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離婚での住宅ローン借換
最近、この離婚での住宅ローン借換の相談がとても多い。まずは銀行に相談したけどいい返事がもらえず、次にネットの記事を読んだけどできないとみたけど諦めずに当オフィスに相談してみたというものです。
この離婚での住宅ローン借換相談は住宅ローン相談の中でも複雑かつ難易度が高いものなので理解している人が少ないようです。私自身がネットを見ても『何か違う』と思われるブログや記事が多いです。
当オフィスでは弁護士さんからの依頼も含め数多く離婚での借換の依頼を実行してきました。住宅ローンが通れば人生が変わるというゲームチェンジャーの役割をしてきました
そんな本気で悩んでいる女性のお役に立ちたいと思うのは山々ですがそんな当オフィスでもやはり誰でも夫から妻への住宅ローン借換ができる話ではありません。
では当オフィスではどんな女性ならお役に立てるのでしょうか。今回のブログは離婚での住宅ローン借換ができる条件を書いてみます。
夫から妻へ住宅ローンを借り換えできる条件
住宅ローン相談をしている中でコンスタントに相談をいただくのがこの離婚でも住宅ローン借り換え相談です。相談者が口を揃えていうのが『できない』と言われたとのことです。
最も銀行でできると言われた場合に当オフィスには相談してこないのでそれなりのできない理由がある相談が多いのも事実です。
では離婚の際に夫名義の住宅ローンを妻名義に借り換えするのに必要な条件とはなんでしょうか。これは住宅ローン審査の基本が理解できていないとわからないので他の士業の方では難しい話になります。
１、妻の就業状態 ２、妻の返済比率 ３、妻の信用状況（CICなど） ４、妻の健康状態（団体信用保険） ５、現在の金融機関と支払い状況
この５つが離婚で住宅ローン借り換えができる要素となります。簡単にいうと妻は住宅ローン審査に通るのか、と借り換え手続きができるのかの２つになります
この条件を確認した上で話を進めていきます。
不動産の名義だけ変えることは可能か
住宅ローンの名義を夫から妻に変更するには妻が住宅ローンの審査に通ることが条件となりますが『もしかしたら通らないかも？』という方もいることでしょう。
そんな時に次に考えるのは住宅ローンの名義はそのままで不動産の名義だけ夫から妻にできないか、というものです。
最近の相談でも弁護士さんから不動産の所有権だけ変更すればいいと言われた方がいましたがそれは本当に問題はないのか？その答えは『やめた方がいい』となります。
その理由は抵当権の約款にもし不動産の所有者を変更する場合にはあらかじめ金融機関に話をすることとなっているからです。仮に金融機関にその相談をしたとしても金融機関は許可をすることはないでしょう。
金融機関に無断で不動産の名義を夫から妻に変更することは可能なのか？変更の手続きは可能ですが住宅ローンで貸している金融機関に無断で変更することはもし金融機関にバレてしまった場合、それなりのペナルティを覚悟する必要があるでしょう。
バレるのか？と聞かれると何かないと誰ないでしょう。たとえばその１つが滞納です。競売しようと金融機関が不動産謄本を取得したら名義が変わっていたとしてら大騒ぎになることでしょう
それまた不動産の名義を妻に変更しても住宅ローンの名義が夫である以上、もし妻が支払いに遅れたら元夫にその責任はいくことになります。
それでも強行する人もいるでしょう。もしそれが金融機関にわかってしまったらどうなるでしょうか。いくつかの金融機関に尋ねましたが答えはありませんでした。やめておきましょう
借換ができない場合はどうしているのか
離婚での住宅ローンの借換の審査は妻の就業状態と個人信用情報など残高に対して審査が通るかが問題ですが、それでも審査が通るほど収入がない、またはどうしようもない方もいるでしょう
そんな人はどうしているのかを金融機関の方と話をすることがありますが大きく分けて２つあるようです。
１、不動産を売却する
２、そのままにして支払いを妻がする
本来は住宅ローンを借り換えてローンも不動産も妻の名義にするのがベストですが、それができない場合は家を売却してスッキリする方もいます。
しかしここでも問題があります。そう、ローン残高以上の金額で売れるのかという問題です。もし売れるのであれば売却も候補になります。しかし売りたくないという方も多いです。
そしてこれが一番多いのではと思うのですが住宅ローンもそのままにしておき、支払いを妻がしていきというものです。
そのリスクは妻が病気やリストラなどで支払いが困難になった場合、元夫はどうなるでしょうか。きっと不動産の差し押さえや個人信用情報が毀損してローンが組めないなどかなりの不利益を被ることになります。
そう考えると離婚の際はこの住宅ローンはなんとかしたいわけです。審査が通る金融機関はどこなのかも大事な要素になってきます。
借換先の金融機関
この５つの条件を確認して問題ないと判断した時に次に進みますが、次にすることは何かというと『現在の住宅ローンを借りている金融機関』と話をすることです。
実は離婚での住宅ローン借り換えは先に仮審査をするのですが本審査は離婚成立後しかできません。つまり離婚前は仮審査まで終わらせます
現在の金融機関に相談すると反応は２つにわかれます。
１、そのまま仮審査をする
２、別の金融機関で対応と言われる
このあたりは金融機関によって違いますので注意してください。フラット３５でもどこの金融機関かでその対応は違います。
そのまま借り換えできそうな場合は今の銀行で仮審査をします。この時に注意したいことはローン金額になります。ローン金額を残高にするのか、それとも諸費用（登記費用・ローン手数料など）も含めるのか、それとも現金を入れてもっと少ない金額にするかです。
