１５３,２６６
６年目　１.８２７％　　月　１５８,６２８
９年目　１.５７５％　　月　１４８,８０６
１０年目　１.３２５％　月　１４４,２８０
１１年目　１.０７５％　月　１４０,００３
１２年目　０.８０５％　月　１３５,９６８

この金利上昇シミュレーションでは月の支払額が１５８６２８円まで上がることがわかります。問題は金利上昇したときに０.２５％UPで済むのか、です。

それが不安だという方はもうこの時点で固定金利の方がいいです。テレビをみると金利上昇のニュースをたくさんみることになります。心臓によくないのでそういう方はフラットにしましょう

フラット３５子育てプラスと変動金利の比較

まとめ　固定金利は月の支払い額の上限が決まる

元の変動の金利がいくつなのかにもよりますが結局のところ団信に魅力を感じるのであれば変動金利、トータル金額を考えても変動金利を選ぶということになります

ただし金利上昇で月の支払額が大きくなるリスクをせい負いたくない、金利が上がると思ったら怖いということでしたが固定金利になるのではないか

住宅ローンを選ぶ上でまずは固定金利か変動金利かは金利が何％かよりも先にきますのでしっかりとしたシミュレーションをして選んでください。

今までは金利上昇の可能性はナッシングで語られてきましたが今回の金利上昇で可能性があることが現実化しました。

しかし今回の株価暴落でわかりますが過度な金利上昇はショックを伴いますので今のところは可能性は低いものにリスクとしては検討する余地があります。

事前にしっかりと比較検討してください

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