離婚で住宅ローンはどうすればいい？
離婚で夫名義のマイホームを妻名義にする方法はどうしたらいいか？この相談でお客様が１番困っているのが正確な答えを持っている人が少ないということです
・売るしかないのでは
・不動産の名義だけ妻に変えればいいのでは
・不動産屋さんに売却したことにして名義変更すれば
お客様が望んでいるのは住宅ローンを借換して名義を妻にしてそのままこの家に住みたいというものです。しかもあまりお金がかからない方法で、です
当オフィスでは住宅ローンの審査の専門家として夫名義の住宅ローン、不動産を妻名義にすることをお手伝いしています。
今回は妻の住宅ローンを銀行の住宅ローンからフラット３５を使って変更する方法を解説します。
銀行からの名義変更の方法
現在の住宅ローンが銀行だった場合に夫名義から妻名義にするには主に３通りあります。どの方法でも条件さえ合えば可能です。３つとは何か
１、今の銀行で名義変更
２、違う銀行で名義変更
３、フラット３５で名義変更
どちらにしてもまずは今の銀行に相談することから始まります。しかしお客様によってはお断りされることがあります
例えば借地権付きの住宅の場合などです。もっとも離婚での変更自体をやらない金融機関もあります。その場合は他の銀行や金融機関にするしかないです。
今回はフラット３５への変更を前提に解説していきます
住宅ローンを妻名義にする最大のメリット
夫の名義そのままで妻が住宅ローンを支払ってそのまま住んでいる方もいます。その際にリスクが存在しています。そのリスクに目をつぶっていると致命傷的出来事が起こります。
ある相談では、不動産の名義だけ変更して住宅ローンはそのまま元夫名義、支払いも夫名義、抵当権もそのままにしていました。養育費などの取り決めと一緒に公正証書を巻いていました
しかし元夫から連絡がありました。
『支払いが厳しくて破産しそう』
土地は妻の母名義なのでこのままでは母の土地が競売にかかってしまう。どうしたらいいですか？
最初の時点で住宅ローンの名義変更をして元夫と無縁にしておくのが正解でしたが、その時にこのリスクを聞いてなかったようです。
妻名義にする最大のメリットは『今後の生活の安全』です。お子様と不安のない新しい生活の基盤となる住宅ですからね。
住宅ローンを妻名義にする経済的メリット
住宅ローン名義を変更するには住宅ローンの審査が通る必要があります。住宅ローンを自分で組むとなるとマイホームの支払いが妻となるため経済的負担が増えます
しかし経済的メリットもあります
１、住宅ローン控除
２、団信がある
現在（令和８年１月）住宅ローン控除の制度ではこの制度が使えますので所得税もしくは住民税の支払いが軽減されます。
また住宅ローンには団信があるので妻自信が死亡したり、団信によっては３大疾病にしておけばガンになった場合でも住宅ローンの支払いがなくなりそのままお子様と住むことができます
経済的にこれはやってはいけない！
妻名義に変更するのを誰に相談するのかは悩ましいところです。なぜなら方法がいくつか存在するからです。
例えばある不動産屋さんに相談した妻は、残金が３０００万円ある夫名義のマイホームを不動産屋さんが買い取ってくれるというのです。そしてそれを妻に３２００万円で売ると言われたそうです。
またある妻は不動産屋さんに同じく残金３０００万円ある住宅ローンの借り換えに際して手数料２００万円と言われたそうです。
このようにここで大金を使ってしまうとその後の生活や老後資金に影響してしまうので、相談する人を選ぶ必要があります
フラット３５を使って名義変更する条件
離婚での住宅ローン相談で妻に名義変更をするという相談を受けていますが、成功するには条件というものがいくつかあります。
その最初は住宅ローン審査が通ることです。特に妻は夫よりも年収が低い人も多いし、勤務も派遣社員や契約社員またはパートタイマーという人も少なくないです
しかしフラット３５であれば勤務形態や勤務年数は気にする必要がなくなります。ここが銀行の住宅ローン審査とは圧倒的に違うところです。
では何が問題なのか
それは返済比率になります。返済比率とは借入と収入のバランスと言えばいいのでしょうか。計算の要素は主に５つあります
１、収入（所得）
２、返済負担率
３、住宅ローンの審査金利
４、現在の住宅ローンの残高＋諸費用
５、現在の借入の月の支払額
計算式は以下のように電卓で打つと簡単に出ます。あくまでも簡易的な計算なので数値が厳しい場合は正式に計算してください
年収×返済負担率÷１２ヶ月・・・①
①ー月の支払額・・・②
②÷0.３３１２×１００・・・③
返済負担率・・・年収４００万円以上は３５％ 未満は３０％
月の支払額・・・リボや月払いの金額 １回払いは除く
審査金利0.３３１２・・・１００万円を金利２％で３５年支払った場合
③ででた数字が住宅ローン金額よりも多ければOK
この返済比率は最低条件です。これが満たされていないとフラット３５を使った妻名義への変更はできないです。
この条件を今は満たしていないけど改善する方法もいくつかあります。例えば親からの贈与で借入額を減らすというものです。
フラット３５の金利は？
フラット３５の金利は固定金利になります。今の金利上昇局面で固定金利というのは安心する方もいらっしゃることでしょう。
それともう１つフラット３５の制度である子育てプラスや中古プラスといった制度も利用可能です。これにより５年目までの金利は変動金利よりも低い方もいることでしょう。
子育てプラスや住宅ローン控除、団信などを利用してフラット３５を使って名義変更をしていきます。
フラット３５ならどこの金融機関でもいいのか
フラット３５という商品は住宅金融支援機構の金融商品でそれを各金融機関が代理店として利用しています。
審査は各金融機関でまずは行い、その後に住宅金融支援機構で行います。なのでどこの金融機関のフラット３５でも審査が同じというわけではないです。審査が通りやすいフラット３５を使いましょう
実践編 離婚でのフラット３５の使い方
フラット３５に向いている人
フラット３５を使って離婚での住宅ローン名義変更をする妻のお手伝いをしていますが、使った方がいい人というのはどんな人でしょうか
１、固定金利を望む人
２、派遣社員・パートタイマの方
３、物件の関係で銀行で通らない方
以上は方は夫名義から妻名義に住宅ローンと不動産を変更したい方に向きます。審査が通ることが最低条件なので２と３に関してはむしろフラット３５を使うしかないです
