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住宅ローンの諸費用は意外と高い
お客様はマイホーム購入というと家や土地の値段にしか目に入ってないけど実は住宅ローンの諸費用もバカにならないほど高い。しかも諸費用は工務店によってはかなり少なく目に出している会社もあります。
諸費用と一括りに言いますがその主要な項目とはなんでしょうか。またそれを削減する方法はあるのでしょうか。今回は主な諸費用の項目と目安の費用に関してになります。
諸費用にも気を配る必要がある
工務店やハウスメーカーからの見積もりを見ながら私が記載されてない仮審査の額を出すと『え？こんなに高くなるの？』と言われます。これは要注意です
では諸費用とは何か？それは土地や建物以外の費用という位置付けです。土地は１０００万円、建物は４０００万円などは覚えているのですがそれ以外の項目は『何それ』となりがち
しかし印紙代のように数万円のものもありますが数十万円のものから１００万円を超えるものまでありますのでその合計は３００万円を超えるときもあります
そう、マイホームにかかるものはなんでも高いのです。だからそれを計算できないFPなどに依頼すると失敗への道になります。
今回は注意すべき諸費用にはどんなものがあるのでしょうか。そのうち５つを見ていきます。
諸費用で１番高いものは？
今回は代表的なものを５つ取り上げていきます。この５つを押さえればそこまで金額が狂うことはないかと思います。１番高いのはローン手数料です
１、住宅ローン手数料
実はこれが１番高いケースが多いです。最近は住宅ローンで借りる金額の２.２％となっているところがとても多いです。しかし楽天銀行のように固定３３万円となっているところもあります
例えば４２００万円を住宅ローンで借りるのであれば４２００万円×２.２％＝９２４,０００円です。この約９２万円を現金を出してもいいのですが住宅ローンに入れることもできます。
当オフィスのお客様では全部住宅ローンに入れる方が多い。現金は残しておいて生活に使うという感じでしょうか。マイホーム購入ではこの現金管理もとても大事になります
２、登記費用
登記費用は主に２つあります。司法書士が担当する抵当権設定や保存登記と家屋調査士が担当する表題登記があります。
表題登記とは登記簿は表題部と甲区・乙区の３区画からできておりそのうち表題部には建物の住所から始まり、構造や床面積、所有者などが登記されます。
引き渡しの１ヶ月前、おおよそ家の足場が取れてクロスが終わったくらいに家屋調査士が担当して表題部の登記をします。この登記がないと司法書士は甲区や乙区の抵当権設定などができないです。
必要としては表題登記が１０万円前後のことが多いです。保存登記と抵当権設定登記などはもちろん借入額によって違うのですが概算で３０万円くらいを頭に入れておきます。
実際には建築確認済証が出てから家屋調査士に見積もりを依頼するようにしています。不動産屋さん、銀行、工務店などで知人がいれば『うちが用意します』ということが多いです。
ここで４０万円くらい見ておきます
３、つなぎ融資
注文住宅やリフォームの時でないと使わないですがつなぎ融資もバカにならない費用の１つです。まずは手数料が高くて１１万円程度でしょうか。
あとは利息の負担になります。イメージ図をつけておきますのでおおよその金額を電卓で叩いておくことをお勧めします。利息と手数料で３０万円から４０万円くらいかかるイメージです。
ここでのポイントは１、金利 ２、借入金額 ３、土地決済から建物が引き渡されるまでどのくらいの期間がかかるのかになります。
４、仲介手数料
自分の親の土地に建てる場合などは不要ですがもし土地から購入する場合ではこの仲介手数料もしっかり見積もっておきたい項目です。
計算は至って簡単で通常は『物件価格×３％＋６万円＋消費税』が１番多いです。１番多いというのはこの計算方法が上限の金額だからです。
土地が１０００万円だと３６万６千円になります。２０００万円であれば７２万６千円となりもう無視できない費用ということがわかります。
ローン手数料と同じように住宅ローンに入れることも可能です。
５、火災保険料
火災保険料は家の構造が省令準耐火構造であるかそれ以外かでも全然違います。今はZEHなどが多いので省令準耐火構造が多くなっています。
火災保険は年々恐ろしいほど高くなっているので将来的に省令準耐火構造になっていないとかなり高い金額になることも考えておく必要があります。ここ５年で２倍以上になったくらいです
省令準耐火構造だとおおよそ２０万円から３０万円の間でしょうか。５年間の料金なのですが工務店やハウスメーカーに見積もりでは１年になっていることがあるので手直ししましょう。
また５年後に必要になりますのでそれも忘れないようにしてください。
諸費用合計はいくら？
注意すべき諸費用５選ということで大まかに金額を出してみましたが５つを全部足すとざっと２３０万円程度です。金額によってはもっと大きな金額になります。
仮に３００万円以上になるものを事前に出しておかなければ計算が狂うに決まってますよね。だから当オフィスでは見積もりを見たら抜けている項目を見つけて諸費用を計算するようにしています。
そして住宅ローンの仮審査では土地や建物と合わせて諸費用も計算して用紙に書きます。もし諸費用を現金で出す場合でも仮審査ではそもまま出します。
詳細は本審査の時に土地や建物の値段とともに微調整します。とにかく仮審査の金額は返済比率ないであれば多めに、が基本となります。
この諸費用の計算こそがとても大事なのです
この計算をするFPとしないFPではお客様は大きな差になるときがあります。それはどこかというと引き渡しの時です。終わってみたら現金が残ってなくて工務店に精算ができないなんて最悪です。
でも実際に起こる時があります。
あるお客様は誰も諸費用を計算してくれなかったために引き渡し時に３００万円足りないことに気がついて現金で出すことに。そのせいで家具や家電の購入費用の予算が大幅に狂って苦しかったと言ってました。
いかがだったでしょうか。
意外とというより結構かかるのがこの諸費用だったりします。ぜひ工務店さんから見積もりが出たら計算して後から困ることにならないようにしてください。
永野FPオフィスの住宅ローンでは仮審査の前に諸費用は計算することにしています。もし自分ではできない、住宅ローンがわからないと思ったらご相談ください
永野FPオフィスの住宅ローン相談 担当FP 永野 修
通話無料 ０１２０−９２９−９４３
メール fpnagano@myhome-fpft.com
永野FPオフィス 永野 修『審査の通らない住宅ローンに価値はない』
クレジット会社で１７年間毎日CICを見てきたのでどうしたら審査が通るのかがわかるという職業病を武器に他社ではできない住宅ローン選びをメインとしています。ローン業界に３０年以上の豊富な経験と年間１００件以上のマイホーム購入のお手伝いをしています。お客様の８０％は公務員であとの２０％は医師と看護師になっています
