フラット35を選んではいけない3つのケース

異動・店舗兼住宅・自営業 開業1年目（令和8年版）

家を買いたい。今日中に進めたい。
でも住宅ローンの話が出た瞬間に、嫌な予感がする。

その予感、当たっていることがあります。

結論だけ先に言います。
フラット35を最初に選ぶと事故りやすいケースが3つあります。

1 異動情報がある
2 店舗兼住宅
3 自営業 開業1年目

フラット35は万能ではありません。
順番を間違えると、通るはずのローンも通らなくなります。

まずは審査を通しましょう。話はそれからです。

今日やることは3つ

1 自分が3つのどれに当てはまるかを確定する
2 申込を増やさない（焦って仮審査を連発しない）
3 それぞれの出口を先に作ってから動く

あなたはどれ？3分判定

• 異動がある → フラット35に突っ込まず、妻単独と返済比率から作る
• 店舗兼 → 居住割合と一体登記の条件を確認し、資金計画を先に固める
• 開業1年目 → 確定申告後に書類が揃ってから勝負、今は数字を整える

絶対にやってはいけないこと

否決や留保が怖くて、仮審査を増やすことです。
申込履歴が増えるほど、受け皿は減ります。
勝てる1本に絞る。これが鉄則です。

ケース1 異動情報がある

結論 フラット35では通らない

異動がある状態で、フラット35は通りません。
ここで希望を持たせるのは違うと思っています。

フラット35なら何とかなる
この情報にすがって突っ込むと、否決で終わります。
そして否決が積み上がるほど、次が厳しくなる。

だから順番です。

異動がある人の出口

出口は一つではありません。現実的にはこの順です。

1 妻単独で勝負できるか（妻の返済比率次第）
2 返済比率を作る（車・リボ・携帯割賦を整理）
3 勝てる金融機関を1本に絞る

スマホ異動の傾向と対策はここで整理しています。
→ CIC異動でも住宅ローン通った スマホ異動の傾向と対策

否決後にやってはいけない順番はここ。
→ CIC指数とは 否決後の住宅ローン審査で点数より見られるのはここだ

妻単独ルートの考え方はここ。
→ フラット35は異動でも通る？結論 通らない ただし妻単独ならチャンス

ケース2 店舗兼住宅

結論 居住スペースが50％以上ならフラット35は利用できる
ただし居住部分のみ

店舗兼住宅は、ここでつまずく人が多いです。

居住スペースが50％以上であれば、フラット35を利用できる。
ただし、借りられるのは居住部分のみ。
店舗部分までフルでフラットに入るわけではありません。

つまり何が起きるか。

想定していた借入額にならない。
自己資金が足りなくなる。
追加で資金調達が必要になる。

ここで焦って、申込を増やす。
これが事故の王道です。

店舗兼住宅の出口

出口はこのどれかになります。

1 住居部分はフラット、店舗部分は別枠で考える
2 最初から店舗兼に慣れている金融機関で組み立てる
3 物件の設計・面積配分を見直して、居住割合を確定させる

店舗兼住宅は、ローンの問題ではなく設計の問題で詰むことが多いです。
だから先に面積割合と資金計画を固める。話はそれからです。

※店舗兼住宅は、居住部分が1/2以上のほか、自己使用・内部で行き来できる構造・一体登記など条件があります。条件を満たしても、借入対象は住宅部分の建設費または購入価額のみです。

ケース3 自営業 開業1年目

結論
開業1年目は、所得を証明する書類が揃わず、フラット35の申込が進まないことが多いです。

フラット35は申込年の前年および前々年の収入証明が基本で、自営業は納税証明（所得金額用）や確定申告書の提出が必要になります。

現実的には、最初の確定申告が終わって必要書類が揃ってからがスタートです。

同じ開業1年目でも 経営者と自営業者では違う

開業1年目といっても、法人の経営者と個人事業主では、審査で見せられる材料が違います。
だから難易度も変わります。

法人の経営者（会社を作った人）
決算がまだでも、会社としての資料（試算表、売上の根拠、事業計画など）を出せる場合があります。
ただし最終的には決算書の評価が大きいので、先に動くほど「追加資料が多い勝負」になりやすいです。

個人事業主（自営業者）
所得を証明する基本は確定申告です。開業1年目だと当年の所得を証明できず、申込が進みにくいことがあります。
現実的には、最初の確定申告が終わり、必要書類が揃ってからがスタートになりやすいです。

つまり「開業1年目だから全部同じ」ではありません。
どちらにしても焦って申込を増やすのが一番危険なので、書類の揃い方に合わせて順番を作ります。

開業1年目で急いでいる方は、申込前に「何の書類で勝負するか」を先に決めてください。
ここを間違えると、留保や否決が増えて苦しくなります。

理由はシンプルです。
当年の所得証明が取れない。
だから審査側が判断できない。

現実的には、翌年4月からが申込のスタートになります。
確定申告が終わって、所得を証明できるようになってからです。

開業1年目の出口

焦って申込を増やすより、勝てる形を先に作ります。

1 翌年4月以降に申込できるように、申告と数字を整える
2 返済比率を作って、借入の月額を落とす
3 物件のスケジュールを無理に詰めない（契約・着工を急がない）

開業1年目は、根性で突破する話ではありません。
書類と数字が揃ってから勝負。これが一番早いです。

よくある質問

Q フラット35は審査がゆるいって聞きました

ゆるいというより、向き不向きがあります。
異動があるなら、フラットに突っ込むのはおすすめしません。

Q 店舗兼住宅はフラット35で全部借りられますか

居住割合が条件になります。
そして借りられるのは基本的に居住部分のみです。
足りない分をどう作るかが勝負です。

Q 自営業は今すぐ申し込めないのですか

開業1年目は当年所得の証明が取れないため、翌年4月からが現実的です。
焦って申込を増やすより、勝てる形を作った方が早いです。

相談したい方へ

この3つに当てはまる人ほど、次の1本を間違えると厳しくなります。
申込を増やす前に、順番を作りましょう。

用意してほしいもの

• どのケースか（異動／店舗兼／開業1年目）
• 借入一覧（毎月いくら払っているか）
• 年収と勤続、物件価格の目安
• 可能ならCICの該当箇所（異動・A/Pが分かる部分）
• 店舗兼なら、居住割合が分かる面積資料（ざっくりでOK）

LINEにこのままコピペしてください
フラット35 3ケース相談希望（異動／店舗兼／開業1年目）
・該当ケース：
・年収／勤続：
・借入（月額）：
・物件（店舗兼なら居住割合）：

公式LINE（匿名OK）
https://lin.ee/PXt8fv9

FPは『人生のゲームチェンジャー』

私が専門としているのは 住宅ローンの「入口」と「出口」 を支えることです。 入口（審査）：「果たして自分は住宅ローンに通るのか？」という最初の関門。

CICなどの信用情報、年収、勤務形態などで不安を抱える方が多いですが、正しい知識と金融機関の選び方で逆転できることも少なくありません。

出口（支払い）：「35年間、本当に払っていけるのか？」という長い道のり。返済比率やライフプラン、団信や固定金利の選び方を踏まえて、無理のない資金計画を一緒に作り上げていきます。

住宅ローンは「入口」と「出口」がそろって初めて“安心できるマイホーム購入”が叶います。 審査に不安がある方も、将来の返済が心配な方も、まずはお気軽にご相談ください