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増え続ける離婚での住宅ローン相談
永野FPオフィスは住宅ローンといえば金利と団信での相談が通常ではメインであるがそれ以外の住宅ローンの審査や手続きに強みを持つFPオフィスになります
特に審査が通らないお客様の相談や離婚での借換での相談では多くのお客様から喜ばれています。この２つの相談は住宅ローンを熟知していないとできないのでネットで全国から相談されています。
今回は離婚での住宅ローン借換での住宅ローン控除を使う方法ですが、知らない方も多いのではないかと思ったのでブログにしました
今まで相談いただいた方には事前に税務署に相談に行っていただき無事に利用しています。住宅ローン控除が使えると使えないとでは大きな差がありますので本ブログをお読みいただき是非ご利用ください
離婚での住宅ローン相談とは
当オフィスに寄せられる離婚での住宅ローン相談は主に女性からのものが多くなっています。その趣旨は現在夫名義の住宅ローンを妻名義にしたいというものです。
住宅ローンと不動産の名義を妻に変えてお子様とそのままこの家に居住したい。住宅ローンを妻単独に借換をしたいというものです。
それにはまずは妻側に条件が整わないとそれは不可能になります。では条件とはなんでしょうか？
離婚で妻に名義が変わる条件
夫名義の住宅ローンまたは夫と妻のペアローンや連帯債務での住宅ローンを妻単独名義に変更するのは誰でもできることではないです。
しかしこれをしないことには不動産の名義が夫または夫と妻の共有名義となっているためにリスクが存在します。ここでいうリスクとは離婚理由が何かは知りませんがもしお金であれば差押などのリスクが存在します。
なので本来であれば離婚するのであれば確実に妻単独名義にしたいところですが、それには条件があります。その条件とはこれです。
妻が住宅ローン審査に通ること
では妻が住宅ローン審査に通るにはどんな要素がクリアしておけばいいのでしょうか。それは主に３つになります。
１、夫の住宅ローン残高
２、妻の年収と勤務形態
３、妻の病歴
夫の住宅ローン残高
マイホームを購入するときには物件価格に対してローンが通るかどうかですが、離婚での借換ではこの現在の住宅ローン残高に対して審査が通るかどうかがポイントになります。
マイホームを購入して間がないと残高は当然多く借換を困難にします。もし妻が現金を持っているのであれば残金を減らすことによって可能になるケースも多くあります。
妻の収入と勤務形態
基本的に住宅ローンは勤務形態が社員であることを条件とします。金融機関によっては派遣社員や契約社員でもOKのところもありますが基本は社員です。
収入に関してですがもちろん住宅ローンの借換審査なので住宅ローン審査でいう返済比率をクリアできる程度の年収が必要となります。
例えば残金が３０００万円で購入してから３年として手数料と登記費用が１５０万円であれば３１５０万円に対しての年収なので妻は社員かつ４００万円程度が条件といえます
妻の病歴
住宅ローンでは団体信用保険加入が条件となっていることから現在や過去の病歴も重要になります。意外と多いのが離婚で悩んだ挙句に睡眠薬などを服用しているケースです。
その際は金融機関選びは慎重に行うことになります。ワイド団信の有無の確認は必須となります。ちなみにフラット３５は利用できないので団信告知は必須となると思ってください。
住宅ローン控除を使う方法とは
妻の条件が整っていたら借換先の金融機関を決めて仮審査をするのですがそのときに保証会社から指定があるときがあります。
なんの指定かというとここが大事なのですが、住宅ローンの残高を夫から妻に『売買』という形式と『贈与』という形式がありこのどちらかを指定されます。
実は妻がこの後に住宅ローン控除を使えるのはこの『売買』とした場合であり、保証会社から『贈与』でと言われた場合は住宅ローン控除を利用することができません。
また金融機関から特に指定されない場合も多くなります。その場合は『売買』と取ると住宅ローン控除が使えるようになります。ではフローは５段階となっています。
１、税務署での個別相談
２、売買契約書の作成
３、金銭消費貸借契約後に登記
４、確定申告
５、適用確認
１、税務署での個別相談
妻での住宅ローン仮審査後に金融機関に売買か贈与かの確認をします。ちなみに登記費用は売買の方が安くなります。
もし金融機関が売買もしくはどちらでもいいということであれば売買を選びます。残高を売買価格として住宅ローンを組む場合に住宅ローン控除が使えるかの確認を税務署の個別相談を申し込みます。
今まで全てのケースで利用できましたのでそのときに確定申告での注意点を確認しておきます。ここで確認しておくと確定申告が楽になります
ただし注意点としては仮審査は離婚前でもできますが本審査は離婚後になりますので、仮審査承認から離婚成立までに長引くと残高が変わることがあるということです
また残高が税務上適正なのか、住宅価格からかけ離れた残高になっていないか、現金を多く入れが場合には注意が必要なのでそこもチェックしてもらいます。
２、売買契約書の作成
離婚も成立して本審査が終了したら住宅ローンの契約に向けて準備します。その１つが売買契約書の作成です。契約書なのでもちろん夫の同意が必要になります。
住宅ローン控除を利用する場合には売買契約書が必要になります。その他にも不動産の登記事項証明書や残高証明書も必要となります。
ただし売買契約書作成では費用がかかりますのでその点は承知いただく必要があります。しかしローン控除が使えるのであれば採算は合います。
３、登記
金融機関で金銭消費貸借契約が終わり夫の借入をクリアにして妻との入れかえが終わると同時に登記の申請を司法書士は行います。
登記簿ができたら内容の確認をしてください。そして確定申告では不動産の登記簿が必要になります
４、確定申告
住宅ローン控除を受ける際は初年度は確定申告になります。２月１５日から３月１５日までの１ヶ月間に行なってください。
ここではネットからやってもいいですが最初に税務署で個別相談をしていますのでそこで聞いた注意事項通りにすればいいです。
お客様を見ているとネットでではなく直接伺っている方が多いようです。
５、適用
数ヶ月後に適用になっていれば所得税が返ってきます。ただし住民税は引かれるだけなのでご注意ください。
まとめ 離婚での住宅ローン相談で住宅ローン控除を使うには
離婚での借換では売買を選ぶことで住宅ローンを使うことが可能になります。ただしその際には税務署の個別相談に行って利用可能かや確定申告での注意事項などを聞いておきます
ここではフローなど別で難易度の高い手続き関係には触れてませんがそれはこちらのブログを参照にしていただければと思います。
いかがでしたでしょうか。離婚での住宅ローン借換で住宅ローン控除が使えることがあることは分かりましたでしょうか。
もしその前の住宅ローン借換自体がわからない、不安な方がいれば是非ご相談ください。弁護士さんからも依頼をいただくくらい豊富な実績を持っています。
ご相談は公式LINEもしくは電話でお受けしています。
熊本市で唯一の住宅ローン専門のFPオフィスです。ローン会社で審査していた強みを生かしてマイホーム購入を初めてする方へネット銀行の使い方から変動金利か固定金利かのお悩みやライフプランを作成した資金計画まで知らないというだけで失敗したり損したりしないようにお客様のマイホーム購入を引き渡しまで全力でサポートしています。
