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パート勤務では住宅ローン借換できない？
当オフィスは住宅ローン審査の専門家として審査が通らなくて家が買えないでお困りの方や離婚で住宅ローンを借換したいができない方が相談できるFPオフィスです
特に今回の離婚で夫名義から妻名義への借換では、弁護士さんなどから紹介されるなど特殊な案件ゆえに複雑で難易度が高いローン相談も得意としています。
離婚での借換というと住宅ローンと不動産を妻名義にしてお子様とこの家に住み続けたいという相談になりますが妻の年収次第ではとても難易度が高いです。
今回のブログは妻の年収と同様にもう１つのネックである勤務形態、例えばパートだった場合の住宅ローン相談になります。もう少し言えばフラット３５を使っての借り換えになります
なぜフラット３５で名義を入れ替えたいのか？
現在変動金利で夫が住宅ローンを組んでいるのを妻名義にして不動産も妻の所有にするには様々なネックがあります。
そのネックを克服するには本当はフラット３５を利用したいのです。ではなぜフラットがいいのか？その理由は３つあります
１、金利上昇時代に備えて固定金利にできる
２、勤務形態（パート・契約社員・派遣など）にこだわらないから
３、勤務年数が短くても返済比率さえ合えばOK
こう考えると年収が少ない妻にとってはとても使い勝手がいいことがわかります。しかしフラット３５は借り換えは不可なのです。
不可なのにどうやってやるのか？それをこれから説明していきます
離婚での住宅ローン借換ができる条件
夫名義の住宅ローンを妻名義に変更したい場合にはまず妻で住宅ローンが通るかが１番の問題になります。何が問題かというと大きく分けて３つあります
１、年収
２、勤務形態
３、返済比率
いくら自分で住宅ローンを支払いたいと思っても審査に通らないとできないのですがネックとなるのがこの３つで特に収入は１番大きな問題です。
現在の住宅ローンの残高が大きいと妻の収入が少ない場合返済比率オーバーとして審査では否決となってしまいます。
また勤務形態がパートや契約社員、派遣社員でも取り扱いしない金融機関もあるので要注意です。そんな時にフラット３５は使えないかと言われることがあります。
フラット３５であればパートとか契約社員などの勤務形態は問いません。また勤務年数も問いません。返済比率が合うのかなどのポイントになるのでそういう声をいただきます
フラット３５で離婚借換はできるのか？
その答えは？と聞かれたら『NO』なのですが少し解釈を変えて新規扱いであれば『YES』となる方法があります。何が違うのでしょうか？
今回はこの方法を案内します。
しかしハードルがいくつもあるのでできれば当オフィスのように場数を踏んでいるFPオフィスでやるのが無難です。そのくらい手間がかかり難易度が高い方法と言えます
その手順は以下の通りです
１、返済比率の確認
２、仮審査
３、適合証が発行されることの確認
４、離婚
５、賃貸借契約書の作成
６、売買契約書と重要事項説明書の作成
７、本審査
８、決済
１、返済比率の確認
まず最初は住宅ローンの審査が通るのかの確認になります。ここで１番大事な作業は返済比率の計算になります。
現在の夫名義の住宅ローンの残高がわかるような返済表を準備します。残高に対して妻の収入の借入割合が合うのかの確認です。
例えば妻のパート収入が２２０万円、夫名義の住宅ローンの残高が８００万円であった場合はこのような計算式になります
２２０万円×３０％÷１２ヶ月＝５.５万円
この５.５万円とは住宅ローンの支払いの上限を意味しており、例えば住宅ローン残高が１０００万円でローンの残年数が２０年、金利が２％場合、借り換える場合は月５万円ですのでOKとなります。
２、仮審査
ここで仮審査をします。ちなみに住宅ローンの仮審査は離婚前でもOKですが本審査は離婚後が普通となっています。ここでは夫とは別居していることが必要です。
仮審査が承認になればいよいよ次の手続きへと向かいます
３、適合証
フラット３５を使うには必ず適合証明証が必要になります。中古物件だとどうかなと思うかもしれませんが昭和５６年６月以降の物件であれば比較的取りやすいのではないでしょうか
https://www.flat35.com/loan/tech_cyuko.html
この適合証は取れればもうかなりの確率で借り換えができるのではないかと思われます。費用はおおよそ８万円程度です。
４、離婚
４以下は離婚後になります。つまり借り換えができるなら離婚するという条件がついている場合は注意が必要です。
離婚してから本審査なのでもし本審査が否決になった場合どうするのか。誰も責任が取れませんので慎重な姿勢で本審査にそぞ見たいところです。
５、賃貸借契約書の作成
ここが１つのポイントですが、なぜこの契約書の作成が必要かというとフラット３５では借換ではなく『新規扱い』ならOKなのです。
離婚後に元夫から家を借りているという体を取るわけです。離婚すれば他人です。Aという元夫から借りている物件をBという元妻（他人）が買い取るというわけです
それゆえに賃貸借契約書と不動産の売買契約書・重要事項説明書の作成をするのです。
６、本審査
住宅ローンの本審査で必要なその他の書類、例えば住民票や納税証明や所得証明などを契約書類と一緒に揃えます。
おおよそ２週間程度で本審査の結果が出ます。ここで承認になればあとは決済時に現在の夫名義の住宅ローンを金融機関に全額返済して入れ替え終了です
売買契約書の作成と住宅ローン控除
ここで契約書は誰が作成するのかという問題があります。もしお知り合いに不動産屋さんがいるのであれば相談してください。料金はかかりますが作成してくれることでしょう。
この契約書類は後々も使うことになります。それは住宅ローン控除での確定申告です。中古住宅で住宅ローン控除ができるのであれば翌年２月１６日以降に確定申告しましょう
現在の住宅ローンに遅れがないことも大事です。
まとめ 離婚でのフラット３５の使い方
あくまでも借換ではなく新規の住宅ローンでしか名義変更はできないので別居後に離婚、本審査となります。また別居中の場合は夫の連絡先も必要になります
連絡は行きませんが把握しておく必要があります。難易度が相当高いですが金融機関と相談しながら進めていくといいでしょう。
フラット３５であればパートでも派遣社員でも返済比率が合うことが条件となりますが夫名義から離婚後に妻名義にすることが可能となります
もし自分ではハードルが高いと思ったらFPなどにご相談ください。当オフィスでは離婚借換では変動金利から変動金利、フラットから変動金利なども多くやっています。
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熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
