最低金利とあなたが使える最も低い金利との違い
当オフィスはローンの世界に３０年携わってきたFP永野が初めてマイホームを購入する方が住宅ローンで迷ったり失敗しないようにするための住宅ローン相談専門のFPオフィスです。
当オフィスのお客様の７、８割は公務員となっており後の２割を医師と看護師で占めています。もちろんそのほかの方でも歓迎なのですがなぜか職業が偏っています。
先日Twitterで『金利は低ければ低いほどいいので』と言われたことがありました。言いたいことはわかりますが実はこれって非常に残酷な話だったりしますので返信しませんでした。
何が残酷なのか
それは住宅ローンで低い金利とあなたが使える低い金利では違うからです。つまり人によって１番低い金利が0.３％かもしれないし0.９５％かもしれないという話です。
なぜなのか
それは住宅ローンにには審査というものがあるからです。いくら低い金利がいいからといっても銀行から承認が降りなければ利用出来ないわけです。
また銀行から承認が降りたとしても審査状況から自分は0.３９％でというつもりでも承認結果は0.６９％などと割増金利で言われることもあります。
住宅ローンを選ぶ順序
金利が低いローンを使えればそれは問題がないのですが仮に0.３９％のローンの審査に通ったとしてもそれがベストとは限らないのが住宅ローンの難しいところです。
例えばどんなに低い金利が良くてもつなぎ融資がない銀行であれば使えないケースがあったりします。また土地決済に間に合わないなど契約上履行的ない時にも使えないです。
このように住宅ローンの審査を基本としてそれ以外にも不動産屋さんやハウスメーカーとの契約履行をも加味しその中で金利の低い順に選ぶことも大事になってきます。
ここに各住宅ローンの団体信用保険と生命保険の関係が入ってきます。この組み合わせによっては金利以上に支払いが少なくなる可能性があるからです。
ここが住宅ローンをめんどくさくしている点でもあります。
住宅ローン審査に詳しい人が少ない理由
基本的に住宅ローンの世界はハウスメーカーのセールスでもFPでも審査に詳しい人がいないのが特徴です。それはなぜなのか
住宅ローンの現場には保険屋さんが入り込んでおり住宅ローン相談と称してライフプラン作成から金利の話をして保険募集に繋げたい人がたくさんいルカらです。
それが悪いことではないのですが住宅ローン審査で一定数の方が『つまずく』人がいるのですがその時にはもう対応できないというケースが多くあります。
それとは反対に金利や団信には本当に詳しい人が山ほどいます。なぜ金利や団信には詳しいのか。それはネットを見れば誰でもわかるからです。
まあ、日本人は偏差値教育の影響でしょうか、数字大好きだなと本当に思うのですが各銀行のHPやまとめサイトで各銀行の住宅ローンの最安金利を調べまくっています。
そうなるとお客様は自分もその金利を使おうとその銀行に申し込みをするのですが否決になることも少なくないです。同じようにセールスや保険屋さんも同じような感じです。審査はネットではわからないことが多いですからね。
数年前の話ですがあるお客様が住宅ローンに不安だったので住宅展示場にいるFPと称する保険屋さんにそのことを相談すると『この内容ではフラット３５しか無理です』と言われて仮審査したようです。
しかしやっぱり変動金利で低い金利を使いたいということで相談に訪れました。話を聞く限りは問題なく通りそうだったので審査したら普通に通りました。
このように審査に対して知識不足というだけでなく住宅ローンを自分の収入に繋げようと誘導するFPもいるのです。ソニー銀行やフラット３５の誘導の話をよく聞きます。
誘導自体はよくあるようですが通らないのであればフラットも通らないですよね。こういうのはやめた方がいいと思うのですが知識不足から悪気はないので困ったものです
熊本で低い金利を使う際のネックとは
どんなに自分が低い金利を使ってマイホームを建てたいと思ってもローン審査に通らなければその金利についている数字になんの意味もありません。審査に通ってこその数字と言えます。
では熊本でそれを阻害している条件とはなんでしょうか。その最も多いものは『土地』です。もう少し細かくいうと土地の担保評価です。
土地によっては公務員でさえも審査に通らないということで起こります。こういったケースでつまずくのにもパターンが３つほどあります。
その１つが安い土地を購入して低い金利を使って『コスパよく』マイホームを建てようという耳年増的な方です。こうのケースは時間軸を考えると非常にコスパが悪くなります。
ではこういった土地の何が問題で審査が通らなかったのかというと『担保評価』です。熊本市内もしくはその周辺で市街化区域なら通るケースがありますがそれ以外だと途端に審査通過率が顕著に落ちます。
親の土地に建てるケースでも新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合でもネット銀行の低金利を使おうと思っているのであればお気をつけください。
今回は熊本で低い金利を使うときにネックに関してお話ししました。自分の場合はどうなのかと思ったらご相談ください。
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