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住宅ローンを夫名義から妻名義へ
当オフィスは住宅ローン審査の専門家として審査が通らなくてお困りの方や離婚で住宅ローンの名義を変えたい方の相談をお受けしているFPオフィスです
今回は、離婚で夫名義から妻名義への変更したいが、住宅ローンのことがよくわからなくてお困りの方へ幾つかの方法があることをお伝えします。
実はこの住宅ローンと不動産を妻名義に変更してお子様とこの家に住み続けたいという相談は多いのですが、とても難易度が高い相談の１つとなっています。
難易度が高い理由は１つは妻の勤務形態と年収にあります。
今回はネックの１つである、勤務形態、特にパートや派遣社員だった場合の住宅ローン名義変更の件になります。
名義変更でのパターンはどれなのか
夫から妻へ離婚による名義変更のパターンは複数あります。まず現在の住宅ローンがどうなのかと奥様の状況によって手続き方法と注意することが大きく変わります
１、フラット３５からフラット３５へ借換
２、フラット３５から変動金利へ
３、変動金利から変動金利へ
４、変動金利からフラット３５へ
もし奥様が単独で住宅ローンを組める場合、例えば返済比率・個人信用情報・健康状態に問題がないケースで正社員であれば大丈夫です。
勤務形態が派遣社員、パート、契約社員の場合は銀行の住宅ローンでは審査が通らない可能性があるので、フラット３５の利用をしたいところです。
今回はケース４の変動金利からフラット３５のパターンでパート社員ということを前提に妻名義にするまでをブログにしました
フラット３５を使うメリット
このケースでフラット３５にする最大のメリットは勤務年数と勤務形態を問わないということです。個人信用情報CICと返済比率がOKであればチャンスがあるのです。
これが銀行だと勤務形態で否決になる可能性が大きいので実現性があることでもあります。またそのほかにもフラットにした方がいい理由があります。
１、子育てプラス＋中古プラスの利用で金利面で有利
２、固定金利で支払いが上がらない安心感が得られる
３、健康状態に不安があっても団信非加入でも大丈夫
こう考えると年収が少ない妻にとってはフラット３５を利用しての名義変更がとても使い勝手がいいことがわかります。
しかし注意事項があります。
フラット３５は原則借換えは不可なのです。
フラット３５では借換不可でもできる理由
そもそも住宅ローンの名義変更は、原則認められません。その上で、離婚という特別な事情がある場合には、『借換』（妻名義の新規契約）として進めることが多数のケースで実際的です。
つまり新規での取り扱いとなります。それゆえに手続きがとても複雑になります。なのでフラット３５を使って変動金利から名義変更するには豊富な住宅ローンの知識が必要になります。
まずは制度と自分の置かれている事情を正しく整理することが第一歩です。不可なのにどうやってやるのか？それをこれから説明していきます
フラット３５で離婚借換はできるのか？
その答えは？と聞かれたら『NO』なのですが少し解釈を変えて新規扱いであれば『YES』となる方法があります。何が違うのでしょうか？
今回はこの方法を案内します。
しかしハードルがいくつもあるのでできれば当オフィスのように場数を踏んでいるFPオフィスでやるのが無難です。そのくらい手間がかかり難易度が高い方法と言えます
その手順は以下の通りです
１、返済比率の確認
２、仮審査
３、適合証が発行されることの確認
４、賃貸借契約書の作成
５、本審査
６、離婚
７、売買契約書と重要事項説明書の作成
８、現在の銀行に精算金の確認
９、火災保険をどうするか
１０、金銭消費貸借契約
見ての通り、専門家の領域というくらいに難易度が高いです。この段階で自分では無理という方はご相談ください。
