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離婚後もこの家に住みたい
『離婚で住宅ローンの名義を変えることはできないと言われた』
当オフィスではよくこんな相談を受けています。そんなときはこんな返事をしています。
『そんなことはないですよ』
『きちんと手続きを踏めばみんな名義を変更してお子様と一緒に住んでいますよ。』
ではどうすれば住宅ローンや家を自分名義に変更できるのでしょうか。今回はその中から１番多い相談であるフラット３５からの名義変更の方法をブログにします
『諦めないでいいですよ』
フラット３５からの名義変更パターン
そもそも住宅ローンの名義変更は、金融機関・通常は原則認められません。その上で、離婚という特別な事情がある場合には、『借換』（妻名義の新規契約）として進めることが多数のケースで実際的です。まずは制度と自分の置かれている事情を正しく整理することが第一歩です。
現在フラット３５の場合、どこの金融機関のフラット３５かなどでも対応方法が少し違ったりします。方法は主に３パターンあるので金融機関によって対応を変えることになります。
これから上げる方法は当オフィスですでに実際利用した方法、つまり実証済みの方法３パターンになります。
１、フラット３５から変動金利
２、フラット３５で借換
３、フラット３５内で変更
１番多く使うのは１の変動金利への借換ですが、最近では金利上昇もあって変動金利からフラット３５への借換も多くなっています。
住宅ローン審査が通るのかの確認
住宅ローンと家の名義を変更するには住宅ローンの借換から始まることが多いです。つまり奥様が住宅ローン審査に通らないと実現しないわけです。
その時に障害となるのが勤務形態と返済比率です。勤務形態が派遣や契約社員、パートタイマーとなると金融機関での住宅ローン審査は厳しくなりがちです。
その場合はフラット３５が候補に上がってきますが、次の問題は年収不足による返済比率オーバーです。簡易的な計算で返済比率ないになっているのかの確認をしてください
年収×３５％（年収４００万円以下は３０％）÷１２ヶ月・・・①
①ーその他のローンの月の支払額・・・②
②÷０.３３１２×１００・・・ローンが通る金額の目安
上記の計算で算出した目安よりもローン残高が多い場合は可能性があるということになります。もちろん過去に支払いが遅れたなどに事情がある場合は除いてになります
１、変動金利への借換
それでは具体的な方法になりますが、まずは金融機関を選んで仮審査をすることになります。この時の金融機関の選び方は当然審査が通る銀行となるのはいうまでもありません
もう１つ、銀行で借り審査する前に実現可能かの確認をしてください。銀行によっては仮審査は承認が出ても実行時に実現不可能となることがあります。
仮審査が承認になれば本審査になりますが、本審査をするには離婚成立していることが条件という銀行が多いです。
離婚成立後に本審査をして承認になればようやく借換実行です。これで住宅ローンも家の名義も奥様の名義に変更になります。順序は以下のとおりです
１、仮審査
２、離婚
３、本審査
４、借換日決定
５、金銭消費貸借契約
２、フラット３５で借換
ここでのポイントは返済比率を満たしていることが絶対条件となります。つまり収入がいくらなのかがものすごく重要な要件となります。
フラット３５によっては相談すると、住宅債権管理回収機構に電話して欲しいと言われます。その時にまず最初に聞かれるのが年収とローンの残高になります。
ここで返済比率が満たされていればフラット３５での借換が進んでいきます。あとは指示通りにするだけです。
３、フラット３５内で変更
本来は１もしくは２のフラット３５で借換ができればいいのですが、住宅債権管理回収機構に電話すると離婚の場合は住宅ローンはそのままに不動産の名義の変更が許される時があります。
ただし、住宅ローンの名義は以前旦那様になっているわけで、旦那様が再婚した場合や支払いが遅れた場合、どうなるか考えたらリスクが高いと言えます。
実際にお客様がこの方法を選んだときは、旦那様と離婚時に公正証書でさまざまな取り決めをしてできる限りのリスク回避をしましたが全部はできません。
できれば１か２の方法でなんとかしたいものです
借換の方法は売買か贈与か
『不動産屋さんから売買と贈与という方法があると聞きましたがどっちがいいのですか？』
そんな相談を受ける時があります。実は確かに名義変更の方法は本当は３通りですが実際はこの売買という方式か贈与かの２通りとなります
このどちらを選ぶかは基本的に銀行の保証会社から指定されますのでまずは銀行に確認することになります。
その上で銀行から『どちらでもいい』と言われた時は通常は売買を選びます。その時は売買契約書を作成して、双方署名・捺印します。
なぜ贈与でなく売買か
銀行または保証会社から指定がない場合は売買方式にしますがその理由はというと『お得だから』という答えになります。
何が得なのかというとそれは『住宅ローン控除』が使えるからです。これは贈与と比較すると大きな差になります。
ただし、実際に売買で住宅ローン控除をと考えたときは事前に税務署の個別相談で利用可能か、その時の注意事項は何か？をご確認ください。
当オフィスでの相談では必ず税務署に確認してもらっています
まとめ 妻への名義変更は可能
ここまでフラット３５を利用している方の場合、住宅ローンと家の名義を夫名義から妻名義への変更する方法を３つ書いてみました
１、変動金利へ
２、フラット継続
３、夫名義のまま支払い継続
の３つのパターンがあります。どのパターンも住宅ローンの手続きとフローを熟知していないとハードルが高く感じてしまうものです
できれば当オフィスのような住宅ローンと離婚相談を多く受けているFPに相談しながら進めた方が確実です。もし心当たりがなければご相談ください。
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
