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離婚での名義変更タイムスケジュール
住宅ローン審査の専門家、FPの永野です。
当オフィスは住宅ローン審査に特化したFP事務所になります。サラリーマン時代にローン審査で『落とす側』だったので審査する気持ちがわかるというのが特徴です
今回のブログは離婚での住宅ローン相談でお客様から言われることをそのままブログにしました。
早く離婚したいがその前に
「一刻も早く離婚届を出して、スッキリしたい！」
「顔も見たくないから、ハンコを押して役所に走りたい！」
そのお気持ち、痛いほどよく分かります。でも、ちょっと待ってください。その「勢い」だけで離婚届を出してしまうと、後で住宅ローンという名の「地獄」を見ることになります。
令和8年現在、不動産価格の高騰もあって、離婚時の名義変更や借り換えのハードルはかつてないほど高くなっています。
今回は、失敗しないための「住宅ローン名義変更のタイムスケジュール」を公開します。助太刀いたす！
この記事でわかること
- ✅ あなたの住宅ローンタイプ別・名義変更の難易度
- ✅ なぜ「離婚届より先」でないとダメなのか？3つの決定的理由
- ✅ 失敗しないための「6ヶ月逆算タイムスケジュール」完全版
まず確認！あなたの住宅ローンは「3つのどのパターン」か
まずは現状把握からスタートです。住宅ローンの契約形態によって、難易度は天と地ほど違います。「登記事項証明書（謄本）」と「ローン契約書」をお手元にご用意ください。
| パターン | 状況 | 難易度 |
|---|---|---|
| ① 夫単独名義（妻は連帯保証人なし） | 夫が家を出る or 妻が住み続けたい | ★★★ |
| ② 夫婦共有名義（妻が連帯債務者） | 持分が設定されている場合 | ★★★★ |
| ③ ペアローン（それぞれが債務者） | 2本の契約がある最も複雑なケース | ★★★★★ |
特にパターン③のペアローンは、離婚時に最も揉めるケースです。お互いが借金を抱えている状態なので、どちらか一方にまとめる（一本化）には、相応の収入と信用力が必要になります。
そのまま何もせずに双方で支払いをしている方が多くいますが、それは今後の人生から考えればやめた方がいいです。リスクだけが残るからでう
ポイント！ご自身のパターンがわからない場合は、法務局で「登記事項証明書」を取得するか、銀行から届く「返済予定表」を確認してください。名義人が1人か2人かで判断できます。
【核心】なぜ「離婚届より先に」動かないといけないのか？
「とりあえず離婚届を出して、落ち着いてから名義変更すればいいや」
これが最も危険な思考です。絶対にやめてください。理由は以下の3つです。
1. 財産分与の登記は「離婚と同時」が鉄則だから
住宅の名義変更（所有権移転登記）の原因となる「財産分与」は、法的には離婚が成立してからでないと効力を持ちません。
しかし、実務上は離婚届を提出した後に本審査をすることになります。承認後に決済日当日に登記申請を行います。つまり時間がかかるのです。
時間が空いてしまうと、相手の気持ちが変わったり、連絡がつかなくなったりして、登記に必要な書類（印鑑証明書など）をもらえなくなるリスクがあるからです。
円満な離婚でない時もこの書類の受け渡しで困難が生じることもあります。
2. 銀行の審査・手続きには3ヶ月程度かかるから
名義変更をするには、今のローンを完済して新しく借り換えるか、住宅ローンの名義を夫から妻へ変更するための住宅ローン手続きを必要があります。
これは事実上新規の住宅ローンなので中古住宅を購入するのと同じくらいの審査期間と手間がかかります。
離婚届を出した後に「審査に落ちた」としてもまたまた籍を戻す事は当然できないです
3. 「居住実態」が変わると一括返済のリスクがあるから
これが冒頭のAさんのケースです。多くの住宅ローン契約には、「本人が住むこと」が条件とされています。
離婚して名義人が家を出て行き、別居したことが銀行にバレると、「契約違反」として一括返済を求められる可能性があります。
これを防ぐためにも、事前に銀行に相談し、承諾を得ておく必要があるのです。
ポイント！準備は「離婚前」に完了させ、本審査前に離婚届提出と同時に公正証書作成を行うのが理想的なゴールです。これを実現するためのスケジュールを次章で解説します。
失敗しない！６ヶ月逆算タイムスケジュール
では、具体的にいつ何動き出せばいいのでしょうか。離婚届を提出する日を「Xデー」として、そこから逆算したスケジュールを作成しました。
【Ｘ月＝離婚届提出日と設定】
| 時期 | やること | 注意点 |
|---|---|---|
