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住宅ローンを夫名義から妻名義へ
当オフィスは住宅ローンの審査と手続きを専門に住宅ローン相談をしています。例えば、通らなくてお困りの方や離婚で住宅ローンの名義変更したい方からの相談が多くなっています。
今回は、審査と手続きで非常に難易度の高い離婚での夫名義から妻名義への変更に関して解説します。実はこの住宅ローンと不動産を妻名義に変更してお子様とこの家に住み続けたいという相談はかなり増えています。
しかし難易度が高いゆえにお困りの方も多く、人によっては諦めて売却する方もいます。
難易度が高い理由
ではなぜ難易度のでしょうか？難易度が高い理由は主に３つあります
１つは妻の勤務形態にあります。住宅ローンの審査は正社員なら問題はないのですが派遣や契約社員では審査が厳しくなり、パートタイムでの勤務だと取扱自体しないという銀行も多いです。
２つ目に年収です。夫と比較して年収が少ない妻が多いので、結果的に返済比率という住宅ローン審査の基準で弾かれてしまいます
３つ目が専門家の少なさです。この相談では住宅ローンの審査と手続きが複雑なので、住宅ローンの実務を熟知している必要があります。金利と団信の記事やブログは多いけど、審査や手続きに詳しい人は少ないというのがあります。
今回はネックの１つである、勤務形態、特に妻がパートや派遣社員だった場合どうやって住宅ローン名義変更をすればいいのかをじっくりと解説します
住宅ローンの名義変更でのパターンはどれなのか？
夫から妻へ離婚による名義変更のパターンは複数あります。まず現在の住宅ローンがフラット３５なのか、それとも銀行の変動金利（１０年固定含む）なのかによって取るべき方法が変わります
妻の状況が、返済比率・個人信用情報・健康状態に問題がないケースで正社員であれば大丈夫と言えます。しかし勤務形態が派遣社員、パート、契約社員の場合は慎重に進めていきます。
なぜなら銀行の住宅ローンでは派遣社員や契約社員、パートでは審査が通らない可能性があリます。また勤務年数が短い場合も厳しくなります。
勤務形態が派遣社員やパートであったり勤務年数が１年未満の場合でも審査に融通が利くのがフラット３５となり今回はフラット３５を離婚での名義変更で利用することを考えます。
今回のモデルケースでは変動金利からフラット３５のパターンでブログを進めていきます。
フラット３５を使うメリット
離婚での住宅ローン名義変更でフラット３５を利用する最大のメリットは勤務年数と勤務形態を問わないということです。個人信用情報CICと返済比率がOKであれば変更のチャンスがあります。
フラット３５にした方がいい理由は審査以外にも３つあります。
１、子育てプラス＋中古プラスの利用で金利面で有利
２、固定金利で支払いが上がらない安心感が得られる
３、健康状態に不安があっても団信非加入で大丈夫
こう考えると年収が少ない妻にとってはフラット３５を利用しての名義変更がとても使い勝手がよく選択肢に入れないといけないかがわかります。
しかし注意事項があります。実はフラット３５は制度的に夫から妻への「借換」は不可なのです。ここは重要なポイントなので覚えておいてください。これを踏まえて次の話へとつながっていきます
借換不可でも利用できるとは？
そもそも住宅ローンの名義変更は、原則認められません。その上で、離婚という特別な事情がある場合には、『借換』ではなく『妻名義の新規契約』としてならOKなのです。
フラット３５で離婚借換はできるのか？
その答えは？と聞かれたら『NO』なのですが少し解釈を変えて新規扱いであれば『YES』となるのです。方法があります。借換と新規扱いではどこが違うのでしょうか？
簡単に言えば離婚後に元夫という「他人」から手続き完了まで賃貸にて借りておいて手続き終了後に買い取るという形にします。
この方法で大事なので手続き方法が複雑なのでしっかりと覚えておくことです。
フラット３５での手続き手順とは
この方法は終了までハードルがいくつもあるのでできれば当オフィスのように場数を踏んでいるFPオフィスでやるのが無難です。そのくらい手間がかかり難易度が高い方法と言えます
その手順は以下の通りです
１、審査が通るかの確認（返済比率、個人信用情報、病歴）
２、フラット３５で仮審査
３、適合証が発行されることの確認
４、賃貸借契約書の作成
５、本審査
６、本審査承認後に離婚
７、売買契約書と重要事項説明書の作成
８、現在の銀行に精算金の確認
９、火災保険をどうするか
１０、登記の見積もり
１１、金銭消費貸借契約
１２、実行
以上の過程となります。いかがでしょうか。
実際の手続き方法
それでも自分でなんとしてもやりたいという方はこの先をお読みください。うまくいった先には煩わしいことから解放された素敵な笑顔となります
反対にここで諦めるとリスクだけが残っていきます。リスクとは何か？
１、元夫が支払えず差押などのリスク
２、再婚した場合の支払い懸念
３、元夫が再婚後に死亡した場合の相続問題
こういったリスクを避けて幸せに暮らすためには住宅ローンの名義を入れ替えて、不動産名義を妻にするしかないのです。
この段階で自分でやるのは無理、でもお子様と今の家で楽しく暮らしたいという方はご相談ください。全力でお手伝いします。
ここからは自分でやるという方のための実際の手続きのポイントと注意事項の解説をしていきます。