そのまま今の金融機関で仮審査をして承認が出た時はいいのですがもし否決や条件付きになった場合はその他の金融機関で仮審査をすることになります。
この他の金融機関で仮審査する場合、審査をしても通らない金融機関がありますのでそこでは審査をしないようにしてください。どこの金融機関かはここでは割愛します
円満な離婚か、調停かでも違う
離婚前に仮審査までをしておき離婚後に本審査から金銭消費貸借契約となるのですが、本審査の時は仮審査から結構時間を経てからになることが多いです。
仮審査から本審査までの時間によって変わることがいくつかありますので注意します。１つは住宅ローン残高が変わります。当然支払いが進んでいますので少なくなっています。
もう１つは本審査では夫名義の住宅ローン支払いで利用している通帳のコピーを提出します。ここで住宅ローンの未払いが起こってないかも確認します。
そして奥様自身の健康状態の変化も重要になってきます。時間が経つことはここでは味方してくれないことが多いです。
時間がどのくらいかかるかは離婚の進み具合にもよります。話し合いによる円満な離婚なら早期に進んでいきますが調停や裁判になれば時間がかかります。
もし調停や裁判で離婚となる場合は、調書や判決は必ず身を通すようにします。住宅ローンの手続きとは沿っていない内容であることがあります。
また調書などの内容によってはたとえば諸費用は双方折半となっていることもあるのでそうすると諸費用は少なくて済みます。
次に現在の金融機関で他の銀行へ借り換えしてくださいと言われた場合にどうすればいいのか、です。この時に注意点は３つあります。
３つの注意点とは？
今の銀行で借り換えができないのであれば他の銀行で借り換えるしかありません。もちろん仮審査が承認になることが条件ですがここでは手続きで注意点が３つありますので知っておいてください。
１、今の銀行に抵当権抹消の用紙は当日にもらえるのか
２、借り換え先の銀行は上記１の書類を当日に必要か
３、借り換え先に審査は通るのか
１、借換の当日に発行してくれるか
通常は債務（借入）が借り換えでなくなるともう抵当権を入れておく必要がないので住宅ローンの債務がなくなったことを確認して抵当権抹消の手続きに必要な用紙を発行してくれます。
しかし銀行によってはすぐに発行してくれないのです。例えば肥後銀行などは１か月以内になどと言います。基本的に肥後銀行から他の銀行への借り換えは困難を極めます
２、借換先は当日が条件か
借り換え先の銀行が当日に抵当権設定の手続きをすることが条件であれば上記のような銀行の場合は借り換えができません。ここが大事なところです
そうなると借り換え先は上記の件で当日に抵当権の設定をしなくてもOKな銀行を選ぶことになります。これを調べておかないと借り換えはできません。
３、住宅ローン審査は通るのか
当たり前ですが住宅ローンは審査が通らないとその銀行を選ぶ意味がないです。だから新築であろうと借り換えでも審査が通る銀行を選ぶのが絶対条件です。
それには借り換え先の審査金利や返済比率の基準の確認、そしてお客様の今の住宅ローンの残金、残年数、そして他の債務、年収の確認が欠かせません。
そしてもう１つお客様は心が痛んでおりますのでメンタル的に厳しい方が結構います。毎回、団信の告知には気を使います。団信が通らないと住宅ローンも承認とはなりません。
相談は住宅ローン審査の専門家にすべき理由
住宅ローンの借り換えができないと離婚できないのであればこの離婚を本当にしたいのであれば審査に精通しているFPに依頼するしかないです
この離婚での住宅ローン借換は住宅ローン相談の中でも難易度が高いのと住宅ローンの手続きが複雑でこの２つを正確に理解している人でないと実行できないことがあります。
変動金利から変動金利への借換でもいくつもパターンがあり、フラット３５でも３つのパターンがあります。このように今のローンがどこなのかでも大きく違うので難しかったりします。
当オフィスでは最初のヒアリングで実現の可能性と実行方法を説明します。そして仮審査をどこの銀行ですればいいかの話もできます。
そして本審査は離婚後になります。また仮審査ではいくつか条件が出ますのでそのケアも必要です。通常、本審査では現在の住宅ローンの支払い口座のコピーや戸籍謄本での離婚も必要です。
借り換え実行のお手伝いからと住宅ローン控除の件も含めてフォローまで妻の希望が実現するまで一緒にやっていきます。
離婚してお子様を幸せにするなら
離婚後にお会いすると皆最初に会ったあときとは違う表情なのが印象的です。自分の意思で離婚した人も夫から言われての人も笑顔、笑顔です。
お子さまとの新しい生活は色々とあるようですが新しい一歩を踏み出しています。そして勤務の時間を増やして収入UPした人も多いのも特徴です。
『子どものために頑張ります』
こどもさんからも『離婚してよかった』と言われているらしくその言葉でまた頑張ろうとしているようです。『それでもここまで来るのに大変でした』
住宅ローンだけでも大変だったのでそれは理解できます。でも行動したからこそ掴んだ次の幸せでした。ここで最悪なのは考えすぎての先送りです。
本気でお子様を幸せにするのであれば躊躇なくご相談ください。初回の相談はお話をじっくりお聞きしたいので無料にしています。
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永野FPオフィスの住宅ローン相談 担当FP 永野 修
メール fpnagano@myhome-fpft.com
永野FPオフィス 永野 修『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