| 6ヶ月前 | 名義・残債・物件評価額の確認、CIC開示 | まずは現状を数字で把握する |
| 5ヶ月前 | 弁護士・司法書士・FPへ相談 | 専門家選びが成否を分ける |
| 4ヶ月前 | 銀行へ相談・借り換え先の選定開始 | 現在の銀行と他行を比較検討 |
| 3ヶ月前 | 住宅ローン仮審査申込み | 審査落ちに備えて複数行に申込む |
| 2ヶ月前 | 本審査・必要書類準備 | 源泉徴収票・離婚協議書（案）が必要 |
| 1ヶ月前 | 離婚届提出 審査通過→契約準備・公正証書作成 | 離婚条件を公正証書で確定させる |
| 当日 | 住宅ローン決済 | 司法書士の同行が必須で安心 |
| 2週間後 | 登記完了・抵当権変更完了 | これで名義変更完了！ |
FP永野より： 特に重要なのが「6ヶ月前」の現状把握です。家の価値（いくらで売れるか）とローンの残高（いくら残っているか）を知らないと、財産分与の話し合いすらできません。不動産会社の無料査定などを活用しましょう。
売却しても残債が残ってしまう場合も多いので妻とお子様がそのまま住むのであれば、住宅ローンの名義変更をするべきです
パターン別「名義変更」の具体的手順
ご自身のパターンに合わせて、具体的な手順を確認しましょう。
パターン１：夫単独名義→妻に名義変更したい場合
妻が今の家に住み続けたい場合、最も多いのがこのケースです。方法は大きく2つです。
1. 妻が自分の名義で住宅ローンを組み直す
妻の収入で審査に通れば、夫のローンを完済し、妻名義の家にすることができます。これが最も綺麗で後腐れのない方法です。
しかし住宅ローンの残金、勤務形態などによって住宅ローンの難易度が天と地ほどの差があります。
2. 夫名義のまま妻が住む（難易度高）
妻の収入が低く審査に通らない場合です。銀行の承諾が必要ですが、夫がローンを払い続け、妻が家賃として夫に支払う等の取り決めをします。
ただし、夫が再婚したり支払いが滞ったりするリスクがあり、推奨はできません。
パターン２：共有名義の解消
夫婦で半分ずつ持っている場合などです。どちらかが住み続けるなら、相手の持分を買い取る形になります。
例えば、夫が住み続けるなら、妻の持分を夫が買い取り、その分のローンも夫が引き受けます。この場合、夫の単独年収で増えたローンを返せるかどうかの再審査が必要になります。
注意点：オーバーローンの場合
家の価値よりローン残高が多い「オーバーローン」の状態だと、売るに売れず、名義変更も難しくなります。この場合は、任意売却なども視野に入れた専門的な判断が必要です。
パターン③：ペアローン一本化（最難関）
2本のローンを1本にまとめる手続きです。残債が合計4,000万円あるなら、それを1人で借りられるだけの年収が必要です。
一本化ができない場合は、「売却して精算する」のが最も現実的な解決策になります。無理に維持しようとすると、離婚後も元配偶者との連絡が必要になり、精神的な負担が続きます。
銀行は何を審査するか？通るための3条件
名義変更（借り換え）の審査で、銀行が見るポイントは通常の住宅ローンと同じです。
1. 収入・返済比率
新しく名義人になる人の年収に対し、年間の返済額がどれくらいの割合かを見ます。一般的に「返済比率35%以内」が目安です。
2. 信用情報（CIC）
これが盲点になりがちです。過去にクレジットカードやスマホ代の支払いを延滞していると、CICに「Aマーク」や「異動情報」がつき、審査に通りません。
離婚のゴタゴタで支払いを忘れてしまい、ここで引っかかる人が非常に多いのです。
3. 物件評価
銀行は「家の価値」以上の金額は貸してくれません。残債が家の価値を上回っている場合は、差額を現金で用意する必要があります。
またフラット３５を使う場合は、適合証が出るかも重要です。
ポイント！「CICに問題があるから無理だ」と諦めないでください。フラット35や地方銀行など、柔軟な対応をしてくれる金融機関もあります。まずは自分の信用情報を知ることから始めましょう。
【無料相談はこちら】
CICや住宅ローン審査に不安がある方は、FP永野に直接相談できます。
熊本県唯一の住宅ローン専門FPオフィスとして13年の豊富な経験と実績
📞 フリーダイヤル：0120-929-943💬 LINE相談も受付中
【FP実例】令和の離婚×住宅ローン、成功と失敗の分岐点
失敗事例：Aさん（40代・熊本市）
状況：夫のモラハラに耐えかね、話し合いの前に離婚届を提出。夫は家を出て行き、Aさんと子供が残った。
結末：Aさんはパート勤務で年収２２０万円。パート勤務ということで銀行の住宅ローンの審査にはどこも通らず。
最終的に夫の希望通りに家を売却し、アパートへ転居することになりました。「もっと早く相談していれば」と悔やまれていました。
