【熊本の住宅ローン利用者へ】10年固定の満期前に知るべき借換え術とは？

１０年固定の金利は２倍以上になった！

「10年前、1％未満の超低金利で10年固定を組んだ方も、そろそろ満期が近づいてきました。」

こんな連絡を銀行から受けた方もいるのではないでしょうか。そして次の金利を聞いてそれはそれは驚いたことでしょう。

『もし次も１０年固定にするなら２.２５％になります』

つまり住宅ローン金利はこの１０年で固定金利はここまで上がったということです。さてどうしましょうか

この提案は『はい、わかりました』とすると、毎月の返済額が１万円以上増えることもある今、“放置して後悔する前に”できる選択があります。

今回は肥後銀行の１０年固定住宅ローンの満期が近い方に借換で金利を下げる方法をご提案します

金利が２倍になると支払額は？

現在テレビやネットでますます金利上昇懸念のニュースを見る機会が増えてきましたが、実際はどうなのでしょうか。

この表（フラット３５の金利推移）を見ると２年前から鮮明に金利上昇が見て取れます。この１０年を見ると大幅に上がっているということです。

ちなみに令和７年７月の肥後銀行の１０年固定の金利は２.２５％になっています。当時０.９７５％となすと２倍以上になっていることがわかります

https://www.higobank.co.jp/individual/loan/home/

問題は今の月の支払額よりどのくらい上がるのか、ですよね。そのシミュレーションをしてみます。その結果がこちらです

１０年前　３５００万円　３５年払い　金利０.９７５％
月の支払額　９８,３９２円

令和７年７月　金利　２.２５％　
ローン残高　２６１８万円　
月の支払額　１１４,２０６円

差額　１５,８１４円

つまり再度１０年固定を選ぶと月に約１.６万円も支払額が上がるということです。これってすごくないですか？

かといって今の金利上昇局面で固定を変動金利にするのはかなら勇気がいることです。変動金利は１％前後と思ってください。もし将来金利が上昇したら？そう思いますよね

ではその対策はどうしたらいいでしょうか？

１０年固定満期後の対策とは

このままでは月の支払額の大幅な上昇は避けられません。なんとしても対策を取るしかないです。しかし１０年前よりも金利が上がっている今では今よりも支払額を下げるのは限界があります。

ですができるだけ支払額を抑えたいというのであれば方法は３つあります。月１.６万円からの上昇を考える方法は以下になります。

１、一部繰上げ返済で１０年固定
２、他の銀行の変動金利への借換
３、フラット３５への借換

１、一部繰上げ返済での借換

１０年後の住宅ローンの残高が約２６１８万円でした。この残高に２００万円入れて一部繰上げ返済したらどうでしょうか

ローン金額　２４１８万円　２５年　金利２.２５％
月の支払額　１０５,４５６円
支払い差額　＋７０６４円

２００万円で一部繰上げ返済しても月に約７０００円支払額が上がってしまいます。２００万円も入れてこの結果はちょっと厳しいですね

というのは家を購入して１０年というのはお子様の教育資金が必要になる方が多いです。また住宅ローン控除もそろそろ終わりです。

また年齢によっては勤務先からの年収が下がり、それでも老後資金に不安を覚える時でもあります。このケースですべきことは『ライフプランの作成』です。

当オフィスでは住宅ローン相談と合わせてライフプラン作成をしてお客様のベストの未来作りのお手伝いをしています。

２、他の銀行の変動金利への借換

もう固定金利はあきらめて金利の低い変動金利への借換を考える場合のプランとなります。ここでは住宅ローン審査に問題がないという前提でお話しします

借換先の住宅ローン金利を０.６５％としてシミュレーションしてみます。

ローン金額　２,７００万円（ローン手数料・登記費用含む）
月の支払額　９７,５３４円
支払い差額　　   −８５８円

このケースではようやく月の支払額がほぼ同じとなりました。ではこのプランのメリットデメリットとはなんでしょうか

メリットはもちろん月の支払額が変わらないことです。固定金利を捨てた結果得たものと言えます。そのデメリットはやはり金利上昇が続いたら月の金額はやはり上がることと、将来の不安です。

『どこまで金利が上がるの？』
『変動金利はやめておけばよかった』

これからもテレビやネットで盛んに金利上昇のニュースを見ることになります。その度にこんなことを思わなければいいのですが。このプランにするなら強い意志が必要です。

注意事項はもちろん審査が通るのか？という問題です。土地が市街化調整区域である場合や年収が低い場合などは審査的に不可能ということもあります

もう１つ、銀行員は他の銀行の住宅ローンの相談には乗ってくれません。なのでこのプランの場合は自分で探したり手続きすることになるということです。

当オフィスでこのプランの場合は『低い金利への住宅ローン借換』です。審査が通る銀行の中からお手続のお手伝いをしています。

３、フラット３５での借換

このプランはやはり金利が変わらない安心感は捨て難いが、その中で金利が低いものを探したときのプランになります。同じようにシミュレーションしてみます

ローン金額　２７００万円　金利１.８４％
月の支払額　１１２,３４９円
支払い差額　＋１３,９５７円

このプランのメリットはフラット３５に変更することにより、１０年後ではなくこの先ずっと金利上昇を考えなくてもいいことです。安定を選ぶ方向けと言えます。

デメリットはやはり変動金利との比較になります。現状よりも＋１３９５７円も上昇するが変動金利にするのであればもっと支払いが減るところです。

注意することは、フラット３５には適合証というものが必要になります。少なくとも昭和５６年建築より新しい家ということになります。

このプランですることは『審査が通るフラット３５』を選んでお手続きのお手伝いをすることです。どのプランでもお客様のベストでお手伝いできます。

なぜ今、考えるのか

１０年満期が来てからでも当然いいのですが、もしプラン３のフラット３５で安心を得たいという方は今考えた方がいいかもしれません。

その理由はやはり年内に金利上昇懸念があるからです。フラット３５の金利は毎月変動します。もしこれ上がるのであれば今が借換時かもしれません

『かも』というのは金利がどうなるかは誰もわかりません。２年前にこんなに金利が上がるなんて誰が思ったでしょうか。

こればかりはあなたが将来の金利をどう考えるかにかかっています。変化に対応するなら変動金利、安心が１番というのであればフラット３５、というようにです。

永野FPオフィスでは

実はこのシミュレーションは実際のお客様の相談から数字を少し変えたものになっています。このようにヒアリングの後に幾つかのシミュレーションをすると方向性が決まります。

このお客様はプラン３のフラット３５に借換を選びました。やはり今のニュースを見ていると不安で怖いという奥様の意見が通った形です。（旦那様は変動切り替えという意見）

当オフィスではどのプランでも提案可能です。一部繰上げ返済のプランであれば、その資金を金利の高い貯蓄系のものにしたらどうかなども提案できます。

住宅ローンも利用できるものであれば金利や団信のことだけでなく審査を含めてお話しします。お悩みの方はぜひご相談ください。

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