必ず３５年払いを提案される住宅ローンの現場
あなたは今、いくつですか？
もし３０歳以上であればこの先をお読みください。例えば３５歳で住宅購入を決めたとします。ハウスメーカーに行くと決まって３５年払いを最初に提案されます。
このまま３５年払いにした場合支払はいくつで終わるのでしょうか。そう！７０歳です。６５歳で退職した場合、あと５年は年金で住宅ローンを支払いことになります。大丈夫でしょうか。
もし４０歳だったとすれば７５歳まで住宅ローンの支払いが続きます。６５歳からの１０年間は年金で住宅ローンを支払いことになります。
つまり３５年払いを選択した場合必ずセットで６５歳以降の支払いについてプランを持っていなければならないのです。多くの方はこんなプランも持たずに住宅を購入しています。
あなたはどうでしょうか。
回数が多ければ利息の支払いも多い
当たり前の話ですがなぜ住宅メーカーがそれでも３５年払いを提案するかというとやはり月々の金額が安くなるので購買意欲が増すからでしょう。
では３５年でなく３０年や２５年にしたほうがいいのでしょうか。
まずはハウスメーカーの提案書通りに３５年 ０．９５％で試算してみます。
ローン金額３０００万円 変動金利０．９５％
３５年払い 月 ８３,９８８円 総支払額 ３５,２７５,１４７円
３０年払い 月 ９５,８０４円 ３４,４８９,５８２円
２５年払い 月１１２,３８４円 ３３,７１５,２０１円
３５年払いとの差額
２５年払い 月額の差１１８１６円 総支払額の差 ７８５,５６５円
２０年払い ２８３９６円 １５５９,９４６円
上記の結果３５年から３０年にすると月１１８１６円多く支払うことが可能であれば約７８万円支払いが少なくなります。２５年にして１０年短縮すると月２８３９６円多くなりますが約１５５万円支払いが少なくなります。
３５歳の方であれば３０年払いにして６５歳まで終わらせてもいいのではという選択枠だって可能です。
それに対して４０歳以上の方であれば月に約２８０００円の違いは大きすぎます。それであれば例えば２５年の月１１２３８４円払っているつもりで３５年との差額約３万円を毎月貯蓄して退職時に一部繰上げ返済をするものいいのではないでしょうか。
教育資金を考慮に入れると
３５歳、４０歳という年齢を考えると同時に考慮に入れなければいけないのはやはり教育資金です。お子様が進学が私立か公立かでその家計は大きな違いがあります。
いたずらに回数を短くするよりも３５年にしておいてできる限り貯蓄をしておいてお子様の進路が決まってから一部繰上げ返済をするプランだっていいのではないでしょうか。
お子様が私立になって場合に『住宅ローンの支払いが・・・』なんていうのはおかしいですよね。資金計画がしっかりしていればそんなことはないはずです。
住宅ローンを選ぶ
上記に書いたように退職までに終われせる方法として回数を短くするのと３５年にして月々を安くして貯蓄しお子様の教育資金（私立か公立か）が決まってから一部繰上げ返済していく方法を紹介しました。
もっとも住宅ローンの支払いの式は以下になっています。
月の支払い金額＝ローン金額 × 金利 × 支払い回数
３５年にして後で一部繰上げ返済にすることを考えた場合にもう１つの要素、『金利』は重要なファクターになります。
今や歴史的低金利の時代で変動金利は０．５％から０．６２５％の時代です。１０年固定でも０．４５％です。（H２８・１０月現在）ネット銀行でも店舗がある銀行でもこの金利です。
住宅メーカーの提案通りに０．９５％で借りる必要はあるのでしょうか。
もう１つシミュレーションしてみます。先ほどの３０００万円 ３５年ローンを０．６％で借りた場合にどうかを考えてみます。
３０００万円 ３５年
０．９５％ 月 ８３,９８８円 総支払額 ３５,２７５,１４７円
０．６％ 月 ７９,２０９円 ３３,２６７,６４１円
０．９５％と０、６％の差
月額 ４,７７９円 総支払額の差 ２,００７,５０６円
もしあなたがハウスメーカーの方から肥後銀行の３５年の変動金利０．９５％もしくは１０年固定を提案されて疑問に思っているのならこちらをお読みください。答えがあることでしょう。
結論
いかがでしょうか。退職までに、年金の支給までにローンを終わらせたいと考えるのであればまずは金利の低い銀行で住宅ローンを契約し、そのあとで回数を短くするのか、それとも３５年であとで一部繰上げ返済するのかをかんあげたほうがいいという結論になります。
もっと言うのであれば住宅メーカーの提案をそのまま鵜呑みにするのではなく日本全国たくさんの住宅ローンがあるので自分にあった銀行を見つけたほうがいいということになります。
住宅メーカーの方は自社の提携ローンを積極的に勧めてきます。それはお客様のためではなく自社の都合です。賢い住宅ローン選びは自分でしっかりとした住宅購入プランを作ることから始まります。
もし退職前にローンを終わらせたいと考えている方は上記のポイントを参考にして住宅購入計画を立ててください。
もし自分で出来ない場合や教育資金、老後資金を考えた住宅購入プランの作成をした欲しい方はご相談ください。
永野FPオフィス 通話無料 ０１２０−９２９−９４３ 担当 FP永野 修