もしもっと早く相談いただいていれば妻名義に変更可能な相談でした。
成功事例：Bさん（30代・熊本市）
状況：性格の不一致で離婚を決意。Bさん（妻）は正社員で年収350万円。子供が転校したくないと泣かれたので、今の家に住み続けたい。
結末：離婚を切り出す前に当オフィスへ相談。まずはCICを確認し問題ないことを確認。地方銀行で事前審査を行い、夫の残債2,000万円をBさんが借り換える承認を取り付けました。
その後、夫と離婚協議を行い、公正証書を作成。離婚届提出 後日本審査をして承認。その後融資実行・登記移転を行い、無事にBさん単独名義の家になりました。
よくある失敗パターン5選【FP永野が見てきたNG行動】
- 先に離婚届を提出してしまう
これが最大にして最強のNG行動です。全ての手順が狂います。
- 銀行に黙って名義変更する
登記簿を見れば銀行にはバレます。契約違反で一括返済のリスク大です。
- 相手への感情から手続きが遅れる
「顔も見たくない」と連絡を絶つと、手続きが進まず、結果的に自分が損をします。第三者（弁護士やFP）を入れるのが賢明です。
- 養育費と住宅ローンを混同して話し合う
「ローンを払う代わりに養育費はなし」という口約束は危険です。ローンは銀行との契約、養育費は子供の権利。別物として公正証書に残しましょう。
- 「後でなんとかなる」と放置する
財産分与請求権には「2年」という時効があります。離婚後2年を過ぎると、家を分けてくれと言えなくなります。
まとめ＆チェックリスト
離婚時の住宅ローン名義変更は、時間との勝負であり、正確な知識が必要です。今日からできる3ステップを実践してください。
今日からやること3ステップ
- 登記事項証明書とローン契約書を確認し、現状を把握する
- CICを自分で開示して、信用情報に傷がないか確認する
- FP・弁護士・司法書士に早めに相談する
離婚前確認チェックリスト
- ローンのパターン（単独・共有・ペア）を確認した
- 残債と物件評価額を比較した（アンダーローン or オーバーローン）
- 名義を引き受ける側のCICを確認した
- 銀行への相談を開始した
- 離婚協議書を公正証書で作成する予定がある
- 司法書士に登記申請を依頼した
FAQ（よくある質問）
Q1: 離婚届を出してしまいました。今からでも名義変更できますか？
A1: 可能です、諦めないでください。ただし、難易度は格段に上がっています。元配偶者の協力が不可欠ですので、連絡が取れるうちに急いで専門家（司法書士やFP）に相談し、財産分与の登記と借り換え審査を進めてください。時効の2年が過ぎる前に動くことが重要です。
Q2: 妻の年収が低い場合、住宅ローンの審査に通る可能性はありますか？
A2: 年収だけで判断されるわけではありませんが、一般的に年収200万円未満だと単独での借り換えは厳しいのが現実です。ただし、親やお子様を連帯債務にする、親子リレーローンを活用すれば大丈夫で
またはフラット３５を検討するなどの選択肢はあります。まずは現状の収支をFPに見てもらうことをお勧めします。
Q3: 離婚後、元配偶者が住宅ローンを支払わなくなった場合、どうすればいいですか？
A3: 連帯債務、連帯保証人になっている場合がほとんどなので、あなたに請求が来ます。支払わないとあなたの信用情報に傷がつきますし、最悪の場合、家が競売にかけられます。
これを防ぐためにも、離婚時に「単独名義への借り換え」または「売却」で関係を清算しておくのが一番です。口約束の「払い続ける」は信用してはいけません。
FPからのアドバイス
離婚と住宅ローンの問題は、一人で抱え込まないでください。タイミングを間違えると取り返しのつかない事態になります。
名義変更もいろんな住宅ローンがあります。審査の専門家ならではの相談をいたします。今すぐ専門家に相談することが、あなたとお子様の未来を守ることになります
永野FPオフィス 担当FP 永野 修
📞 0120-929-943
FPは『人生のゲームチェンジャー』
私が専門としているのは 住宅ローンの「入口」と「出口」 を支えることです。 入口（審査）：「果たして自分は住宅ローンに通るのか？」という最初の関門。CICなどの信用情報、年収、勤務形態などで不安を抱える方が多いですが、正しい知識と金融機関の選び方で逆転できることも少なくありません。 出口（支払い）：「35年間、本当に払っていけるのか？」という長い道のり。返済比率やライフプラン、団信や固定金利の選び方を踏まえて、無理のない資金計画を一緒に作り上げていきます。 住宅ローンは「入口」と「出口」がそろって初めて“安心できるマイホーム購入”が叶います。 審査に不安がある方も、将来の返済が心配な方も、まずはお気軽にご相談ください
